重慶房?jī)r(jià)，價(jià)差正在被拉大。

截至目前，近12個(gè)月重慶中心城區(qū)新房成交均價(jià)為13867元/㎡，同比小幅回落4%。

重慶房?jī)r(jià)，跌了？

然而，對(duì)于如今的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，看了一圈房子下來(lái)，卻有這樣一種感覺(jué)：

“看得起的區(qū)域，看得上的好房子，價(jià)格其實(shí)并不便宜”。

尤其是近兩年風(fēng)靡重慶的“好房子”，均價(jià)高出市場(chǎng)6000+元/㎡，而銷售速度還快1倍。

很顯然，重慶樓市加速“兩極分化”：

核心區(qū)與新興區(qū)之間，新產(chǎn)品與老產(chǎn)品之間，兩者價(jià)差進(jìn)一步拉大。

數(shù)據(jù)顯示：2025年，重慶中心城區(qū)共21個(gè)板塊房?jī)r(jià)上漲，最高漲幅73%。

值得注意的是，目前重慶有9個(gè)板塊的房?jī)r(jià)已突超2萬(wàn)元大關(guān)。

重慶房?jī)r(jià)，正步入2萬(wàn)元時(shí)代！

重慶樓市的“2萬(wàn)+”板塊。

他們分別是：五里店板塊、鐵山坪板塊、觀音橋板塊、江北嘴板塊、磁器口板塊、溉瀾溪板塊、冉家壩板塊、大石壩板塊、渝中半島板塊。

當(dāng)然，每個(gè)板塊由于資源稟賦不同，其發(fā)展邏輯和機(jī)會(huì)也各異。

我們大致歸類來(lái)看，他們主要集中在城市傳統(tǒng)核心與擁有頂級(jí)資源，比如江景、商圈、產(chǎn)業(yè)的板塊。

1、渝中半島、觀音橋：

如渝中半島（政治、文化、商業(yè)中心）、觀音橋（全國(guó)頂級(jí)商圈）。

作為價(jià)值頂端的“壓艙石”，抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)。機(jī)會(huì)在于存量物業(yè)的升級(jí)和頂級(jí)新盤(pán)。

2、江北嘴、溉瀾溪：

前者價(jià)值與金融產(chǎn)業(yè)景氣度緊密相關(guān)，金融業(yè)帶來(lái)了高收入人群和持續(xù)的住房需求。而后者，作為規(guī)劃中的優(yōu)質(zhì)居住區(qū)，有城市更新的潛力。

3、大石壩、五里店、冉家壩：

屬于“核心成熟居住區(qū)”。

機(jī)會(huì)主要在于城市更新帶來(lái)的界面提升和高品質(zhì)改善新盤(pán)的稀缺價(jià)值。

4、磁器口、鐵山坪：

屬于“特色資源型”板塊。磁器口的機(jī)遇與旅游消費(fèi)深度綁定，國(guó)家級(jí)文旅名片，適合關(guān)注文旅融合的物業(yè)。

鐵山坪在“限墅令”背景下，其低密山居住宅具有稀缺性。

機(jī)會(huì)板塊。

接下來(lái)，重慶將誕生一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高地。

整體來(lái)說(shuō)，必須要滿足以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

· 未來(lái)有大體量的土地供應(yīng)，成為新一輪的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)；

· ZF真金白銀投入，完善配套，尤其交通路網(wǎng)，優(yōu)質(zhì)教育，軌道交通等要素；

· 從區(qū)域來(lái)看，一分為二：傳統(tǒng)城市核心區(qū)，同時(shí)伴隨大規(guī)模城市更新，能持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值。

城市拓展區(qū)，滿足條件：持續(xù)有產(chǎn)業(yè)+人口導(dǎo)入，增長(zhǎng)點(diǎn)。

我們先看，中央公園。

去年，重慶各大板塊中，賣(mài)得最多的又是中央公園。

它以超46萬(wàn)方的成交量排名第一，單板塊市占率超過(guò)11%。

簡(jiǎn)單換算：重慶每10個(gè)人買(mǎi)房，有1個(gè)人會(huì)選擇中央公園。

目前，中央公園的狀態(tài)是“供需兩旺”。

數(shù)據(jù)顯示：區(qū)域新建商品住宅可售面積達(dá)217萬(wàn)平方米，去化周期為16.8個(gè)月。

接下來(lái)，中央公園還有大體量的土地供應(yīng)。

我注意到，就在去年2月，渝北區(qū)做了2025年土地推介會(huì)，涵蓋18宗優(yōu)質(zhì)地塊，總面積約837畝。其中，中央公園占“半壁江山”。

