城市，在黨和國家工作全局中具有舉足輕重的地位。今年7月，中央城市工作會議明確提出為“建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市”。這一目標體現出人民城市的價值理念以城市內涵式發(fā)展為主線，為做好新時代新征程的城市工作指明了方向。

當前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，中國城市發(fā)展的邏輯正發(fā)生深刻轉變：從過去依靠土地財政和規(guī)模擴張的“增量時代”，轉向注重內涵提升、效能優(yōu)化和人文關懷的“存量時代”。這一深刻轉型，呼喚與之匹配的綜合性治理運營新模式。在此背景下，作為央企物業(yè)龍頭，保利物業(yè)自覺擔當起央企的責任與使命，積極回應國家方針政策，創(chuàng)新性提出并踐行“全域景城模式”，將宏觀的“人民城市”理念與微觀的“美好生活”體驗有機結合，為建設現代化人民城市提供了一個具體的、可參考的創(chuàng)新樣本。

構建“景城融合”新范式：破解城市治理痛點難點

習近平總書記指出：“中央企業(yè)要深化改革創(chuàng)新，增強核心功能，提升核心競爭力，努力做強做優(yōu)做大，為以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業(yè)作出更大貢獻?！敝醒肫髽I(yè)作為國民經濟支柱、科技創(chuàng)新主力，在經濟發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用。央企“排頭兵”保利物業(yè)始終與國家戰(zhàn)略同頻共振，與國家、與人民同呼吸共命運，履行為黨和人民事業(yè)發(fā)展提供重要保障的職責任命。

近年來，保利物業(yè)的服務邊界不斷拓展，從以高端物業(yè)服務為核心，為黨政機關、國資國企提供高質量綜合后勤保障，發(fā)展成為覆蓋項目開發(fā)建設期、招商租賃期、運營培育期和資產優(yōu)化期的全周期服務。與此同時，保利物業(yè)通過自主研發(fā)全域督導平臺、構建數字化合作服務體系，實現從前端場景到后端硬件的智能化管理閉環(huán)。這一演進過程，體現了保利物業(yè)從“物的管理”“人的服務”向“體驗營造”“價值共生”的深刻轉變，為參與城市全域治理奠定了堅實基礎。

“以景興城、以城亮景，保利全域景城模式立足城市規(guī)劃宏觀視角，緊扣存量提質需求，以‘景觀資源’為撬動，構建‘景觀——民生——產業(yè)——城市品牌’的螺旋式提升路徑，實現治理現代化與民生福祉共生。”11月28日，在2025社會治理與協(xié)同創(chuàng)新城市高質量發(fā)展會議暨第五屆鎮(zhèn)長論壇上，保利發(fā)展控股集團副總經理兼保利物業(yè)黨委書記、董事長吳蘭玉隆重介紹了全新城市發(fā)展模式——保利物業(yè)全域景城模式。保利全域景城模式，建立在對城市發(fā)展規(guī)律和民生需求變遷的深刻洞察之上，將“現代化人民城市”這一目標，解構為一個可落地的方案，即現代化人民城市 = 現代化城市 + 人民城市。其中，“現代化城市”側重于現代化治理；“人民城市”則側重于增強人民群眾的獲得感幸福感體驗感。

第五屆鎮(zhèn)長論壇現場

當前我國城市環(huán)境質量、人民生活質量、城市競爭力不斷提升，但同時要看到，一些城市在治理實踐中仍然面臨痛點難點：一是治理基礎的低效性。傳統(tǒng)的行政化管理模式，在數字化應用、精細化水平、市場化效率和成本控制等方面，相較于成熟的企業(yè)化運營，仍有一定差距，“九龍治水”、條塊分割導致的資源分散與響應遲緩問題較突出。二是更新動能的單一性。城市的品質提升與功能優(yōu)化，需要持續(xù)的資金投入和專業(yè)的運營能力。若單純依賴政府財政投入已難以為繼，亟需引入優(yōu)質的社會化資本、專業(yè)的市場化力量，共同將公共資源轉化為可增值的資產，進而形成可持續(xù)的造血能力。

