作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

2025年的房地產(chǎn)可謂冰與火之歌相互交織。

無論是行業(yè)的發(fā)展，還是市場(chǎng)的交易，都發(fā)生了根本性的變化。

收儲(chǔ)加速，地王頻出，豪宅火熱，一系列的變化在激蕩的市場(chǎng)中重構(gòu)。

從模式到價(jià)值的本質(zhì)轉(zhuǎn)變，都一一烙在了每一個(gè)事件上。

站在2025年與2026年歷史交匯點(diǎn)，不妨回顧一下2025年樓市所經(jīng)歷的種種，也為2026年的樓市開啟新篇章落下一子。

閑置土地收儲(chǔ)，廣東第一

2025年全國(guó)閑置土地收儲(chǔ)按下加速鍵。

自去年10月財(cái)政部明確允許專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地，到11月自然資源部下發(fā)“242號(hào)文”，要求各地加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，再到2024年12月25日國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》下放專項(xiàng)債券項(xiàng)目審核權(quán)限，選擇廣東?。ê钲谑校?、北京市、上海市、江蘇省、浙江市）等10個(gè)省份開展專項(xiàng)債券收儲(chǔ)試點(diǎn)，全國(guó)閑置土地收儲(chǔ)進(jìn)入閑置土地“收儲(chǔ)潮”。

湖南、河南、江西、安徽、浙江等多地陸續(xù)發(fā)布首批用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地清單。其中，廣東規(guī)模最大。

廣東作為土地收儲(chǔ)試點(diǎn)省份，2025年前兩月回購(gòu)?fù)恋乇憷塾?jì)超350億元，成為全國(guó)試點(diǎn)省市之首。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等15個(gè)城市擬用專項(xiàng)債收儲(chǔ)161宗土地，土地使用面積超680萬平方米，總價(jià)超350億元。

從收儲(chǔ)用地公布的信息看，被回購(gòu)的土地多為地方國(guó)企、央企和民企所持有，收購(gòu)價(jià)格為7折至9折。

落實(shí)大規(guī)模的發(fā)行專項(xiàng)債回收閑置土地是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、助房企、活財(cái)政、提效率、優(yōu)民生、防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵抓手，對(duì)地方、房企以及居民都具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的積極意義。

年內(nèi)LPR僅調(diào)整一次

年初市場(chǎng)整體預(yù)計(jì)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵措施，不排除2025年通過較大幅度引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下行等方式，繼續(xù)對(duì)居民房貸實(shí)施較大力度定向降息。

然而，2025年我們的貸款市場(chǎng)基準(zhǔn)利率LPR全年調(diào)整僅1次，2025年5月1年期LPR報(bào)價(jià)由3.1%下調(diào)至3%，5年期LPR報(bào)價(jià)由3.6%下調(diào)至3.5%。

相比2024年LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）歷經(jīng)3次大幅度下調(diào)，1年期LPR累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR累計(jì)下行60個(gè)基點(diǎn)，兩個(gè)品種年度下行幅度均創(chuàng)LPR改革以來的新高，2025年LPR報(bào)價(jià)全年展現(xiàn)出了定力。

LPR背后是貨幣政策取向、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，相比2024年密集調(diào)整次數(shù)，2025年全年調(diào)整展現(xiàn)出定力，說明我們的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不僅處于平穩(wěn)溫和運(yùn)行的狀態(tài)，而且階段性的政策目標(biāo)也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，外部環(huán)境對(duì)我們的貨幣政策制約壓力減弱，市場(chǎng)利率已充分傳。

當(dāng)然，一定程度上也穩(wěn)住了銀行體系凈息差，間接穩(wěn)定了我們的金融體系。

超級(jí)地王誕生

2025年的土地市場(chǎng)，迎來全面大洗牌。

北京、上海、深圳三個(gè)一線城市，以及成都、杭州、南京、蘇州等新一線城市都誕生了超級(jí)地王。

各地地王以火箭般的速度，刷新紀(jì)錄。

3月北京拍出首塊樓面地價(jià)超10萬元/平的住宅用地，位于北京海淀區(qū)樹村HD00-0705-0035-1地塊被中海地產(chǎn)以75.02億元拍下，樓面單價(jià)約10.23萬/平；

