2026年元旦剛過，一批實(shí)實(shí)在在的新規(guī)就開始影響我們的生活。

其中最受關(guān)注的，就是全國范圍內(nèi)個(gè)人賣房增值稅的調(diào)整，房子買了不到2年再賣，增值稅率從5%降到3%，還有滿2年的住房，在全國所有城市（包含北上廣深）賣都不用交增值稅。

與此同時(shí)去年發(fā)放的住房公積金貸款利率，也從元旦起自動(dòng)下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。

新年伊始的這份“禮包”讓不少人又在問：這波政策之后，接下來，樓市還有什么利好？

說實(shí)話，我也在琢磨這個(gè)問題。但咱們可能得先調(diào)整一下預(yù)期——接下來，大概率不會(huì)有什么“一夜反轉(zhuǎn)”的“超級(jí)大招”了。

什么是超級(jí)大招？打個(gè)比方，在全國范圍內(nèi)大幅度減少賣地，甚至讓那些人口不再增長(zhǎng)的三四線城市徹底停賣土地三五年；再或者，國家拿出幾萬億成立一個(gè)房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，直接把開發(fā)商手里積壓的土地和房子收走。

想法很好，但落地太難。

停賣土地？地方上的日常運(yùn)轉(zhuǎn)、基建投入，很多還得靠土地出讓金來支撐。雖然壓力大，但一下子徹底停掉，不少城市可能就轉(zhuǎn)不動(dòng)了。所以你看，就算很多中小城市土地不好賣，往往也還是地方自己的融資平臺(tái)在接盤，這其實(shí)也是一種變相的支撐。

至于那幾萬億的收儲(chǔ)基金，聽著好像能解決問題，可錢從何而來，最后或許還是要靠發(fā)債，當(dāng)下國債和地方債的規(guī)模已然挺大了，要是再增加，杠桿率會(huì)升得很快，做決策必定得十分謹(jǐn)慎。

現(xiàn)在的政策思路，已然從大水漫灌轉(zhuǎn)變?yōu)楦?xì)的外科手術(shù)，其核心便是“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，簡(jiǎn)單來說，就是不再追求全面上漲，而是精準(zhǔn)地減少新房供應(yīng)、消化現(xiàn)有的庫存，這個(gè)時(shí)候努力提供更好的房子。

那是不是就沒利好了？當(dāng)然不是。沒有“超級(jí)大招”，不意味著沒有“關(guān)鍵招數(shù)”。我們能期待的，是持續(xù)不斷、逐步累積的“中等利好”，它們可能沒那么轟動(dòng)，但方向更明確，效果也更扎實(shí)。

首先，更便宜的錢還在路上。

就在去年12月，央行的會(huì)議再次明確，2026年要繼續(xù)實(shí)施“適度寬松的貨幣政策”。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，新一輪的降息降準(zhǔn)在2026年有可能會(huì)實(shí)施，甚至不排除在春節(jié)前就提前進(jìn)行。

尤其值得關(guān)注的是，專家分析，為了努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)管方面有可能“單獨(dú)引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)比較大幅度地下行”。這就是說，新發(fā)放的房貸利率或許還有進(jìn)一步下降的空間。

雖然每次調(diào)整的幅度不會(huì)太大，但是融資成本一直往下降的大趨勢(shì)，對(duì)樓市肯定是長(zhǎng)期的支撐。

其次，存量房的“活水”正在被盤活。

元旦開始的增值稅“2改3”新政，用意非常直接。它就是降低短期交易的成本，鼓勵(lì)“賣一買一”的改善鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)起來。

與此同時(shí)國家現(xiàn)在正在大力推進(jìn)收購存量的商品房，用來補(bǔ)充保障房、人才房。這就好比打開了一個(gè)很大的官方采購渠道，既能幫房企把庫存賣出去、把資金收回來，還能很快增加保障性住房，是個(gè)一舉好幾得的好辦法。

浙江、四川等地已經(jīng)在這方面有了實(shí)踐。當(dāng)二手房市場(chǎng)真正能流通起來，整個(gè)市場(chǎng)的循環(huán)才會(huì)更健康。

最后，需求端的支持會(huì)更精準(zhǔn)。

像深圳這樣的一線城市，已經(jīng)從直接放松限購，轉(zhuǎn)向了更精細(xì)的人才住房支持政策。2026年起，會(huì)給符合條件的青年人才提供租金便宜的過渡性住房或者每月安居補(bǔ)貼，來解決他們初到此處時(shí)的住房難題。

這種政策，瞄準(zhǔn)的是城市未來發(fā)展的動(dòng)力年輕人才。類似這樣精準(zhǔn)的支持，以后可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)，主要是針對(duì)新市民和青年人的。

而像廣西來賓這些地方推出的階段性購房補(bǔ)貼，就代表了三四線城市去庫存的本地化做法。

所以，可以這么想：樓市要回暖，可不會(huì)跟以前似的，靠一個(gè)政策轟一下就全火起來。它更像是春天解凍，是個(gè)慢慢來的過程。

陽光和暖意，會(huì)先從土壤最肥沃、基礎(chǔ)最好的地方開始——比如說核心城市那些配套成熟的好房子、受人才政策照顧的區(qū)域，會(huì)先一步穩(wěn)住，熱鬧起來。接下來，這種信心和活力就慢慢往外面?zhèn)鳌?/p>

你說，這樣的利好算不算數(shù)？我覺得，它更真實(shí)，也更有韌性。它不依賴于驚心動(dòng)魄的“特效藥”，而是依靠降低交易成本、盤活存量資產(chǎn)、導(dǎo)入真實(shí)需求這些“慢功夫”，一點(diǎn)一點(diǎn)地修復(fù)市場(chǎng)的根基。

因此，與其期盼一個(gè)從天而降的“奇跡”，不如仔細(xì)觀察這些正在發(fā)生的、方向性的變化。它們或許不疾不徐，卻正是市場(chǎng)走出轉(zhuǎn)型陣痛、邁向更健康狀態(tài)所需要的那股真正力量。

樓市如此，經(jīng)濟(jì)的許多方面，或許也都是這個(gè)道理。