2026年，是國家“十五五”規(guī)劃的開局之年，這一新五年規(guī)劃系統(tǒng)性勾勒出中國至2030年的發(fā)展藍圖。新舊動能轉(zhuǎn)換、發(fā)展范式升級、全球格局重塑，都將在這一時期找到新的交匯點。

理解“十五五”的頂層設(shè)計，是預(yù)見未來經(jīng)濟脈動與市場機遇的起點。時代的機遇藏在哪里？未來中國經(jīng)濟增長的核心動力如何精準判斷？值此開年之際，南都灣財社發(fā)起《開局2026：在新周期起點上》專題策劃。

中國城市專家網(wǎng)研究院院長、國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受專訪時指出，2026年房地產(chǎn)已進入高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，行業(yè)最確定的方向是“改善和穩(wěn)定市場預(yù)期”，其中“改善”更為關(guān)鍵。他強調(diào)政策需“一次給夠”，重點在二手房利率、限購松綁、資金支持與供需匹配上形成合力，先讓市場“活起來”，再推動高質(zhì)量發(fā)展落地。

2026，“改善預(yù)期”是關(guān)鍵突破點

南都·灣財社：2026年作為“十五五”開局之年，房地產(chǎn)“從規(guī)模擴張到品質(zhì)深耕”的轉(zhuǎn)型已進入關(guān)鍵期，您認為這一年行業(yè)最確定的宏觀趨勢是什么？未來五年房地產(chǎn)將怎么走？

宋?。?/strong>房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過2021年至今四年多的調(diào)整，整體呈現(xiàn)走低態(tài)勢，行業(yè)正面臨重大轉(zhuǎn)型。2026年作為“十五五”開局之年，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型尤為關(guān)鍵。年初《求是》雜志發(fā)表的關(guān)于房地產(chǎn)的文章，提出“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期”，精準點明了當前行業(yè)發(fā)展的核心方向。

關(guān)于2026年房地產(chǎn)最確定的發(fā)展路線，核心就是“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期”，且在這一方向中，“改善”比“穩(wěn)定”更為重要。此前多年強調(diào)“穩(wěn)預(yù)期”但未達目標，核心原因就在于“改善”層面的工作落實不到位。要推動房地產(chǎn)在2026年實現(xiàn)筑底反彈、穩(wěn)步推進，需從五個維度落實“改善”工作：

第一，政策要精準到位。《求是》雜志發(fā)表的文章中提到，政策出臺無需“擠牙膏”式逐步推進，而應(yīng)一次性到位。例如取消限購等限制性政策，避免政策模糊、反復。在我國，政策層面的明確導向是提振市場信心的關(guān)鍵，若政策存在模糊性、執(zhí)行不堅決，將難以穩(wěn)定市場預(yù)期。

第二，輿論要正面引導。主流媒體、網(wǎng)絡(luò)大V等關(guān)鍵輿論主體需形成合力，批量傳遞正面信號，引導房地產(chǎn)行業(yè)向積極健康的方向發(fā)展。過去幾年行業(yè)低迷情緒積累較深，亟需正能量輿論消解負面情緒，重塑市場信心。

第三，資金要精準支撐。從中央到地方，尤其是中央財政，需拿出足夠資金支持房地產(chǎn)行業(yè)。當前行業(yè)處于低谷，面臨債務(wù)化解、保交樓、去庫存等多重壓力，只有保障資金精準對接核心問題，才能逐步化解存量風險。具體而言，可通過進一步降低利率、為二手房業(yè)主降低貸款利息等實打?qū)嵉恼?，實現(xiàn)資金與市場需求的有效銜接。若僅靠輿論引導而缺乏資金支撐，“改善預(yù)期”將難以落地。

第四，市場供需要優(yōu)化匹配。市場復蘇需兼顧供給與需求兩端，避免長期處于供過于求、需求萎縮的失衡狀態(tài)。要通過調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，優(yōu)化市場資源配置，提升市場活躍度，推動供需關(guān)系回歸平衡。

第五，引導民間廣泛參與。房地產(chǎn)行業(yè)走勢與國民經(jīng)濟諸多領(lǐng)域密切相關(guān)，不僅關(guān)乎購房者，也影響全體市民的切身利益。需引導消費者、普通民眾成為“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期”的受益者、踐行者與參與者，通過全民共識的形成，為行業(yè)轉(zhuǎn)型營造良好的社會環(huán)境。

尊重房地產(chǎn)的投資屬性

南都·灣財社：隨著人口向核心城市群集聚、三四線城市去庫存壓力仍存的背景下，“十五五”規(guī)劃對房地產(chǎn)的頂層設(shè)計，將如何影響不同能級城市的市場走向和政策導向？2026年城市分化會更明顯嗎？

宋丁：關(guān)于市場分化現(xiàn)象，這已是客觀事實。經(jīng)過二三十年高速發(fā)展，全國房地產(chǎn)總量已較為充足，但結(jié)構(gòu)性缺口和不足依然明顯，因此后續(xù)發(fā)展中分化是必然趨勢。這種分化體現(xiàn)在多維度：一二線城市與三四五線城市存在差異，即便在一二線城市內(nèi)部，核心地段、核心片區(qū)的核心產(chǎn)品與其他區(qū)域也有所不同。對此，首先要尊重市場的客觀分化趨勢，不能通過人為干預(yù)強行“拉平”，例如不應(yīng)要求大量資金流入三四五線城市消化庫存。

