德國人不買房只租房的傳言早已大大偏離實際，更準確的說法，或許是“想買的人不少，買得起的人不多”。近日，科隆經濟研究所（IW K?ln）進行的一項調研結果顯示，如果不惦記著一步到位弄個別墅，那么在德國，購買公寓的門檻總體上已經變得相對低了一些，但是，尤其在大城市，即使對于中產人群來說，這仍然是一筆不菲的支出。

科隆經濟研究所這項調查的具體名稱，叫做住宅房地產“可負擔性指數(shù)”，是專門針對最有可能擁有房產的一個群體，即所謂“典型中高產家庭”而設置的。這個模型的標準是，家庭中需要有兩名30至40歲之間的成年人，其中，主要收入者需要躋身德國收入最高的30%人群，另一位成年人的收入也要達到主要收入者的一半。此外，這個家庭里還需要有兩個孩子。

▲圖源：Arnulf Hettrich / IMAGO

而此次調查結果表明，今年10月份，符合以上標準的德國家庭想要擁有房產，平均要將凈可支配收入的29%用于支付房貸，而這個比例遠低于房地產行業(yè)普遍認為的35%收入門檻。調查者將“35%收入用于房貸”定為100分指數(shù)，指數(shù)越高，房貸占收入比例越低，購房就越容易負擔。10月的指數(shù)為128分，雖然高于2023年，但遠低于10年前。2015年，該指數(shù)曾達到221分的峰值！

IW經濟學家沃伊特蘭德（Michael Voigtl?nder）對此分析稱，“工資上漲、貸款利率小幅下降至4%以下，再加上迄今為止房價的漲幅尚屬溫和，這些因素共同推動了房產可負擔性的增加。”不過，無論是10年前還是現(xiàn)在，地區(qū)差異依然相當顯著，在德國最主要的城市里，慕尼黑、漢堡、柏林、法蘭克福、科隆等五座城市的該指數(shù)仍低于100，換言之，中產家庭在這些地方也幾乎無法承擔購房的經濟壓力。

▲圖源：Sabine Gudath / IMAGO

慕尼黑仍然是全德房價最高的城市，根據該指數(shù)，在慕尼黑，符合條件的典型家庭想購買一套公寓，需要花費可支配凈收入的43%。而最夸張的竟然還要數(shù)慕尼黑的郊區(qū)，在米斯巴赫（Miesbach）、埃爾?。‥rding）和菲爾斯滕費爾德布魯克（Fürstenfeldbruck），這一比例已經高達44%至47%！

在德國七大城市里，只有杜塞爾多夫和斯圖加特的房價還相對友好?？傮w而言，七大城市的房地產可負擔性平均指數(shù)為90，意味著公寓房的房貸要占可支配收入的39%。但七大城市的周邊地區(qū)就能讓人松一口氣，31%的收入已經能夠覆蓋房貸。在人口超過10萬的大城市，這一收入支出比例可能要占到27%,而最經濟實惠的公寓位于黑森州北部的韋拉-邁斯納縣（Werra-Mei?ner-Kreis），只需付出收入的12%，就足以用于圓一個買房夢。

2026年轉眼就到，那么明年，你打算買房嗎？

（歐洲時報德國版莊生綜合報道，轉載請注明公眾號GermanReport）

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