保利全域景城模式對破解上述痛點難點作出了有益嘗試：一是以“景觀化標準”賦能全域治理，推動城市從擁有景點的“城市景區(qū)”向全域即景的“景區(qū)城市”躍遷。它將高標準的景觀營造與用戶體驗思維，貫穿于從背街小巷到城市廣場的全域公共空間治理中，致力于讓城市的每一個角落都“可觀賞、可體驗、可停留”，實現從“城市里有景區(qū)”到“城市本身就是一個大景區(qū)”的深刻轉變。二是以專業(yè)化運營激活戰(zhàn)略級資產，為單一游覽區(qū)疊加生態(tài)、消費、民生、產業(yè)等復合功能，推動景城服務深度協(xié)同。該模式將景區(qū)、公園、綠地、歷史文化街區(qū)等視為城市最重要的“戰(zhàn)略級存量資產”，通過專業(yè)化、市場化的運營，為其疊加生態(tài)保護、休閑消費、民生服務、產業(yè)孵化等復合功能，極大提升了單一空間的價值密度和服務能級。三是通過產業(yè)生態(tài)共創(chuàng)，打破“條塊分割”，對景區(qū)、城區(qū)、社區(qū)、產業(yè)區(qū)進行一體化規(guī)劃管理，打破行政邊界的束縛，將相鄰的景區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、產業(yè)園區(qū)視為一個完整的“治理單元”進行統(tǒng)一規(guī)劃和運營調度。這有效破解了資源分散、標準不一、協(xié)同低效的傳統(tǒng)弊病，實現了治理資源的優(yōu)化配置和規(guī)模效應。四是構建“景觀價值-民生價值-產業(yè)價值-城市品牌價值”的閉環(huán)體系，通過打造優(yōu)美的環(huán)境吸引消費，消費帶動就業(yè)與產業(yè)，提升并塑造城市品牌，品牌效應又進一步集聚資源，從而形成自我強化、良性循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展動力。

實踐樣板：“耕新一座城”的生動詮釋

保利物業(yè)在過去數年間，在多個城市進行“全域景城模式”的深度孵化與驗證，打造出各具特色的樣板，這些實踐精準契合了“人民城市人民建、人民城市為人民”以及推動文旅深度融合的戰(zhàn)略要求，充分體現了“全域景城模式”模式的強大生命力。

廣州長洲街道——城市小微空間“治理+運營”的城市更新范例。城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，是擴大內需的重要抓手。習近平總書記多次對城市更新行動提出要求、作出部署。2025年中央城市工作會議提出“高質量開展城市更新?！遍L洲島擁有黃埔軍校舊址等文化史跡55處，歷史文化底蘊深厚。但與此同時，存在老舊街區(qū)活力不足、公共資源閑置、治理效能不高等問題。保利物業(yè)進駐后，以“城市更新運營師”思維切入，通過系統(tǒng)盤活，將超過7000平方米的閑置邊角地、舊建筑，轉化為兼具功能與美學的項目。例如，利用閑置空地建成擁有1000個車位的智慧停車場，破解旅游高峰期停車難頑疾。再如，將古老文塔周邊打造為匯聚40家特色商戶的夜市，點亮“夜經濟”。又如，把廢棄驛站改造為便民咖啡屋，既服務市民又反哺管養(yǎng)成本。這一系列舉措，實現了“治理提效、環(huán)境提質、經濟活躍、民生改善”的多重目標，累計新增就業(yè)崗位300余個，街道整體服務采購成本在保利專業(yè)化運營下實現超過53%的顯著降幅，更榮獲多項市級治理榮譽，使長洲街道從一個默默無聞的老街區(qū)蛻變?yōu)椤耙徊揭痪啊⒁司右擞巍钡幕鶎又卫硎痉饵c。

