來源：大偉看樓市

2025年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布重磅公告，明確自2026年1月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按3%征收率全額繳納增值稅，較此前5%的征收率大幅下調(diào)，而購買2年以上住房對(duì)外銷售仍延續(xù)免征增值稅政策。

這一精準(zhǔn)的稅費(fèi)減負(fù)政策，恰逢“十五五”開局之年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不僅直接降低了二手房交易成本，更有望激活市場(chǎng)流通、暢通供需循環(huán)，為2026年樓市止跌回穩(wěn)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。深入剖析政策內(nèi)核與市場(chǎng)傳導(dǎo)邏輯，方能清晰把握其對(duì)樓市發(fā)展的深遠(yuǎn)影響。

此次增值稅政策調(diào)整的核心亮點(diǎn)的是精準(zhǔn)降低短期持有住房的交易成本，直擊市場(chǎng)流通痛點(diǎn)。此前，未滿2年住房交易5%的增值稅率，使得不少業(yè)主面臨高額交易成本，要么暫緩出售計(jì)劃，要么將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁至房價(jià)，既抑制了房源流動(dòng)性，也加重了購房者負(fù)擔(dān)。新政實(shí)施后，交易成本的下降幅度十分顯著。以上海一套售價(jià)100萬元的未滿2年住房為例，舊政策下需繳納5萬元增值稅，新政后僅需繳納3萬元，業(yè)主直接減負(fù)2萬元，降幅達(dá)40%。對(duì)于千萬級(jí)別的改善型房源，稅費(fèi)減免額度更為可觀，能有效拉小買賣雙方的價(jià)格預(yù)期差距，提升優(yōu)質(zhì)二手房源的流通效率。更值得注意的是，政策延續(xù)了滿2年免征增值稅的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步簡(jiǎn)化了交易流程，避免了此前不同城市、不同房屋類型的政策差異帶來的市場(chǎng)混亂，為全國二手房市場(chǎng)構(gòu)建了更公平、高效的交易環(huán)境。

政策對(duì)2026年樓市的利好傳導(dǎo)，首先體現(xiàn)在激活二手房市場(chǎng)活力，緩解高庫存壓力。當(dāng)前，全國二手房掛牌量已突破920萬套，部分一線城市如深圳，掛牌量較2024年末增長73%，市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致成交周期拉長至187天，有價(jià)無市成為常態(tài)。新政降低交易成本后，將有效撬動(dòng)兩類業(yè)主的出售意愿：一是短期持有、有置換需求的改善型業(yè)主，減負(fù)后更有能力和意愿出售舊房換購新房；二是急需變現(xiàn)的業(yè)主，無需再為高額稅費(fèi)大幅降價(jià)讓利，降低了被動(dòng)拋售對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的沖擊。隨著房源流動(dòng)性的提升，二手房市場(chǎng)的“蓄水池”功能將逐步恢復(fù)，既滿足剛需群體對(duì)次新房的需求，也能緩解當(dāng)前二手房市場(chǎng)的庫存壓力，推動(dòng)供需關(guān)系向均衡狀態(tài)調(diào)整。

更為關(guān)鍵的是，新政將打通一二手房聯(lián)動(dòng)循環(huán)，為新房市場(chǎng)去庫存提供有力支撐。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，二手房與新房并非競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是形成互補(bǔ)循環(huán)的整體。改善型需求是2026年樓市的核心增長點(diǎn)，而這類需求的釋放往往依賴于舊房的順利出售。新政降低舊房出售成本后，更多改善型業(yè)主將進(jìn)入新房市場(chǎng)，尤其是對(duì)大戶型、高品質(zhì)的“好房子”需求將顯著提升。這與2026年樓市“優(yōu)供給”的發(fā)展方向高度契合。當(dāng)前，“好房子”建設(shè)已成為行業(yè)轉(zhuǎn)型核心，涵蓋安全、舒適、綠色、智慧等多個(gè)維度的新標(biāo)準(zhǔn)，正推動(dòng)新房產(chǎn)品迭代升級(jí)。二手房市場(chǎng)的活躍將為新房市場(chǎng)輸送大量有效需求，尤其是在一線和強(qiáng)二線城市，新房產(chǎn)品力的代際優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，形成“二手房流通激活—改善需求釋放—新房去庫存”的良性循環(huán)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)機(jī)制暢通。

