城市，在黨和國家工作全局中具有舉足輕重的地位。今年7月，中央城市工作會(huì)議明確提出為“建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市”。這一目標(biāo)體現(xiàn)出人民城市的價(jià)值理念以城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，為做好新時(shí)代新征程的城市工作指明了方向。

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，中國城市發(fā)展的邏輯正發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變：從過去依靠土地財(cái)政和規(guī)模擴(kuò)張的“增量時(shí)代”，轉(zhuǎn)向注重內(nèi)涵提升、效能優(yōu)化和人文關(guān)懷的“存量時(shí)代”。這一深刻轉(zhuǎn)型，呼喚與之匹配的綜合性治理運(yùn)營新模式。在此背景下，作為央企物業(yè)龍頭，保利物業(yè)自覺擔(dān)當(dāng)起央企的責(zé)任與使命，積極回應(yīng)國家方針政策，創(chuàng)新性提出并踐行“全域景城模式”，將宏觀的“人民城市”理念與微觀的“美好生活”體驗(yàn)有機(jī)結(jié)合，為建設(shè)現(xiàn)代化人民城市提供了一個(gè)具體的、可參考的創(chuàng)新樣本。

構(gòu)建“景城融合”新范式：破解城市治理痛點(diǎn)難點(diǎn)

習(xí)近平總書記指出：“中央企業(yè)要深化改革創(chuàng)新，增強(qiáng)核心功能，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，努力做強(qiáng)做優(yōu)做大，為以中國式現(xiàn)代化全面推進(jìn)強(qiáng)國建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)作出更大貢獻(xiàn)。”中央企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱、科技創(chuàng)新主力，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用。央企“排頭兵”保利物業(yè)始終與國家戰(zhàn)略同頻共振，與國家、與人民同呼吸共命運(yùn)，履行為黨和人民事業(yè)發(fā)展提供重要保障的職責(zé)任命。

近年來，保利物業(yè)的服務(wù)邊界不斷拓展，從以高端物業(yè)服務(wù)為核心，為黨政機(jī)關(guān)、國資國企提供高質(zhì)量綜合后勤保障，發(fā)展成為覆蓋項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期、招商租賃期、運(yùn)營培育期和資產(chǎn)優(yōu)化期的全周期服務(wù)。與此同時(shí)，保利物業(yè)通過自主研發(fā)全域督導(dǎo)平臺(tái)、構(gòu)建數(shù)字化合作服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)從前端場(chǎng)景到后端硬件的智能化管理閉環(huán)。這一演進(jìn)過程，體現(xiàn)了保利物業(yè)從“物的管理”“人的服務(wù)”向“體驗(yàn)營造”“價(jià)值共生”的深刻轉(zhuǎn)變，為參與城市全域治理奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

“以景興城、以城亮景，保利全域景城模式立足城市規(guī)劃宏觀視角，緊扣存量提質(zhì)需求，以‘景觀資源’為撬動(dòng)，構(gòu)建‘景觀——民生——產(chǎn)業(yè)——城市品牌’的螺旋式提升路徑，實(shí)現(xiàn)治理現(xiàn)代化與民生福祉共生?！?1月28日，在2025社會(huì)治理與協(xié)同創(chuàng)新城市高質(zhì)量發(fā)展會(huì)議暨第五屆鎮(zhèn)長論壇上，保利發(fā)展控股集團(tuán)副總經(jīng)理兼保利物業(yè)黨委書記、董事長吳蘭玉隆重介紹了全新城市發(fā)展模式——保利物業(yè)全域景城模式。保利全域景城模式，建立在對(duì)城市發(fā)展規(guī)律和民生需求變遷的深刻洞察之上，將“現(xiàn)代化人民城市”這一目標(biāo)，解構(gòu)為一個(gè)可落地的方案，即現(xiàn)代化人民城市 = 現(xiàn)代化城市 + 人民城市。其中，“現(xiàn)代化城市”側(cè)重于現(xiàn)代化治理；“人民城市”則側(cè)重于增強(qiáng)人民群眾的獲得感幸福感體驗(yàn)感。

