曹德旺作為福耀玻璃的老板，早幾年就提醒大家房子不是無(wú)限漲的，空置太多價(jià)格虛高，早晚會(huì)出問(wèn)題。結(jié)果呢，這幾年市場(chǎng)真就涼下來(lái)了。

二手房掛牌量破850萬(wàn)套，新房銷(xiāo)售面積同比降了6.8%，銷(xiāo)售額降9.6%。2026年是十五五規(guī)劃的頭一年，樓市調(diào)整估計(jì)會(huì)更深，大家得留意這些變化，別再抱著老思路買(mǎi)房了。

曹德旺從2018年起就多次談房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，那時(shí)候房?jī)r(jià)還熱火朝天，他說(shuō)房子太多空著，消費(fèi)群體有限，不是靠譜的投資渠道。不少人當(dāng)時(shí)覺(jué)得他唱衰，現(xiàn)在回頭看，他的提醒正一步步應(yīng)驗(yàn)。

全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)持續(xù)40多個(gè)月了，二手房掛牌量達(dá)到850萬(wàn)到920萬(wàn)套，很多城市成交周期拉到半年以上。

過(guò)去買(mǎi)房當(dāng)理財(cái)?shù)倪壿嫞F(xiàn)在行不通了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)收入比在一線城市還超25倍，北京上海深圳都過(guò)這個(gè)數(shù)，普通人收入增速趕不上房?jī)r(jià)壓力。

他還建議有多套房的人早點(diǎn)賣(mài)掉，別等到倒貼錢(qián)養(yǎng)房子。這話(huà)擱以前像笑話(huà)，現(xiàn)在不少多套房家庭真體會(huì)到了。持有成本在漲，物業(yè)費(fèi)、維修基金、水電取暖每個(gè)月幾千上萬(wàn)，加上未來(lái)房地產(chǎn)稅的預(yù)期，空置房成了負(fù)擔(dān)。

四成家庭有兩套以上房產(chǎn)，過(guò)去是眼光好，現(xiàn)在壓力大。曹德旺強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)要回歸理性，別當(dāng)金融產(chǎn)品炒，這點(diǎn)現(xiàn)在政策也在推，房住不炒不是空話(huà)，錢(qián)得流向?qū)崢I(yè)和技術(shù)領(lǐng)域。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)也佐證了他的觀點(diǎn)，2025年前11個(gè)月新房銷(xiāo)售面積7.9億平方米，同比降7.8%，2026年機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)新房銷(xiāo)售面積再降6.2%，新開(kāi)工降8.6%。

這不是短期波動(dòng)，是供需徹底變了，從短缺時(shí)代到存量時(shí)代。曹德旺的預(yù)言沒(méi)具體到2026年，但方向?qū)Φ蒙?，樓市從普漲紅利結(jié)束，轉(zhuǎn)向價(jià)值分化。

第一個(gè)轉(zhuǎn)折，樓市徹底回歸居住本質(zhì)，炒房空間沒(méi)了。過(guò)去二十年，房子被當(dāng)造富工具，買(mǎi)了放幾年賺的比上班多，現(xiàn)在調(diào)控緊，限購(gòu)限貸限售打擊投機(jī)，加上人口新生兒減少、城鎮(zhèn)化放緩，剛需增長(zhǎng)跟不上供應(yīng)。

開(kāi)發(fā)商不再吹升值，轉(zhuǎn)而拼戶(hù)型、配套、物業(yè)。買(mǎi)房人問(wèn)的不是能不能漲，而是適不適合住，學(xué)校醫(yī)院通勤時(shí)間這些更實(shí)際。租金在很多城市連物業(yè)費(fèi)都蓋不住，投資邏輯失效。

第二個(gè)轉(zhuǎn)折，一線城市房?jī)r(jià)補(bǔ)跌，非核心地段松動(dòng)。北京上海廣州深圳房?jī)r(jià)估值高，和收入脫節(jié)，房?jī)r(jià)收入比超40倍。外圍板塊議價(jià)空間大，遠(yuǎn)郊配套弱的地方會(huì)繼續(xù)降。

核心區(qū)如北京海淀西城、上海浦東靜安有教育醫(yī)療資源支撐，可能橫盤(pán)或小幅波動(dòng)。機(jī)構(gòu)分歧大，瑞銀說(shuō)下半年觸底，標(biāo)普提示還會(huì)降6%-7%。不是一刀切，冷熱分化明顯。