從城市分化格局來看，新政對(duì)不同層級(jí)城市的利好效果雖有差異，但均能契合其發(fā)展需求。一線城市憑借人口持續(xù)流入、配套完善的優(yōu)勢(shì)，剛需和改善需求基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，2025年上海落戶人口超8萬人，新市民成為新房成交的重要支撐。新政將進(jìn)一步激活一線城市的二手房流通，為新房市場(chǎng)輸送更多改善需求，鞏固房價(jià)韌性。強(qiáng)二線城市如杭州、成都、合肥等，人口凈流入態(tài)勢(shì)明顯，2024年合肥常住人口增量達(dá)15萬，這類城市的改善需求和剛需需求均較為旺盛，新政將與當(dāng)?shù)貙捤傻馁彿空咝纬珊狭�，加速市�?chǎng)止跌回穩(wěn)。即便是庫存壓力較大的三四線城市，新政也能激活本地剛需和返鄉(xiāng)置業(yè)需求，緩解部分優(yōu)質(zhì)房源的庫存壓力，避免市場(chǎng)過度下行。可以說，新政的實(shí)施將精準(zhǔn)適配不同城市的市場(chǎng)需求，為2026年樓市“政策兜底穩(wěn)市場(chǎng)、結(jié)構(gòu)分化定輸贏”的格局提供有力支撐。

政策利好的充分釋放，還將與2026年樓市的長效政策形成協(xié)同效應(yīng)，鞏固市場(chǎng)信心。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心矛盾已從供需失衡轉(zhuǎn)向預(yù)期不穩(wěn)，而預(yù)期的改善需要政策組合拳的持續(xù)發(fā)力。除了增值稅減負(fù)，2026年樓市還將迎來多項(xiàng)政策支持：融資方面，房企融資“白名單”持續(xù)擴(kuò)容，已累計(jì)審批貸款規(guī)模超7萬億元，保障合理融資需求；供給方面，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)擴(kuò)大，預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化，從根源上降低交付風(fēng)險(xiǎn)；民生方面，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性住房建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，既拉動(dòng)住房消費(fèi)，也完善住房保障體系。在多項(xiàng)政策的協(xié)同作用下，二手房增值稅減負(fù)政策將發(fā)揮“催化劑”作用，逐步修復(fù)市場(chǎng)主體信心，讓購房者敢于入市、業(yè)主愿意出售，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“調(diào)整收尾”向“新周期開端”平穩(wěn)過渡。

當(dāng)然，我們也需理性看待政策效果的邊界，2026年樓市的復(fù)蘇仍面臨部分挑戰(zhàn)。一方面，城市分化格局不會(huì)因單一政策而改變，三四線城市由于新增需求有限，庫存壓力依然較大，政策利好可能難以快速傳導(dǎo)；另一方面，購房者預(yù)期的修復(fù)需要時(shí)間，當(dāng)前二手房價(jià)格仍處于下行通道，70大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降5.7%，法拍房價(jià)格下跌進(jìn)一步放大了價(jià)格下行壓力，短期內(nèi)市場(chǎng)信心的完全恢復(fù)仍需更多積極信號(hào)支撐。此外，政策的落地效果還依賴于地方的執(zhí)行力度，如何避免中介機(jī)構(gòu)變相收費(fèi)、確保稅費(fèi)減負(fù)真正惠及交易雙方，是政策執(zhí)行中需要關(guān)注的問題。

總體而言，財(cái)政部此次二手房增值稅減負(fù)政策，是精準(zhǔn)把握市場(chǎng)痛點(diǎn)的關(guān)鍵舉措，對(duì)2026年樓市的積極影響值得期待。其核心價(jià)值不僅在于降低交易成本，更在于激活市場(chǎng)流通、暢通一二手房循環(huán)，為樓市止跌回穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。在政策兜底與長效機(jī)制構(gòu)建的雙重支撐下，2026年樓市將逐步告別普漲普跌的舊模式，進(jìn)入“穩(wěn)字當(dāng)頭、分化加劇”的新周期。對(duì)于購房者而言，新政帶來了更低的購房成本和更多的選擇空間；對(duì)于行業(yè)而言，政策將加速推動(dòng)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型。隨著各項(xiàng)政策的協(xié)同發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步構(gòu)建起健康可持續(xù)的發(fā)展格局。