2025年度杭州二手房市場(chǎng)的“成績(jī)單”出爐了。

據(jù)杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，過(guò)去一年，杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）二手房成交總量約8.87萬(wàn)套。盡管相比2024年的高峰有所回落，但這一成交量仍居近5年的第二高位，顯示出市場(chǎng)的基礎(chǔ)需求依然扎實(shí)。

成交量相對(duì)堅(jiān)挺，價(jià)格端持續(xù)“讓步”。市場(chǎng)貫穿全年的主題是“以?xún)r(jià)換量”，全市二手住宅成交均價(jià)溫和下調(diào)，超過(guò)九成的成交是通過(guò)降價(jià)達(dá)成的。

一幅更為生動(dòng)的市場(chǎng)圖景是：200萬(wàn)元以?xún)?nèi)的剛需房超過(guò)成交房源的半壁“江山”；而掛牌的二手房平均要等待249天才能成交。

總價(jià)200萬(wàn)元以下成交房源超53%

哪些板塊哪些樓盤(pán)唱主角？

“200萬(wàn)元以?xún)?nèi)”，無(wú)疑是2025年杭州二手房市場(chǎng)最鮮明的價(jià)格標(biāo)簽。

杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年這一總價(jià)段的二手房成交占比突破53%，創(chuàng)下自2018年10月以來(lái)的最高值。這意味著，市場(chǎng)上每成交兩套房，就有一套是總價(jià)不到200萬(wàn)元的“上車(chē)盤(pán)”。

這些高性?xún)r(jià)比的房源主要集中在哪些地方？

臨平、蕭山南部臥城、余杭的閑林和星橋等外圍板塊，是絕對(duì)的供應(yīng)主力。這些區(qū)域憑借相對(duì)親民的單價(jià)和成熟的居住氛圍，吸引了大量新杭州人和首次置業(yè)的剛需家庭。

具體到樓盤(pán)，根據(jù)杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，像良渚文化村的杜甫新苑，以全年212套的成交量、約1.2767萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)，成為2025年次新房成交套數(shù)冠軍小區(qū)。在蕭山南部臥城，類(lèi)似江湘云廬這樣的次新小區(qū)，也以1.6萬(wàn)元/平方米左右的均價(jià)成交了122套。這些樓盤(pán)共同的特點(diǎn)是：房齡較新、社區(qū)環(huán)境不錯(cuò)、總價(jià)嚴(yán)格控制在了200萬(wàn)元以?xún)?nèi)，完美契合了當(dāng)下最主流的購(gòu)買(mǎi)力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州我愛(ài)我家

杭州房東平均掛牌249天賣(mài)掉一套房

買(mǎi)家都在挑挑揀揀，賣(mài)家則需要更多的耐心。

據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，杭州房東賣(mài)出一套房子，平均需要等待249天，也就是超過(guò)8個(gè)月的時(shí)間。這個(gè)數(shù)字直觀地反映了當(dāng)前市場(chǎng)的另一個(gè)側(cè)面：房源去化速度放緩，交易節(jié)奏拉長(zhǎng)。

在杭州市區(qū)的一家房產(chǎn)中介門(mén)店，經(jīng)紀(jì)人小陳展示了后臺(tái)數(shù)據(jù)：現(xiàn)在誠(chéng)心賣(mài)的房東，掛牌價(jià)普遍有5%-10%的議價(jià)空間，著急用錢(qián)的可以降更多。但即便這樣，從帶看到成交的周期也比前兩年拉長(zhǎng)很多?！百u(mài)房持久戰(zhàn)”使得房東的心態(tài)發(fā)生了顯著變化：年初還抱有提價(jià)期待的業(yè)主，到年底大多轉(zhuǎn)向了務(wù)實(shí)定價(jià)，只求盡快成交。

較長(zhǎng)的成交周期，也促使市場(chǎng)上的房源不斷“洗牌”，性?xún)r(jià)比不夠突出的房子被迅速淹沒(méi)，而價(jià)格調(diào)整到位、品質(zhì)有亮點(diǎn)的房子，會(huì)得到各家中介的賣(mài)力吆喝，能更快遇到有緣人。