第三個(gè)轉(zhuǎn)折，保障房大規(guī)模入市，分流商品房需求。未來(lái)五年計(jì)劃600萬(wàn)套，2026年施工入市節(jié)奏快，低價(jià)公租和配售型保障房面向低收入新市民青年。

價(jià)格友好位置便利，直接搶走部分剛需。商品房剛需池子縮小，開(kāi)發(fā)商得轉(zhuǎn)向改善型，提升品質(zhì)才能賣(mài)出去。對(duì)社會(huì)是托底，對(duì)房?jī)r(jià)是抑制。

第四個(gè)轉(zhuǎn)折，現(xiàn)房銷(xiāo)售比例大幅提升，期房風(fēng)險(xiǎn)降。過(guò)去期房主流，開(kāi)發(fā)商用首付貸款回籠資金，但爛尾多。從2024年試點(diǎn)現(xiàn)房，2026年或成常態(tài)。

買(mǎi)家能看到實(shí)物，質(zhì)量透明，不用賭交付。開(kāi)發(fā)商資金壓力大，實(shí)力弱的淘汰，行業(yè)洗牌加速。預(yù)售制退場(chǎng)，現(xiàn)房上位，信任重建市場(chǎng)更穩(wěn)。

第五個(gè)轉(zhuǎn)折，行業(yè)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，拼規(guī)模變拼實(shí)力。過(guò)去高杠桿高周轉(zhuǎn)高負(fù)債，蓋房賣(mài)房就賺，現(xiàn)在暴雷潮后，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力。注重建筑質(zhì)量、環(huán)保建材、智能家居、智慧社區(qū)，業(yè)務(wù)多元化如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。

頭部房企憑資金技術(shù)品牌占市場(chǎng)，集中度高。老齡化加速，適老設(shè)計(jì)電梯醫(yī)療配套成賣(mài)點(diǎn)。粗放擴(kuò)張結(jié)束，把房子做好是關(guān)鍵。

日本在90年代泡沫破裂有相似，但中國(guó)保障房托底強(qiáng)、政策工具多、城市分級(jí)復(fù)雜，不會(huì)普跌普漲，結(jié)構(gòu)分化是常態(tài)。

手握多套房的，得算清賬了。三四線庫(kù)存去化周期超20個(gè)月，人口流出，空置期長(zhǎng)變現(xiàn)難。2026年持有成本升，空置遠(yuǎn)郊房物業(yè)維修折舊吃不消。

共識(shí)是拋弱留強(qiáng)，把現(xiàn)金流和安全放首位，別賭下一輪行情。普通剛需，自住五年以上，月供不壓生活，通勤學(xué)區(qū)省心，就別糾結(jié)最低點(diǎn)，用時(shí)間對(duì)沖波動(dòng)。

開(kāi)發(fā)商也得變，現(xiàn)金流比規(guī)模重要，品質(zhì)交付決定位置?？熘苻D(zhuǎn)拉回穩(wěn)品質(zhì)是課。市場(chǎng)規(guī)則變，需求變，能跟上才有出路。2025年銷(xiāo)售面積降到8.9億平方米，比2021峰值腰斬，2026年對(duì)比2015年成交規(guī)模相當(dāng)，底部在哪不好說(shuō)，但穩(wěn)中求變是路徑。

曹德旺的提醒本質(zhì)是讓大家認(rèn)清房地產(chǎn)從財(cái)富工具回歸居住商品，這是必然趨勢(shì)。

2026年這些轉(zhuǎn)折，會(huì)考驗(yàn)眼光。買(mǎi)房問(wèn)三句：改善三到五年日常嗎？抗失業(yè)降薪?jīng)_擊嗎？解決學(xué)位醫(yī)療交通嗎？能肯定再談價(jià)，給不出就繼續(xù)看。

從業(yè)者現(xiàn)金流為王、項(xiàng)目為王、交付為王，砍花架子，用錢(qián)在買(mǎi)家感知的地方。

數(shù)據(jù)還在走，但方向清楚：2026年繼續(xù)調(diào)整，跌幅收窄，一線核心邊走邊穩(wěn)。房子拉回生活容器位置，不是提款機(jī)幻想。當(dāng)市場(chǎng)回歸常識(shí)，企業(yè)回歸產(chǎn)品，起落就是潮汐，可預(yù)期。