在尊重分化的基礎(chǔ)上，需從解決結(jié)構(gòu)性失衡的角度發(fā)力。以北上廣深等大城市為例，若存在房地產(chǎn)市場缺口，應(yīng)尊重房地產(chǎn)的資本屬性與投資屬性。這是因為在大城市，不少資金流入樓市并非單純?yōu)榱司幼?，可能兼具居住與投資需求，若忽視投資屬性一味打壓，不符合客觀事實。聯(lián)合國對住房的定位本就包含雙重屬性，一是使用屬性，二是金融屬性。

處理好上述關(guān)系，核心是立足改善并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場——先讓市場“活起來”、穩(wěn)定下來，再在此基礎(chǔ)上推動發(fā)展。發(fā)展的關(guān)鍵并非人為引導資金流向，而是交由市場自主選擇。以近期上海、深圳核心地段豪宅價格上漲為例，當前政策未進行打壓，即便報價偏高政府也未限制，本質(zhì)是對市場的保護，目的是先拉動市場回暖。不應(yīng)將市場回暖初期的價格波動簡單等同于“炒房”而過度干預(yù)，政府干預(yù)過多反而會導致市場失去活力。

政策需“一次給夠”，限購政策應(yīng)堅決取消

南都·灣財社：降低首付、房貸利率、交易稅費等寬松政策已持續(xù)發(fā)力，2026年是否還有增量政策空間？哪些政策的“累積效應(yīng)”能更有效激活住房消費？

宋?。?/strong>近年來已連續(xù)出臺諸多優(yōu)惠政策，如降低利率等，這些政策在發(fā)展過程中確實發(fā)揮了一定作用，但市場卻伴隨政策投放持續(xù)下滑，全國平均下滑30%-40%。究其原因，一是政策總體力度不足，二是政策出臺斷斷續(xù)續(xù)、呈“擠牙膏”式，導致效果未達預(yù)期?！肚笫恰冯s志發(fā)表的文章提到，要“政策一次給夠”，我認為當前仍有可補充的政策空間。

具體來看，就房地產(chǎn)領(lǐng)域本身，房貸利率方面，二手房業(yè)主貸款利率與新房利率差距過大，必須堅定不移地將二手房利率下調(diào)。銀行以“已售房屋利率已定無法調(diào)整”為由拒絕調(diào)整并不合理，此前定高利率本身就存在不合理性。若僅推動新房銷售，而龐大的二手房市場維持高利率，將給新房市場及整個房地產(chǎn)市場帶來較大負面影響。

此外，一線城市及海南地區(qū)的限購政策應(yīng)堅決取消，當前時代背景下，限購政策的痕跡早應(yīng)消除。除房地產(chǎn)相關(guān)政策外，貨幣和財政政策仍有進一步放寬的空間。房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，影響7000萬人的就業(yè)。

當前房地產(chǎn)市場已低迷數(shù)年，2026年作為“十五五”關(guān)鍵年頭，亟需推動市場回暖改善，因此政策力度需加大，必要時可采取“矯枉過正”的政策。后續(xù)若政策效果過強，半年或一年后可再適度收縮、取消相關(guān)政策，彼時市場已回暖，不會產(chǎn)生負面影響；若仍延續(xù)“擠牙膏”式政策，市場難以復蘇，政策制定層面需對此保持警醒。

今年是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵試驗?zāi)?/strong>

南都·灣財社：“十五五”規(guī)劃建議定調(diào)“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，您認為2026年房地產(chǎn)行業(yè)在“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型上會有哪些具體落地舉措？對市場供給和需求將產(chǎn)生怎樣的影響？

宋?。?/strong>關(guān)于房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，這是重要的戰(zhàn)略方針與未來發(fā)展方向，核心是針對過去二三十年房地產(chǎn)“攤大餅”式、重數(shù)量輕質(zhì)量的發(fā)展模式進行重大轉(zhuǎn)型，也是新型房地產(chǎn)發(fā)展模式的重要象征。

高質(zhì)量發(fā)展雖是較寬泛的概念，但有明確的落地方向：一是打造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品，推進“商保并舉”，大規(guī)模建設(shè)保障性住房，包括公租房、保障性租賃住房，保障買不起房的群體也能租得起、住上好房；二是推動綠色建筑發(fā)展，強化房地產(chǎn)項目的運營管理；三是推進城市更新與舊改工作，合理利用空間資源，落實小區(qū)建設(shè)相關(guān)國家標準等。

當前，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展已進入大面積啟動階段。預(yù)計未來2-3年，行業(yè)將系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)質(zhì)住宅建設(shè)路徑，梳理提升房地產(chǎn)市場質(zhì)量的經(jīng)驗，最終形成成熟的高質(zhì)量發(fā)展模式。今年是這一進程中的關(guān)鍵試驗?zāi)?，需依托實踐為國家新政落地和戰(zhàn)略推進提供可借鑒的范本，這是行業(yè)發(fā)展的重要機遇。

策劃：王瑩
統(tǒng)籌：李穎
采寫：南都·灣財社記者 孫陽