37.5歲！購(gòu)房者平均年齡再創(chuàng)新高

2025年在杭州購(gòu)買(mǎi)二手房的買(mǎi)家，平均年齡達(dá)到37.5歲，這項(xiàng)數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)四年增長(zhǎng)。

相比2021年市場(chǎng)活躍期，現(xiàn)在35-55歲年齡段的購(gòu)房者占比在提升，35歲以下的年輕購(gòu)房群體則全面下滑。

“現(xiàn)在的年輕人，好像真的不急著買(mǎi)房了?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)論。房?jī)r(jià)綜合考量、對(duì)未來(lái)收入的謹(jǐn)慎預(yù)期，讓更多年輕人選擇暫不買(mǎi)房或轉(zhuǎn)向租房。杭州租賃市場(chǎng)全年達(dá)成單量同比增長(zhǎng)10%。更多人選擇“以租代購(gòu)”，既滿(mǎn)足了在杭的居住需求，也保持了生活的靈活性。

購(gòu)房主力年齡的上移，也意味著改善型需求在市場(chǎng)中的比重拉升。他們通常是為了孩子上學(xué)、家庭人口增加或提升居住品質(zhì)而進(jìn)行置換。

核心區(qū)高總價(jià)房源與外圍剛需盤(pán)

呈現(xiàn)冰火兩重天

2025年的杭州樓市還呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)分化。

一方面是外圍剛需盤(pán)以?xún)r(jià)換量，另一方面，市中心核心板塊的高品質(zhì)次新房，依然走出了獨(dú)立行情。

例如申花板塊，像馥香園這樣的千萬(wàn)級(jí)改善樓盤(pán)，全年依然成交了156套；星瓚頌錦府、杭曜置地中心等次新標(biāo)桿，年成交量也突破了200套。在奧體、江河匯等板塊，類(lèi)似情況都在上演。

這些房源之所以受青睞，共同點(diǎn)在于稀缺地段、頂尖的學(xué)區(qū)或產(chǎn)業(yè)配套，以及過(guò)硬的產(chǎn)品力。它們吸引的是支付能力更強(qiáng)、對(duì)品質(zhì)有很高要求的改善型客群。這部分客群對(duì)居住的需求相對(duì)穩(wěn)定，受市場(chǎng)短期波動(dòng)的影響相對(duì)較小，是目前杭州樓市堅(jiān)實(shí)的“壓艙石”。

2026年杭州樓市怎么走？

重點(diǎn)關(guān)注這些“硬核”資產(chǎn)

“回顧2025年，杭州二手房市場(chǎng)進(jìn)入了以‘性?xún)r(jià)比’為核心的理性調(diào)整期?！倍辔缓贾葙Y深二手房中介認(rèn)為，對(duì)買(mǎi)家而言，這意味著更充裕的選擇、更合理的價(jià)格和更從容的決策時(shí)間；對(duì)賣(mài)家而言，則需要對(duì)自身資產(chǎn)價(jià)值有更清醒的認(rèn)知，用誠(chéng)意定價(jià)換取流通性。

杭州我愛(ài)我家分析認(rèn)為：2026年，杭州樓市預(yù)計(jì)繼續(xù)在分化中前行。一方面，市場(chǎng)上房源較多，壓制價(jià)格上行空間；另一方面，新房供應(yīng)對(duì)二手房形成競(jìng)爭(zhēng)。因此市場(chǎng)整體上揚(yáng)乏力，只有少數(shù)地段稀缺、品質(zhì)突出的房子有望走出獨(dú)立行情。

剛需市場(chǎng)的基石地位則不會(huì)改變，300萬(wàn)元以?xún)?nèi)總價(jià)段仍是交易主力；購(gòu)房者仍然傾向于選擇房齡新、品質(zhì)好的次新房，這一趨勢(shì)不會(huì)改變；但不是所有的次新房都保值，重點(diǎn)還是關(guān)注那些占據(jù)好地段、擁有優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力強(qiáng)的“硬核”資產(chǎn)。

橙柿互動(dòng)·都市快報(bào) 記者 陸丹

編輯 潘俐

審核 毛迪 邵宇峰

校對(duì) 崔勁峰