北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

我的情況比較復雜，還想聽聽您的意見。目前孩子有北京戶口，房子有兩套，一套是北七家鎮(zhèn)價值200萬出頭的2003年無電梯的老房子，另一套是朱辛莊剛剛收房的新房，帶電梯，還沒有裝修和入住，價值估計是550-580萬吧。房貸兩個房子加起來還剩下100萬。這兩套房子這幾年已經賠了150左右。

孩子2027年上小學。夫妻雙方希望孩子以后達到一個大概率能上一本的學習水平。夫妻兩個人一個在廣安門國企上班工作相對穩(wěn)定，另一個沒有工作，在家炒股做投資，收入不穩(wěn)定。

現在夫妻雙方意見不統(tǒng)一。一個想把兩個房子或者北七家的舊房子賣了換東城學區(qū)房，從小學就在城里上（如果是賣兩套，就直接買一個能住的兩居室，如果只賣北七家的，就只能買一個占坑房租房子住，朱辛莊的新房租出去或者就那么放著），更看重孩子從小學開始的教育。

另一個想等到小升初的時候再換，看學區(qū)房的溢價情況是否穩(wěn)定（因為北京的教育政策未來幾年變化挺大的），害怕學區(qū)溢價貶值太厲害。也看看孩子的學習情況，再換到城里的學區(qū)房，認為小學階段城里和昌平的教育水平差不多，住在新房里能夠得到良好的居住環(huán)境，良好的居住環(huán)境有助于形成良好的家庭氛圍，良好的家庭氛圍對孩子的成長也很重要。

不知道您是否可以從未來學區(qū)房學區(qū)溢價是否會降低的角度，和跨區(qū)幼升小與小升初的角度給一些建議？

章哥：

1、我倒沒覺得多復雜，只是這各項都想兼顧的要求有點兒高，或者說是想的有點兒多，不太好各項兼顧。

2、簡單說吧，北七家這房是典型的自住為主，投資角度一般不太強。所以如果能自住就留著，確定住不上的話就意義不大了。

新房更是長期自住才合適，出租的話則是算算裝修費和租售比吧，看是否劃算？但想好了，無論自住還是出租都得至少是五年以上，要不然計入裝修成本就不合適了。

3、如果換學區(qū)房，那常規(guī)建議是最好從幼升小開始。畢竟很多習慣都是童子功，錯過周期就得付出更大的努力。孟母三遷的時候是孟子六歲，十多歲再換房那或許就得考慮岳母丈母娘的態(tài)度了。

4、另外新房的居住環(huán)境肯定好，但是否有助于家庭氛圍和孩子成長則未必，至少是沒有必然的聯(lián)系。把這概念放大，全中國如果按人均居住環(huán)境來說，最差的就是北京上海，而越是房價低的小城市則居住環(huán)境越好，但您覺得家庭氛圍和孩子成長有什么區(qū)別？

再一點，不同的行政區(qū)，小學階段怎么可能教育水平差不多啊？這從房子的學區(qū)溢價就能看出來，朝陽的最典型，小+初都對口牛校的溢價才高，而只有中學對口牛校的就明顯降低了。能買的起學區(qū)房的家長都不傻，都會算賬，也都會分析比較的。

而且就算教育水平差不多，大家學的都是同一套教材，那學習氛圍也是有很大不同的。孟母三遷選的不是教育水平，而是孩子的成長環(huán)境vs學習氛圍，在什么圈子里混，將來實現預期的概率才更高。

但這看自己的理解吧，確實也有小升初換了環(huán)境才爆發(fā)的。典型的就是前幾年的西城狀元俞笑，小學在房山，小升初到廣外。此前的成績不太強，是靠校額到校才去的四中，之后卻小宇宙爆發(fā)奪了狀元。但這種情況不多，大多數還都是從小就混圈子。

5、學區(qū)房的溢價是否穩(wěn)定沒法兒預測，大概率是穩(wěn)定不了的，永遠在波動。所以常規(guī)建議是如果擔心保值問題，那就買占坑兒房，既節(jié)省資金也降低風險。

另外如果預算高的話可以買相對兼顧的，總價越高的溢價越低。哪個頂級學區(qū)都有溢價很低的，甚至還有沒溢價的，但缺點就是都很貴。

6、我沒什么建議，只能說學區(qū)溢價大概率是逐年降低的，這參考韓國首爾和日本東京吧，還有臺灣省的臺北，都人口走低很多年了，溢價的平均值也都下降了。另外換學區(qū)的常規(guī)建議就是越早越好，提前熟悉教育模式和氛圍。

僅供參考。

借網友這話題講個案例吧，前兩年有個家長買的海淀老破小，孩子還沒入學。過了些日子這家長給我發(fā)信息說“房子換值了”。

因為他家孩子在原來的回遷房小區(qū)，跟幼兒園+鄰居小伙伴們每天都是快樂的玩耍。而到了海淀之后，孩子回家竟然問了他幾個問題，都是“宇宙是否有邊界，時間是否有始終，光速能否被突破”什么的。而還主動要求買科普書和學英語，要不然和小伙伴們不好玩兒到一起。

所以這家長才感慨說房子換值了，因為改變了學習環(huán)境。這對于天才來說或許無所謂，山里娃照樣兒能上清北。但對于大多數普通孩子來說，小時候的氛圍能影響很多……

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