從具體位置來(lái)看，地塊主要分布在中央公園北，容積率1.3～2，適合做低密產(chǎn)品。

未來(lái)幾年，中央公園會(huì)很有意思：

一方面，二手房放量，尤其是同質(zhì)化嚴(yán)重地帶產(chǎn)品會(huì)持續(xù)承壓，業(yè)主出貨的競(jìng)爭(zhēng)加劇。

另一方面，則是區(qū)域利好的兌現(xiàn)，尤其以方大集團(tuán)為代表的產(chǎn)業(yè)引入。

截至目前，7個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已全部落地。按照計(jì)劃，未來(lái)五年撬動(dòng)超千億戰(zhàn)略投資，2030年產(chǎn)值劍指3500億元，新增就業(yè)2.5萬(wàn)人。

市場(chǎng)壓力，與板塊利好兌現(xiàn)，兩者之間，持續(xù)對(duì)沖…

我們繼續(xù)看，照母山。

或者叫新照母山，照母山2.0時(shí)代。

這個(gè)新板塊，位于金渝大道，與過(guò)去傳統(tǒng)的照母山板塊僅一街之隔。

我注意到，去年照母山片區(qū)就重點(diǎn)推介了5個(gè)地塊。

這個(gè)片區(qū)5個(gè)地塊共占地約200畝，周邊還剩余近700畝土地將在后續(xù)陸續(xù)出讓。

也就是說(shuō)，至少將新供應(yīng)900畝土地，簡(jiǎn)單換算：60萬(wàn)方！

而且，提前對(duì)土地進(jìn)行整治，規(guī)劃布局了13條道路，目前大部分道路均已完工，確保開(kāi)發(fā)商拿地即可開(kāi)工。

不僅如此，依托5號(hào)線+新建內(nèi)部道路，一直串聯(lián)到原力帆廠片區(qū)地塊。

由此，形成了一個(gè)大整體。

截至目前，招商蛇口、邦泰、海成都在這個(gè)區(qū)域拿地。

動(dòng)作最快的，就是邦泰項(xiàng)目，建筑主體已經(jīng)修到10幾層高了。

新照母山的各大項(xiàng)目，容積率普遍為1.3～1.5。

而過(guò)去，照母山片區(qū)住宅用地容積率普遍都在2以上。

主打“換房+改善”，倒是有很大機(jī)會(huì)。

我們接著看，汽博中心。

這一次，汽博中心要單獨(dú)提出來(lái)說(shuō)。

因?yàn)�，它的區(qū)域占位得到了史無(wú)前例的提升：

新兩江新區(qū)的行政中心，“最強(qiáng)大腦”。

事實(shí)上，汽博中心新一輪的“改頭換面”，自2021年就已啟幕。

一紙《重慶市中心城區(qū)城市更新規(guī)劃》，明確定調(diào)：汽博板塊被列為超大面積的城市更新區(qū)域。

自此，占地650畝的泰山電纜搬遷，加上旁邊紅巖方大工廠加速拆建。

這給整個(gè)汽博區(qū)域帶來(lái)了近5000畝的可開(kāi)發(fā)土地，等同于區(qū)域的“蝶變”契機(jī)。

目前，汽博中心已面市了最大新項(xiàng)目，體量68萬(wàn)方的海成云湖郡。

接下來(lái)，區(qū)域還會(huì)有新地塊陸續(xù)推出。

汽博中心的機(jī)會(huì)，就得打好行政中心+文化中心，兩張“王牌”。

長(zhǎng)安三廠片區(qū)，橫空出世。

我想，這個(gè)板塊在去年已經(jīng)一炮而紅。

肉眼可見(jiàn)的是，重慶大規(guī)模的城市更新正在這個(gè)板塊拉開(kāi)帷幕。

總投資高達(dá)208億元，其中一期投資就達(dá)到了121億元。

重慶長(zhǎng)安三廠涉及1950畝更新，超10個(gè)地塊整體開(kāi)發(fā)。

從開(kāi)發(fā)的規(guī)模來(lái)看，甚至超過(guò)了電測(cè)村。

重慶首個(gè)一級(jí)央企總部——長(zhǎng)安科創(chuàng)中心雙塔就在這個(gè)區(qū)域，它是集總部辦公、科創(chuàng)企業(yè)于一體的產(chǎn)業(yè)核心。