7月深圳的地王刷新紀(jì)錄，招商蛇口以樓面單價(jià)約84,179.69元/㎡拿下深圳前海桂灣T201-0232宗地，刷新深圳涉宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄；

7月蘇州位于工業(yè)園區(qū)雙湖板塊的蘇園土掛（2025）04號(hào)地塊，被綠城中國(guó)以46.67億元拍下。該樓面價(jià)達(dá)65242元平，刷新蘇州及江蘇省宅地樓面價(jià)紀(jì)錄；

12月上海地王捅破天，上海徐匯區(qū)的XH-02（TPL）單元051-11地塊以總價(jià)12.25億元，成交樓面價(jià)約20.03萬元/㎡被神秘浙商拍下。

成交樓面單價(jià)超過2025年2月上海靜安區(qū)靜安寺社區(qū)C050101單元095-7地塊（成交樓面價(jià)約16.11萬元/平）以及上海虹口區(qū)C080302單元hk329-1地塊（成交樓面價(jià)約11.74萬元/平）。

12月杭州地王再破紀(jì)錄，建發(fā)以溢價(jià)115.39%拍下杭州蔣村文新單XH030203-01(3）地塊，樓面單價(jià)88029元/㎡，僅次于北京、上海地王的樓面單價(jià)，位居全國(guó)第三。

以各地誕生的“地王”來看，全國(guó)住宅用地迎來“造王”時(shí)代，同時(shí)也開啟了土豪買地建獨(dú)立別墅時(shí)代。

廣州取消“三限”

6月廣州宣布全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，迎來購(gòu)房“史上最松”政策，同時(shí)也成為一線城市中首個(gè)“三限”（限購(gòu)、限售、限價(jià)）全面松綁的城市。同時(shí)也意味著由2010年開始的“三限”，在歷經(jīng)15年后徹底終結(jié)。

外地客無社保門檻，二手房拿證即可售，開發(fā)商自主定價(jià)，為廣州樓市帶來了一絲暖意。

據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，2025年（統(tǒng)計(jì)周期：2024年12月26日至2025年12月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽108099套。

與近5年網(wǎng)簽總量相比，幾乎持平。

2021年二手住宅共網(wǎng)簽117103套，2022年二手住宅共網(wǎng)簽82739套，2023年二手住宅共網(wǎng)簽108999套，2024年二手住宅共網(wǎng)簽110781套。

房東稅熱搜

2025年8月，房東稅登上各大平臺(tái)熱搜。

源于市場(chǎng)對(duì)9月15日即將實(shí)施的《住房租賃條例》中第八條和第三十條的猜測(cè)與討論——

出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案

縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)開展合同

備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、教育、市場(chǎng)監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門建立信息共享機(jī)制。

市場(chǎng)解讀“備案”和“信息共享”有可能將會(huì)全面向房東征收稅款，與“房東稅”關(guān)聯(lián)起來，從而引發(fā)多地辟謠“房東稅”。

事實(shí)上，《住房租賃條例》出臺(tái)與稅收無關(guān)，并未新增“房東稅”，更多的是規(guī)范企業(yè)類型出租房屋，提升稅收工作的規(guī)范性與便捷性。

王健林限高

9月萬達(dá)與王健林成為熱搜。

緣由是萬達(dá)下屬的項(xiàng)目公司因?yàn)?.86億的經(jīng)濟(jì)糾紛，法院判決后未能及時(shí)履行義務(wù)被列入限制高消費(fèi)名單。其中關(guān)聯(lián)限制消費(fèi)對(duì)象為王健林。

隨著事件的發(fā)酵，萬達(dá)集團(tuán)方面回應(yīng)稱，此次“限高”系下屬項(xiàng)目公司經(jīng)濟(jì)糾紛引發(fā)，可能因執(zhí)行層面信息不對(duì)稱導(dǎo)致，執(zhí)行公開網(wǎng)也同步把王健林的“限高令”撤下。