第五屆鎮(zhèn)長論壇現(xiàn)場(chǎng)

當(dāng)前我國城市環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，但同時(shí)要看到，一些城市在治理實(shí)踐中仍然面臨痛點(diǎn)難點(diǎn)：一是治理基礎(chǔ)的低效性。傳統(tǒng)的行政化管理模式，在數(shù)字化應(yīng)用、精細(xì)化水平、市場(chǎng)化效率和成本控制等方面，相較于成熟的企業(yè)化運(yùn)營，仍有一定差距，“九龍治水”、條塊分割導(dǎo)致的資源分散與響應(yīng)遲緩問題較突出。二是更新動(dòng)能的單一性。城市的品質(zhì)提升與功能優(yōu)化，需要持續(xù)的資金投入和專業(yè)的運(yùn)營能力。若單純依賴政府財(cái)政投入已難以為繼，亟需引入優(yōu)質(zhì)的社會(huì)化資本、專業(yè)的市場(chǎng)化力量，共同將公共資源轉(zhuǎn)化為可增值的資產(chǎn)，進(jìn)而形成可持續(xù)的造血能力。

保利全域景城模式對(duì)破解上述痛點(diǎn)難點(diǎn)作出了有益嘗試：一是以“景觀化標(biāo)準(zhǔn)”賦能全域治理，推動(dòng)城市從擁有景點(diǎn)的“城市景區(qū)”向全域即景的“景區(qū)城市”躍遷。它將高標(biāo)準(zhǔn)的景觀營造與用戶體驗(yàn)思維，貫穿于從背街小巷到城市廣場(chǎng)的全域公共空間治理中，致力于讓城市的每一個(gè)角落都“可觀賞、可體驗(yàn)、可停留”，實(shí)現(xiàn)從“城市里有景區(qū)”到“城市本身就是一個(gè)大景區(qū)”的深刻轉(zhuǎn)變。二是以專業(yè)化運(yùn)營激活戰(zhàn)略級(jí)資產(chǎn)，為單一游覽區(qū)疊加生態(tài)、消費(fèi)、民生、產(chǎn)業(yè)等復(fù)合功能，推動(dòng)景城服務(wù)深度協(xié)同。該模式將景區(qū)、公園、綠地、歷史文化街區(qū)等視為城市最重要的“戰(zhàn)略級(jí)存量資產(chǎn)”，通過專業(yè)化、市場(chǎng)化的運(yùn)營，為其疊加生態(tài)保護(hù)、休閑消費(fèi)、民生服務(wù)、產(chǎn)業(yè)孵化等復(fù)合功能，極大提升了單一空間的價(jià)值密度和服務(wù)能級(jí)。三是通過產(chǎn)業(yè)生態(tài)共創(chuàng)，打破“條塊分割”，對(duì)景區(qū)、城區(qū)、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)進(jìn)行一體化規(guī)劃管理，打破行政邊界的束縛，將相鄰的景區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)視為一個(gè)完整的“治理單元”進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和運(yùn)營調(diào)度。這有效破解了資源分散、標(biāo)準(zhǔn)不一、協(xié)同低效的傳統(tǒng)弊病，實(shí)現(xiàn)了治理資源的優(yōu)化配置和規(guī)模效應(yīng)。四是構(gòu)建“景觀價(jià)值-民生價(jià)值-產(chǎn)業(yè)價(jià)值-城市品牌價(jià)值”的閉環(huán)體系，通過打造優(yōu)美的環(huán)境吸引消費(fèi)，消費(fèi)帶動(dòng)就業(yè)與產(chǎn)業(yè)，提升并塑造城市品牌，品牌效應(yīng)又進(jìn)一步集聚資源，從而形成自我強(qiáng)化、良性循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力。

