我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

寶子們?cè)┛鞓?lè)，真心祝愿2026年你好我好大家好啊。

如果用一句話概括2025年的成都樓市，那就是：“一面是聚光燈下的高歌猛進(jìn)，一面是角落里甩賣的沉默現(xiàn)實(shí)”。市場(chǎng)的分化和復(fù)雜性，達(dá)到了前所未有的程度。

1??聚光燈下的火熱：數(shù)據(jù)、高價(jià)與信心。

市場(chǎng)的“熱”是顯性的，并且集中在頭部。

首先是成交量領(lǐng)跑全國(guó)的統(tǒng)治力依然穩(wěn)固，新房成交連續(xù)12年位居全國(guó)前列。全年新房與二手房合計(jì)成交量超過(guò)30.1萬(wàn)套，去年是多少？32.83萬(wàn)套，雖然環(huán)比下降，但也“居高不下”，在下行深水期還有這樣的表現(xiàn)，這樣的規(guī)模，在全國(guó)大中城市中無(wú)出其右，證明了成都作為國(guó)家中心城市強(qiáng)大的基本盤和需求厚度。

其次是土地市場(chǎng)的“價(jià)格狂歡”成為年度標(biāo)志性事件，上半年樓王頻出。最具代表性的是，錦江區(qū)金融城三期地塊的樓面地價(jià)在16天內(nèi)從“3萬(wàn)+”飆升至4.12萬(wàn)元/㎡。這不僅是價(jià)格的突破，更是市場(chǎng)信心向極少數(shù)頂級(jí)資產(chǎn)高度聚集的象征。

最后是“豪宅不愁賣”的現(xiàn)象。金融城、麓湖等板塊的高端改善項(xiàng)目，單價(jià)普遍站上6萬(wàn)+/㎡，套均總價(jià)超千萬(wàn)，但依然去化相當(dāng)不錯(cuò)，千萬(wàn)級(jí)豪宅今年又創(chuàng)新高，達(dá)到了1300套+。這說(shuō)明購(gòu)買力充裕的改善群體，目標(biāo)極為明確，只為占據(jù)城市最核心的資源。

2??光環(huán)外的現(xiàn)實(shí)：分化、去化與價(jià)格戰(zhàn)。

然而，市場(chǎng)的“冷”同樣廣泛而真實(shí)。

最突出的是區(qū)域分化達(dá)到了極致。當(dāng)核心區(qū)熱火朝天時(shí)，廣大的遠(yuǎn)郊區(qū)域（不少一圈，大部分二圈和全部三圈）正面臨嚴(yán)峻的去庫(kù)存壓力，商品住宅出清周期普遍超過(guò)30個(gè)月。這意味著，按照當(dāng)下的銷售速度，僅消化現(xiàn)有庫(kù)存就需要兩年半以上。部分板塊甚至出現(xiàn)單價(jià)4000元/㎡的二手房，與核心區(qū)的價(jià)差拉大到5倍以上。

其次是二手房市場(chǎng)成為剛需的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。全年超過(guò)七成（77%）的交易是二手房，主流成交是總價(jià)150萬(wàn)元以內(nèi)（中位數(shù)還在往下掉）、房齡在5-15年的高性價(jià)比房源。這個(gè)市場(chǎng)由最精打細(xì)算的剛需買家主導(dǎo)，價(jià)格透明，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

最后是開發(fā)商用行動(dòng)投票。他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上高度謹(jǐn)慎，將絕大部分資金押注在核心區(qū)的所謂“保險(xiǎn)箱”里，而遠(yuǎn)郊的土地則多由地方平臺(tái)公司以底價(jià)“托底”拿下。這清晰地表明了行業(yè)對(duì)非核心區(qū)域短期前景的看法。

3??市場(chǎng)參與者的眾生相

買家變得更精明。市場(chǎng)教育了所有人，需求分層無(wú)比清晰：高預(yù)算改善客死盯核心區(qū)高品質(zhì)新盤；資金有限的剛需客則在二手市場(chǎng)里“淘金”。幾年前“買房必賺”的狂熱預(yù)期已徹底消失，買房更多是為了解決自住、子女教育等具體需求。

賣家經(jīng)歷著殘酷的價(jià)格博弈。核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源賣家尚有底氣，而手握遠(yuǎn)郊房產(chǎn)或產(chǎn)品力不足房源的業(yè)主，則面臨巨大壓力，“以價(jià)換量”成為不得不接受的現(xiàn)實(shí)。特別是對(duì)于2021年前后高位入場(chǎng)的投資客來(lái)說(shuō)，賬面上的財(cái)富縮水已是必須面對(duì)的殘酷一課。

中介與從業(yè)者被迫艱難轉(zhuǎn)型。過(guò)去依賴市場(chǎng)普漲、靠銷售話術(shù)就能成交的時(shí)代一去不返。從業(yè)者必須成為真正的“區(qū)域地產(chǎn)分析師”，能講清不同板塊的真實(shí)庫(kù)存、產(chǎn)品力差異和未來(lái)潛力。市場(chǎng)分化也意味著工作難度加大，成交周期顯著拉長(zhǎng)。