2025年以來，萬達(dá)系已多次成為被執(zhí)行人。

2月24日，萬達(dá)集團(tuán)被甘肅礦區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的達(dá)17.1億元。4月15日，北京市海淀區(qū)人民法院又對(duì)萬達(dá)集團(tuán)及萬達(dá)地產(chǎn)執(zhí)行1.8億余元的判決。9月11日，天眼查顯示，萬達(dá)集團(tuán)新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的4億余元。

2025年5月根據(jù)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局披露，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司直接或間接持有的48家目標(biāo)公司的100%股權(quán)被多方直接或間接收購(gòu)。

銀行直供房

11月，銀行直供房成為市場(chǎng)討論的熱詞。

源于「經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)」一篇報(bào)道中給出的一組數(shù)據(jù)——

結(jié)合阿里資產(chǎn)和京東資產(chǎn)兩個(gè)平臺(tái)信息，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，自2024年8月以來，廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有12386個(gè)；2024年11月以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)到24821個(gè)。此外，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11369個(gè)，貴州農(nóng)信系統(tǒng)有9539個(gè)，吉林農(nóng)信系統(tǒng)有2374個(gè)，福建農(nóng)信系統(tǒng)有623個(gè)。

低價(jià)“銀行直供房”激增，有房產(chǎn)甚至低于市價(jià)25%。這意味著過去一年中，商業(yè)銀行紛紛加速推進(jìn)抵債資產(chǎn)處置，部分銀行在資產(chǎn)處置平臺(tái)較大規(guī)模上線房產(chǎn)，起拍價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)20%及以上。

于是引發(fā)市場(chǎng)對(duì)銀行直供房規(guī)模達(dá)到一定程度是否會(huì)給樓市帶來一定沖擊的擔(dān)憂。

而背后的深層含義在于銀行對(duì)不良資產(chǎn)處置的方式發(fā)生根本性變化，銀行在處理手中不良房產(chǎn)更傾向于快速變現(xiàn)的渠道。

房貸補(bǔ)貼熱議

11月與銀行直供房同樣討論比較多的是房貸補(bǔ)貼。

內(nèi)容大致是全國(guó)范圍內(nèi)有可能將為新購(gòu)房者提供抵押貸款補(bǔ)貼，為買房人降低月供，規(guī)?？赡転?000億。

雖為市場(chǎng)熱議，實(shí)際上關(guān)于房貸貼息自2023年末以來部分城市已經(jīng)試行。

如杭州臨平區(qū)、南京雨花臺(tái)區(qū)、武漢等多地已開始探索這一政策。

南京雨花臺(tái)區(qū)根據(jù)購(gòu)房面積，給予貸款金額1%—2%的財(cái)政貼息，最高補(bǔ)貼3萬—4萬元；

武漢則對(duì)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）、長(zhǎng)江新區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)以及漢陽(yáng)區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)三環(huán)線外的區(qū)域采取商業(yè)貸款形式購(gòu)買首套新建商品住房的家庭，按照初始貸款金額1%發(fā)放貸款利息補(bǔ)貼，最高不超過2萬元，分2年等額發(fā)放。

豪宅最貴38萬/平

2025年不僅是“地王”元年，同時(shí)也是豪宅元年。

全國(guó)頭部城市都開啟了豪宅紀(jì)元，包括北上廣深杭，成都、南京等多個(gè)城市，賣出了驚人的成績(jī)。

尤其以一線城市為代表。

11月廣州保利玥璽灣項(xiàng)目開盤單日銷售額達(dá)106億元，成為廣州乃至全國(guó)年度現(xiàn)象級(jí)樓盤；

11月深圳灣澐璽開盤，首開銷售金額達(dá)130億元，刷新今年全國(guó)單盤銷售紀(jì)錄；

12月深圳中信城開信悅灣，均價(jià)約24.4萬，總價(jià)約5326～2億5002萬，開盤兩小時(shí)銷售約100億元。

12月上海的安瀾上海總價(jià)約2700萬—1.46億元，開盤當(dāng)天銷售約90.77億元，去化約92%。

其中，深圳的中信城開信悅灣更是以最高售價(jià)約38萬/平捅破全國(guó)豪宅備案單價(jià)天花板。

豪宅市場(chǎng)的放量成交的背后是高凈值群體的財(cái)富蓄水與日益高漲的改善居住需求。

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