實(shí)踐樣板：“耕新一座城”的生動(dòng)詮釋

保利物業(yè)在過去數(shù)年間，在多個(gè)城市進(jìn)行“全域景城模式”的深度孵化與驗(yàn)證，打造出各具特色的樣板，這些實(shí)踐精準(zhǔn)契合了“人民城市人民建、人民城市為人民”以及推動(dòng)文旅深度融合的戰(zhàn)略要求，充分體現(xiàn)了“全域景城模式”模式的強(qiáng)大生命力。

廣州長洲街道——城市小微空間“治理+運(yùn)營”的城市更新范例。城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。習(xí)近平總書記多次對(duì)城市更新行動(dòng)提出要求、作出部署。2025年中央城市工作會(huì)議提出“高質(zhì)量開展城市更新?！遍L洲島擁有黃埔軍校舊址等文化史跡55處，歷史文化底蘊(yùn)深厚。但與此同時(shí)，存在老舊街區(qū)活力不足、公共資源閑置、治理效能不高等問題。保利物業(yè)進(jìn)駐后，以“城市更新運(yùn)營師”思維切入，通過系統(tǒng)盤活，將超過7000平方米的閑置邊角地、舊建筑，轉(zhuǎn)化為兼具功能與美學(xué)的項(xiàng)目。例如，利用閑置空地建成擁有1000個(gè)車位的智慧停車場(chǎng)，破解旅游高峰期停車難頑疾。再如，將古老文塔周邊打造為匯聚40家特色商戶的夜市，點(diǎn)亮“夜經(jīng)濟(jì)”。又如，把廢棄驛站改造為便民咖啡屋，既服務(wù)市民又反哺管養(yǎng)成本。這一系列舉措，實(shí)現(xiàn)了“治理提效、環(huán)境提質(zhì)、經(jīng)濟(jì)活躍、民生改善”的多重目標(biāo)，累計(jì)新增就業(yè)崗位300余個(gè)，街道整體服務(wù)采購成本在保利專業(yè)化運(yùn)營下實(shí)現(xiàn)超過53%的顯著降幅，更榮獲多項(xiàng)市級(jí)治理榮譽(yù)，使長洲街道從一個(gè)默默無聞的老街區(qū)蛻變?yōu)椤耙徊揭痪?、宜居宜游”的基層治理示范點(diǎn)。

廣州長洲街道

廣州海珠國家濕地公園——“國家級(jí)生態(tài)資源”的價(jià)值轉(zhuǎn)化范例。習(xí)近平總書記指出：“城市建設(shè)，要讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁?！焙Ｖ閲覞竦毓珗@位于城市中央的“綠心”，是國際重要濕地名錄。保利物業(yè)以“場(chǎng)景營造師”的角色，深度挖掘濕地生態(tài)與嶺南文化內(nèi)涵，成功打造了“花朝節(jié)”“濕地花神大賽”“觀鳥大賽”等品牌IP活動(dòng)，單項(xiàng)目即吸引30余萬人次參與。同時(shí)，創(chuàng)新開設(shè)“自然學(xué)堂”，全年舉辦超過60場(chǎng)生態(tài)研學(xué)活動(dòng)。截至今年10月，海珠濕地游客接待量達(dá)到85萬人次，同比增長超70%，門票收入破千萬。更為重要的是，通過升級(jí)園內(nèi)服務(wù)設(shè)施、優(yōu)化游覽動(dòng)線，海珠國家濕地公園成為市民日常休閑、親近自然的“城市客廳”，兌現(xiàn)了“推窗見綠、出門入園”的美好生活承諾?，F(xiàn)了生態(tài)效益、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的完美統(tǒng)一。