同時(shí)，13萬(wàn)方的長(zhǎng)安文化國(guó)際商業(yè)街，將打造國(guó)際消費(fèi)節(jié)、搞品牌首秀的“綠色商谷”。

從工業(yè)廠區(qū)到“科創(chuàng)+商業(yè)+生態(tài)”重新開(kāi)發(fā)，2027年總部投用后，商業(yè)由于誰(shuí)來(lái)操盤(pán)+運(yùn)營(yíng)？

這也是一大考驗(yàn)。

還有，一個(gè)很“低調(diào)”的板塊，寸灘國(guó)際新城。

重慶大手筆投入300億，在這個(gè)板塊打造“全球內(nèi)河第一港”。

值得注意的是，郵輪母港將催生一座6平方公里的超級(jí)新城。

根據(jù)最新規(guī)劃，寸灘國(guó)際新城規(guī)劃建設(shè)6平方公里，將著力打造航運(yùn)綜合門(mén)戶、產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高地和現(xiàn)代化新城。

我從此前的一些公開(kāi)發(fā)文中，讀到了整體打造的思路。

重慶用了兩個(gè)“高”：高起點(diǎn)規(guī)劃+高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

這是一座高品質(zhì)復(fù)合型城市，將同時(shí)聚集：航運(yùn)綜合門(mén)戶+產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高地+現(xiàn)代化新城。

而其中，規(guī)劃中住宅占比約為20%，且重點(diǎn)布局濱江高端住宅。

我想，對(duì)于寸灘國(guó)際新城，最大挑戰(zhàn)就是“改頭換面”。

如何用全新的城市界面，去取代過(guò)去傳統(tǒng)的印象。

這需要城市級(jí)配套的兌現(xiàn)+呈現(xiàn)，更需要時(shí)間去重新建立…

這個(gè)板塊很意外，就是高新區(qū)的白市驛。

白市驛，是去年重慶賣(mài)地最多的板塊。

數(shù)據(jù)顯示：成交規(guī)模高達(dá)46.32萬(wàn)方，位居重慶第一位。

不過(guò)，這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式較特殊，以代建為絕對(duì)主導(dǎo)。

截至目前，這個(gè)大區(qū)域的四代宅賣(mài)得還算不錯(cuò)。

我注意到，2025年重慶中心城區(qū)四代宅成交TOP20中，有兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入榜單：

鳳棲湖畔，成交了98套，

國(guó)瑞學(xué)府壹號(hào)，成交了67套。

高新區(qū)，算是近幾年重慶發(fā)展速度最快的新區(qū)之一。

之前，就有人算過(guò)一筆賬：過(guò)去3年，西部（重慶）科學(xué)城累計(jì)投入高達(dá)6332億。

平均算下來(lái)，每天花6億，而高新區(qū)作為西部（重慶）科學(xué)城核心，就是投資的重點(diǎn)。

未來(lái)5年，重慶高新區(qū)還將迎來(lái)高速增長(zhǎng)，人口要翻一番！

常駐人口，從64萬(wàn)人漲到110萬(wàn)人；

高新人才，從12.5萬(wàn)人漲到30萬(wàn)人。

到2035年，重慶高新區(qū)將全面建成具有全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心核心區(qū)，成為具有國(guó)際影響力的“未來(lái)之城”。

當(dāng)然，目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，仍是巨大考驗(yàn)。

筑巢引鳳，如何能持續(xù)引入產(chǎn)業(yè)+人才，尤其是在“搶人大戰(zhàn)”的背景下。

而且，配套的兌現(xiàn)速度依然是一大問(wèn)題，需要商業(yè)、軌道，做好這道“填空題”。

2026年重慶樓市，“神仙打架”：

傳統(tǒng)核心板塊，依托城市更新，正在步入人生第二春。

比如，觀音橋、南北濱路、渝中半島、江北嘴、新牌坊…

城市新興板塊加速崛起，比如，長(zhǎng)安三廠、新照母山…

而另一方面，是新老房企品牌的競(jìng)爭(zhēng)加劇。

尤其，去年在重慶大規(guī)模拿地補(bǔ)倉(cāng)的房企，今年的銷售排名還會(huì)大幅上升。

還有，那些新進(jìn)重慶的外地房企，期待依托新項(xiàng)目的面市，迅速在重慶站穩(wěn)腳跟。

新一輪洗牌，來(lái)了…