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打開寧波的城市地圖，我們可以看到，鄞州差不多占了市區(qū)的半壁江山。

拋開地域這一個維度，如果只看新城，鄞州更是幾乎囊括了寧波的全部——東部新城和南部商務(wù)區(qū)。

剩下的三個區(qū)，海曙以前沒有明確的新城概念，江北姚江新城剛剛建完啟動區(qū)，鎮(zhèn)海新城倒是初具規(guī)模，但過去長期游離在主城之外，存在感和影響力都明顯偏弱。

基本上，寧波的新城，就等于鄞州的新城。

最近，海曙公布了月塘東啟動板塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃（見下圖），這或可視為海曙新城的啟動板塊。

許多人可能還不了解月塘東板塊，這是海曙謀劃許久才最后敲定的新城，目前范圍：北到望童路，東至薛家北路，南到聯(lián)豐路，西至環(huán)城南路高架。

自從鄞州把城西劃給海曙以后，海曙糾結(jié)了十年之久，才最終決定在城西建一個新城。在那之前，關(guān)于新城到底落戶在高橋，還是集士港，甚至是五江灣、丁家？傳言了許久。

中間一度還流出過一個“海曙未來城”的概念，現(xiàn)在好像不提了。

這十年糾結(jié)，直接把一輪大牛市華麗麗的錯過了，當(dāng)然，這十年海曙也不是什么都沒干，至少他們把段塘給更新了。

海曙為什么把新城選址在月塘東？老司機不甚了解，我猜大概這里是海曙的地理中心：離老城不遠(yuǎn)，可輻射高橋、集士港、石碶和古林，且在高架（環(huán)線）以內(nèi)。

另外一個重要因素，或許是這個板塊內(nèi)，拆遷量相對不是太大。

大家看一下上圖，在陽光路以西，空白的地方，幾條路是不是規(guī)劃得很有儀式感？沒錯，這可能會是海曙未來新的行政中心。

行政中心，市民廣場，再加一個下穿隧道，是不是熟悉的配方、熟悉的味道？

東部新城抓住了2015年以來的這波大牛，鎮(zhèn)海新城抓住了2008和2015兩波大牛，還有這樣的大牛留給后來的新城嗎？

在樓市歷史性的行情結(jié)束之后，要再啟動一個新城是非常困難的。建新城首先要錢，錢主要來自賣地，現(xiàn)在開發(fā)商十死九殘，剩下沒死的幾個，則橫挑豎撿。

要賣出一塊地，太難了！特別是這種新城的地。

建新城的第二個關(guān)鍵要素是人，得有人來，但現(xiàn)在城市人口增長極為緩慢。寧波每年新增也就幾萬人，還大部分都分給了郊縣，海曙新城的人從哪里來？似乎沒有明確的答案。

在資金和人口都增量不足的情況下，海曙新城未來要直面競爭的，就是江對面的江北姚江新城。

姚江新城的開發(fā)要早得多，啟動區(qū)現(xiàn)在基本建成，而且也是因為抓住了2015這波大牛市。相比之下，海曙新城還是一張白紙。

兩個新城都處在寧波城市西部，輻射范圍高度重疊，房價水平也十分接近，對于資源和人口的爭奪將是面對面的，接近于零和博弈。

什么叫零和博弈？簡單來說就是你輸我贏，你多我少，因為總量是給定的。

姚江新城有啟動區(qū)為基礎(chǔ)，有奧體中心，且正在建8萬人體育場，有江北新行政中心啟動，配套的快速路和主干道也基本建成，還有一個撒手锏：

10余公里長、南面臨江的優(yōu)質(zhì)岸線。

海曙新城的比較優(yōu)勢在哪里？

老司機看到海曙新城的這版控規(guī)，多少是有點意外的。

一般來說，新城的啟動需要有一個強勢項目，比如鄞州當(dāng)年引進了萬達，帶動了萬達板塊的建設(shè)；后來有建設(shè)了鄞州公園和博物館，配合鄞州區(qū)府的落位，帶起來了整個南商。

東部新城更不必說，它從一開始就建立在市府搬遷這個故事之上的，另有CBD、生態(tài)走廊、明湖等標(biāo)志性市政工程，以及一大批市級重大項目落地，才托舉出這個寧波最具價值的新城。

海曙新城的啟動項目是什么？它是否具有非常強的號召力和標(biāo)志性？

老司機曾以為，海曙會首先在新城開工一個重大項目，比如先搞一個大公園，或者先挖一個湖。

至少先畫一個。

但這張控規(guī)上似乎沒有看到。我們看到了大量的住宅用地，配套的學(xué)校，只在南側(cè)看到了一個不算特別大的項目：

文化活動中心和體育設(shè)施公園。

如果海曙新城是這樣的開局，老司機多少有點擔(dān)心的，與其這樣，不如先啟動行政中心、市民廣場等配套建設(shè)，先把地標(biāo)建起來，再慢慢的開發(fā)周邊。

靠幾張規(guī)劃圖就賣地收錢的時代過去了，現(xiàn)在海曙必須要身先士卒，真金白銀的投下去，后面開發(fā)商才可能會跟。

不僅是開發(fā)商，購房者也是一樣的邏輯。

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