廣州海珠國家濕地公園

深圳西涌國際濱海旅游區(qū)——“山海資源”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)共建范例。西涌擁有深圳最優(yōu)質(zhì)的海岸線資源，但過去業(yè)態(tài)單一，季節(jié)性明顯。2025年1月，保利物業(yè)以“產(chǎn)業(yè)合伙人”的身份全面進(jìn)駐，并采取一系列務(wù)實(shí)舉措。一是引產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)累計(jì)注冊(cè)資金超億元的各類文旅、休閑、體育公司落戶。二是暢聯(lián)通，與公交集團(tuán)合作開通旅游專線，服務(wù)超10萬游客便捷抵達(dá)。三是辦賽事，舉辦國家級(jí)沖浪賽事并登陸央視，助力大鵬新區(qū)獲評(píng)“國家級(jí)戶外運(yùn)動(dòng)目的地”，四是造IP，策劃“五一熒光派對(duì)”等活動(dòng)，單次吸引4萬游客，收入同比翻番。五是廣傳播，通過全媒體營銷實(shí)現(xiàn)超1900萬次全網(wǎng)曝光。如今的西涌，已是一個(gè)政府、企業(yè)、村民、游客的活力共同體。

深圳西涌國際濱海旅游區(qū)

數(shù)字化支撐：科技賦能現(xiàn)代城市治理

在“全域景城模式”的背后，是保利物業(yè)強(qiáng)大的數(shù)字化支撐體系，它將孤立的景觀、分散的社區(qū)、多元的產(chǎn)業(yè)與具體的民生需求結(jié)合為一個(gè)有機(jī)生命體，實(shí)現(xiàn)了從被動(dòng)響應(yīng)到主動(dòng)預(yù)判、從人力密集型到智慧集約化的根本性變革。這一轉(zhuǎn)型深刻回應(yīng)了中央城市工作會(huì)議提出的“著力建設(shè)便捷高效的智慧城市”要求。

保利物業(yè)的數(shù)字化實(shí)踐，首先體現(xiàn)在對(duì)城市物理空間與社會(huì)空間的全域感知與精準(zhǔn)刻畫。通過部署物聯(lián)網(wǎng)傳感器、人工智能攝像頭、無人機(jī)等智能終端，系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、交通流量、公共安全乃至人群熱力圖的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。在管理的景區(qū)、街區(qū)與社區(qū)，垃圾桶滿溢自動(dòng)報(bào)警、井蓋位移即時(shí)提示、水電管網(wǎng)漏損智能分析已成為常態(tài)。與此同時(shí)，保利物業(yè)構(gòu)建的“RADAR”智慧服務(wù)系統(tǒng)，如同一個(gè)城市級(jí)的“數(shù)字孿生”基礎(chǔ)平臺(tái)，將這些人、物、事、情的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)匯聚融合，形成了一張可感知、可分析、可指揮的立體化城市運(yùn)行圖景。這使得管理者能夠超越傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，依托數(shù)據(jù)駕駛艙進(jìn)行科學(xué)決策，例如，在節(jié)假日提前預(yù)判景區(qū)客流高峰并調(diào)度資源，或根據(jù)氣象數(shù)據(jù)優(yōu)化園林養(yǎng)護(hù)與防汛排澇預(yù)案。

其次，數(shù)字化驅(qū)動(dòng)了服務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化重構(gòu)與跨域協(xié)同。針對(duì)公共服務(wù)長期存在的條塊分割、響應(yīng)遲滯問題，保利物業(yè)通過數(shù)字化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了“一站式”調(diào)度與閉環(huán)管理。以重慶公司推行的智慧片區(qū)化模式為例，其核心是將保潔、綠化、安保、工程維修等標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)模塊全面“上線入云”。保潔機(jī)器人按預(yù)設(shè)路徑執(zhí)行任務(wù)，綠化作業(yè)通過移動(dòng)終端接收工單并反饋完成情況，工程物料通過系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)集中采購與精準(zhǔn)配送。當(dāng)居民通過App報(bào)事報(bào)修或提出建議時(shí)，工單被自動(dòng)分類、派發(fā)至相應(yīng)網(wǎng)格員或合作單位，并限時(shí)處理、反饋與評(píng)價(jià)，形成高效閉環(huán)。這種“裝配式”的數(shù)字工單體系，打破了部門墻，將分散的服務(wù)資源整合為靈活機(jī)動(dòng)的“服務(wù)艦隊(duì)”，大幅提升了響應(yīng)速度與資源利用效率。