廣州長洲街道

廣州海珠國家濕地公園——“國家級生態(tài)資源”的價值轉化范例。習近平總書記指出：“城市建設，要讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁?！焙Ｖ閲覞竦毓珗@位于城市中央的“綠心”，是國際重要濕地名錄。保利物業(yè)以“場景營造師”的角色，深度挖掘濕地生態(tài)與嶺南文化內涵，成功打造了“花朝節(jié)”“濕地花神大賽”“觀鳥大賽”等品牌IP活動，單項目即吸引30余萬人次參與。同時，創(chuàng)新開設“自然學堂”，全年舉辦超過60場生態(tài)研學活動。截至今年10月，海珠濕地游客接待量達到85萬人次，同比增長超70%，門票收入破千萬。更為重要的是，通過升級園內服務設施、優(yōu)化游覽動線，海珠國家濕地公園成為市民日常休閑、親近自然的“城市客廳”，兌現了“推窗見綠、出門入園”的美好生活承諾?，F了生態(tài)效益、社會效益與經濟效益的完美統(tǒng)一。

廣州海珠國家濕地公園

深圳西涌國際濱海旅游區(qū)——“山海資源”的產業(yè)生態(tài)共建范例。西涌擁有深圳最優(yōu)質的海岸線資源，但過去業(yè)態(tài)單一，季節(jié)性明顯。2025年1月，保利物業(yè)以“產業(yè)合伙人”的身份全面進駐，并采取一系列務實舉措。一是引產業(yè)，推動累計注冊資金超億元的各類文旅、休閑、體育公司落戶。二是暢聯通，與公交集團合作開通旅游專線，服務超10萬游客便捷抵達。三是辦賽事，舉辦國家級沖浪賽事并登陸央視，助力大鵬新區(qū)獲評“國家級戶外運動目的地”，四是造IP，策劃“五一熒光派對”等活動，單次吸引4萬游客，收入同比翻番。五是廣傳播，通過全媒體營銷實現超1900萬次全網曝光。如今的西涌，已是一個政府、企業(yè)、村民、游客的活力共同體。

深圳西涌國際濱海旅游區(qū)

數字化支撐：科技賦能現代城市治理

在“全域景城模式”的背后，是保利物業(yè)強大的數字化支撐體系，它將孤立的景觀、分散的社區(qū)、多元的產業(yè)與具體的民生需求結合為一個有機生命體，實現了從被動響應到主動預判、從人力密集型到智慧集約化的根本性變革。這一轉型深刻回應了中央城市工作會議提出的“著力建設便捷高效的智慧城市”要求。

保利物業(yè)的數字化實踐，首先體現在對城市物理空間與社會空間的全域感知與精準刻畫。通過部署物聯網傳感器、人工智能攝像頭、無人機等智能終端，系統(tǒng)實現了對市政設施、生態(tài)環(huán)境、交通流量、公共安全乃至人群熱力圖的實時監(jiān)測。在管理的景區(qū)、街區(qū)與社區(qū)，垃圾桶滿溢自動報警、井蓋位移即時提示、水電管網漏損智能分析已成為常態(tài)。與此同時，保利物業(yè)構建的“RADAR”智慧服務系統(tǒng)，如同一個城市級的“數字孿生”基礎平臺，將這些人、物、事、情的動態(tài)數據匯聚融合，形成了一張可感知、可分析、可指揮的立體化城市運行圖景。這使得管理者能夠超越傳統(tǒng)的經驗判斷，依托數據駕駛艙進行科學決策，例如，在節(jié)假日提前預判景區(qū)客流高峰并調度資源，或根據氣象數據優(yōu)化園林養(yǎng)護與防汛排澇預案。