4??給普通人的兩點(diǎn)總結(jié)

1.如果你要自住，請(qǐng)徹底回歸“生活”本身：放棄所有關(guān)于房產(chǎn)暴富的幻想。請(qǐng)把你未來(lái)5-10年真實(shí)的生活動(dòng)線（工作、社交、教育、醫(yī)療）畫出來(lái)，在這個(gè)圈子里尋找你負(fù)擔(dān)得起、住得舒服的房子。如果你考慮郊區(qū)新房，務(wù)必對(duì)其漫長(zhǎng)的配套成熟周期有充分的心理和財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。

2.如果你要賣房，請(qǐng)抓住“置換窗口期”：2025年“分批取消限售”等政策的核心目的，就是暢通置換鏈條。如果你的房子屬于趨冷的一面（地段普通、產(chǎn)品老化、位于遠(yuǎn)郊），那么每一次政策或市場(chǎng)帶來(lái)的短暫熱度，都是你置換到更核心、更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的寶貴機(jī)會(huì)。留戀過(guò)去不切實(shí)際的高報(bào)價(jià)，可能會(huì)讓你錯(cuò)失唯一的“逃生艙口”。

總而言之，2025年的成都樓市，剝離了所有的狂熱與幻想，讓房子的居住屬性、城市的真實(shí)價(jià)值和個(gè)體的理性決策都更加清晰地浮現(xiàn)出來(lái)。這對(duì)于一個(gè)追求長(zhǎng)期健康的市場(chǎng)和真正需要安居的人們來(lái)說(shuō)，或許正是最好的開始。

5??2026年，成都樓市會(huì)是怎樣的景象？

①、政策基調(diào)：上面該出的“猛藥”已經(jīng)出得差不多了，接下來(lái)主要是觀察藥效，再出猛招的可能性不大，而且也沒什么猛藥可下，藥效也不大。

②、土地市場(chǎng)：政府想多賣地賺錢更難了，所以會(huì)更聰明地拿“好地”出來(lái)賣，靠質(zhì)量而不是數(shù)量來(lái)?yè)螆?chǎng)面，不過(guò)賣地的節(jié)奏和時(shí)機(jī)會(huì)更聰明一些。

③、分化加?。悍?jī)r(jià)像人一樣，貴的肯定還是會(huì)更貴，便宜的則更便宜，以后看“平均房?jī)r(jià)”沒啥意義，盯著劣質(zhì)二手房貶值來(lái)反推內(nèi)外兼修的真豪宅降價(jià)是二極管。

④、新房戰(zhàn)場(chǎng)：靠噱頭賣房沒用了，接下來(lái)是真刀真槍比誰(shuí)家房子設(shè)計(jì)好、用料實(shí)、物業(yè)強(qiáng)、交付好。

⑤、二手房市場(chǎng)：二手房會(huì)被好新房和大量放出來(lái)的次新房?jī)深^擠，想賣掉就得舍得降價(jià)，如果預(yù)算不高，要么耐心等，要么大膽砍。

⑥、稅費(fèi)環(huán)境：最近幾年買賣房子該交多少稅、有哪些優(yōu)惠基本定了，不用擔(dān)心突然多出一大筆成本，契稅、增值稅、個(gè)稅在2026年應(yīng)該是走穩(wěn)健路線。

⑦、信貸環(huán)境：借錢的利息會(huì)繼續(xù)便宜，銀行和政策（比如公積金）都會(huì)支持真正要買房住的人，那啥貼息也應(yīng)該落地了。

⑧、新興區(qū)域：光畫大餅不值錢了，天府新區(qū)這些地方得看學(xué)校、商場(chǎng)、工作機(jī)會(huì)這些“干貨”到底有沒有兌現(xiàn)，兌現(xiàn)高的地方會(huì)逐漸觸底和走量。

⑨、長(zhǎng)期價(jià)值錨：成都房子相對(duì)保值，最根本的原因是不斷有人來(lái)、有工作機(jī)會(huì)、城市有活力，相對(duì)其他城市，沒有雖遲但到，一定是佼佼者。

⑩、行業(yè)出清：有些開發(fā)商會(huì)挺不住，但這對(duì)于認(rèn)真蓋房子的好公司和看清價(jià)值的買房人來(lái)說(shuō)，反而是個(gè)機(jī)會(huì)，市場(chǎng)不會(huì)辜負(fù)認(rèn)真的人。

6??2026年買不買房？

簡(jiǎn)單說(shuō)，未來(lái)在成都買房，邏輯徹底變了。如果是你自己住，要改善生活，就堅(jiān)決買核心地段或者新興區(qū)域里配套真正成熟的好房子；如果是想投資，必須極度謹(jǐn)慎，算好長(zhǎng)期的賬。市場(chǎng)不會(huì)再獎(jiǎng)勵(lì)冒險(xiǎn)和貪便宜，只會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)那些認(rèn)清好貨、愿意為好品質(zhì)付費(fèi)的人。

新的一年，房段子團(tuán)隊(duì)繼續(xù)專注于客觀立場(chǎng)的咨詢分析——