（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年，周慧敏因擔(dān)心名下房產(chǎn)過多影響家庭關(guān)系，決定以剛大學(xué)畢業(yè)的侄女周雅婷名義購買一號房屋。雙方系親姑侄，基于信任，未簽訂書面協(xié)議。

購房全過程由周慧敏實(shí)際承擔(dān)：

首付款18.7萬余元由其直接支付給甲地產(chǎn)集團(tuán)；

余款73萬元以周雅婷名義向乙銀行貸款；

所有月供及2009年提前結(jié)清的尾款均由周慧敏轉(zhuǎn)賬至周雅婷賬戶；

房屋交付后，周慧敏出資裝修，并長期居住、繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等；

所有購房合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證原件均由周慧敏保管。

2018年，周雅婷因孩子上學(xué)需購學(xué)區(qū)房，與周慧敏協(xié)商將一號房屋過戶至其丈夫王振宇名下，并承諾“房子還是您的”，還將新房產(chǎn)證交還周慧敏。

但2021年，周雅婷、王振宇未經(jīng)周慧敏同意，擅自將房屋二次過戶給堂弟周浩然。周慧敏得知后多次交涉無果，遂起訴，請求確認(rèn)其與周雅婷、王振宇之間存在借名買房合同關(guān)系。

周雅婷、王振宇經(jīng)法院合法傳喚，未出庭、未答辯。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)原告周慧敏與被告周雅婷、王振宇就一號房屋存在借名買房約定。

即：法院正式認(rèn)定房屋實(shí)際權(quán)利人為周慧敏，為后續(xù)追回房屋或索賠奠定法律基礎(chǔ)。

三、法院說理要點(diǎn)

出資事實(shí)清晰，與購房合同完全對應(yīng)

周慧敏支付首付款、定期轉(zhuǎn)賬還貸、提前結(jié)清貸款，金額、時間與合同約定高度吻合，足以證明其為實(shí)際出資人。

名義購房人不具備購房能力與動機(jī)

周雅婷2007年僅23歲，剛畢業(yè)入職，無穩(wěn)定收入、無購房需求，難以獨(dú)立承擔(dān)近百萬元房款，不符合常理。

長期占有使用 + 持有全部原始憑證

房屋自交付起由周慧敏裝修、居住、繳費(fèi)，且購房合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等核心文件均由其保管，符合實(shí)際權(quán)利人特征。

多位親屬及親友證言形成證據(jù)鏈

周雅婷父母（周建國、李秀英）出具書面證言，確認(rèn)“房子是姑姑買的”；

叔叔周志遠(yuǎn)、姨父母、舅媽、鄰居、同事等7位證人均證實(shí)借名事實(shí)；

證人身份多元、陳述一致，可信度高。

后續(xù)過戶行為不影響借名關(guān)系成立

即使房屋曾過戶至王振宇、再轉(zhuǎn)至周浩然，內(nèi)部借名合意仍有效，不能對抗實(shí)際權(quán)利人。

雖無書面協(xié)議，但證據(jù)達(dá)到“高度可能性”標(biāo)準(zhǔn)

法院認(rèn)為，在親屬間借名買房常見無書面約定，綜合全案證據(jù)，借名事實(shí)具有高度蓋然性，應(yīng)予確認(rèn)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

親屬間借名買房風(fēng)險極高！即使全家“都知道”，若無書面協(xié)議，一旦關(guān)系惡化，維權(quán)難度大；

務(wù)必保留完整出資證據(jù)：首付款、還貸流水、稅費(fèi)票據(jù)、裝修合同等；

房屋占有使用是關(guān)鍵！長期居住、繳費(fèi)、持有房產(chǎn)證，能極大增強(qiáng)確權(quán)成功率；

多名中立證人證言極具價值，尤其是對方直系親屬的證詞，法院采信度高；

即使房屋被多次轉(zhuǎn)賣，只要能證明借名關(guān)系，仍可主張權(quán)利。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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