其次，數字化驅動了服務流程的標準化重構與跨域協(xié)同。針對公共服務長期存在的條塊分割、響應遲滯問題，保利物業(yè)通過數字化平臺實現了“一站式”調度與閉環(huán)管理。以重慶公司推行的智慧片區(qū)化模式為例，其核心是將保潔、綠化、安保、工程維修等標準化作業(yè)模塊全面“上線入云”。保潔機器人按預設路徑執(zhí)行任務，綠化作業(yè)通過移動終端接收工單并反饋完成情況，工程物料通過系統(tǒng)實現集中采購與精準配送。當居民通過App報事報修或提出建議時，工單被自動分類、派發(fā)至相應網格員或合作單位，并限時處理、反饋與評價，形成高效閉環(huán)。這種“裝配式”的數字工單體系，打破了部門墻，將分散的服務資源整合為靈活機動的“服務艦隊”，大幅提升了響應速度與資源利用效率。

再次，數字化賦能了 “全域景城模式”所追求的“價值循環(huán)”與“體驗升華” 。在廣州海珠國家濕地公園等項目中，數字化不僅是管理工具，更是創(chuàng)造體驗、連接消費、塑造品牌的核心手段。通過線上票務系統(tǒng)與游客行為數據分析，運營者能精準洞察游客偏好，從而策劃更具吸引力的IP活動，如花朝節(jié)、觀鳥大賽的數字互動環(huán)節(jié)。智慧導覽系統(tǒng)、AR景觀復原等應用，將靜態(tài)的自然風景轉化為可交互、可學習的文化體驗。同時，消費場景也被數字化無縫嵌入：游客可以通過統(tǒng)一平臺進行停車預約、餐飲預訂、文創(chuàng)商品購買，數據回流后又反哺于商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化布局。在這一過程中，物理空間的景觀價值通過數字化通道，被高效轉化為經濟價值與情感認同，實現了“以景興城”的良性循環(huán)。

“從‘守好一片區(qū)’，到‘激活一座城’”，如今的保利物業(yè)基于百余城市、70個全域化項目、50多個A級旅游景區(qū)的全域服務經驗以及沉淀8大類50多個全域服務場景，以景城規(guī)劃、景城運營、景城治理、景城生態(tài)四大產品構建“景城全域服務體系”一體化解決方案，為全域景城的轉化落地提供保障。11月28日，在第五屆鎮(zhèn)長論壇上，保利物業(yè)與廣州嶺南集團控股股份有限公司、深圳市本原元宇宙研究院等多家企業(yè)簽訂“景城生態(tài)”戰(zhàn)略合作伙伴協(xié)議，旨在探索開放、協(xié)同、共贏的物業(yè)行業(yè)新生態(tài)，推動整個城市服務行業(yè)的升級。12月16日，保利城市建設服務有限公司、保利（廣州）健康產業(yè)投資有限公司與龍港市國有資本運營集團有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此次與龍港的戰(zhàn)略合作，也是“保利全域景城模式”市場生命力的首次驗證，標志著旨在推動城市高質量發(fā)展的“全域景城模式”，完成了從理論藍圖到實踐深耕的關鍵一步，開啟了央企專業(yè)服務與地方國資平臺共謀城市發(fā)展的新探索。

保利與龍港集團戰(zhàn)略簽約

展望“十五五”，隨著城市更新和文旅融合發(fā)展的不斷推進，保利物業(yè)“全域景城模式”所蘊含的“融合、共生、運營、賦能”核心理念，其應用場景將更為廣闊。從都市核心區(qū)到特色小鎮(zhèn)，從生態(tài)保護區(qū)到工業(yè)遺存地，都將需要這種能夠統(tǒng)籌保護與發(fā)展、兼顧效率與溫度的專業(yè)化力量。保利物業(yè)的探索，不僅為建設現代化人民城市，也為國有服務型企業(yè)如何依托自身優(yōu)勢在市場化競爭中主動服務國家戰(zhàn)略、創(chuàng)造社會價值，提供了一個極具參考價值的創(chuàng)新樣本。

來源 | 人民論壇網

作者 | 《國家治理》雜志主編 李一丹