再次，數(shù)字化賦能了 “全域景城模式”所追求的“價(jià)值循環(huán)”與“體驗(yàn)升華” 。在廣州海珠國家濕地公園等項(xiàng)目中，數(shù)字化不僅是管理工具，更是創(chuàng)造體驗(yàn)、連接消費(fèi)、塑造品牌的核心手段。通過線上票務(wù)系統(tǒng)與游客行為數(shù)據(jù)分析，運(yùn)營者能精準(zhǔn)洞察游客偏好，從而策劃更具吸引力的IP活動(dòng)，如花朝節(jié)、觀鳥大賽的數(shù)字互動(dòng)環(huán)節(jié)。智慧導(dǎo)覽系統(tǒng)、AR景觀復(fù)原等應(yīng)用，將靜態(tài)的自然風(fēng)景轉(zhuǎn)化為可交互、可學(xué)習(xí)的文化體驗(yàn)。同時(shí)，消費(fèi)場(chǎng)景也被數(shù)字化無縫嵌入：游客可以通過統(tǒng)一平臺(tái)進(jìn)行停車預(yù)約、餐飲預(yù)訂、文創(chuàng)商品購買，數(shù)據(jù)回流后又反哺于商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化布局。在這一過程中，物理空間的景觀價(jià)值通過數(shù)字化通道，被高效轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)價(jià)值與情感認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)了“以景興城”的良性循環(huán)。

“從‘守好一片區(qū)’，到‘激活一座城’”，如今的保利物業(yè)基于百余城市、70個(gè)全域化項(xiàng)目、50多個(gè)A級(jí)旅游景區(qū)的全域服務(wù)經(jīng)驗(yàn)以及沉淀8大類50多個(gè)全域服務(wù)場(chǎng)景，以景城規(guī)劃、景城運(yùn)營、景城治理、景城生態(tài)四大產(chǎn)品構(gòu)建“景城全域服務(wù)體系”一體化解決方案，為全域景城的轉(zhuǎn)化落地提供保障。11月28日，在第五屆鎮(zhèn)長論壇上，保利物業(yè)與廣州嶺南集團(tuán)控股股份有限公司、深圳市本原元宇宙研究院等多家企業(yè)簽訂“景城生態(tài)”戰(zhàn)略合作伙伴協(xié)議，旨在探索開放、協(xié)同、共贏的物業(yè)行業(yè)新生態(tài)，推動(dòng)整個(gè)城市服務(wù)行業(yè)的升級(jí)。12月16日，保利城市建設(shè)服務(wù)有限公司、保利（廣州）健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司與龍港市國有資本運(yùn)營集團(tuán)有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此次與龍港的戰(zhàn)略合作，也是“保利全域景城模式”市場(chǎng)生命力的首次驗(yàn)證，標(biāo)志著旨在推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的“全域景城模式”，完成了從理論藍(lán)圖到實(shí)踐深耕的關(guān)鍵一步，開啟了央企專業(yè)服務(wù)與地方國資平臺(tái)共謀城市發(fā)展的新探索。

保利與龍港集團(tuán)戰(zhàn)略簽約

展望“十五五”，隨著城市更新和文旅融合發(fā)展的不斷推進(jìn)，保利物業(yè)“全域景城模式”所蘊(yùn)含的“融合、共生、運(yùn)營、賦能”核心理念，其應(yīng)用場(chǎng)景將更為廣闊。從都市核心區(qū)到特色小鎮(zhèn)，從生態(tài)保護(hù)區(qū)到工業(yè)遺存地，都將需要這種能夠統(tǒng)籌保護(hù)與發(fā)展、兼顧效率與溫度的專業(yè)化力量。保利物業(yè)的探索，不僅為建設(shè)現(xiàn)代化人民城市，也為國有服務(wù)型企業(yè)如何依托自身優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中主動(dòng)服務(wù)國家戰(zhàn)略、創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，提供了一個(gè)極具參考價(jià)值的創(chuàng)新樣本。

來源 | 人民論壇網(wǎng)

作者 | 《國家治理》雜志主編 李一丹