最近幾天，一個(gè)關(guān)于“渝州新都車(chē)位公開(kāi)銷(xiāo)售”的消息，在網(wǎng)上引來(lái)不小的關(guān)注。

印象中，這個(gè)小區(qū)已經(jīng)交房很多年了，開(kāi)發(fā)商才突然將幾百個(gè)車(chē)位搬出來(lái)賣(mài)，確實(shí)讓人大吃一驚。

當(dāng)消息傳開(kāi)之后，卻在業(yè)主群引發(fā)巨大爭(zhēng)議，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)這次出售車(chē)位存在很多不尋常之處：

諸多車(chē)位處于抵押狀態(tài)、能否安裝充電樁成謎、產(chǎn)權(quán)剩余時(shí)間太短、價(jià)格偏高、合同顯失公平等等……

一個(gè)普通的車(chē)位銷(xiāo)售行為，為啥引發(fā)這么大爭(zhēng)議呢？

01.渝中知名大盤(pán)

突然開(kāi)售車(chē)位

渝州新都位于渝中大坪板塊，總建筑體量約27萬(wàn)方，于2006年左右竣工。

小區(qū)旁邊就是時(shí)代天街和地鐵石油路站，以及知名的馬家堡小學(xué)，配套可以說(shuō)是非常完善。

從地鐵1號(hào)線石油路站出來(lái)之后，直接就來(lái)到小區(qū)的大門(mén)口，完全稱(chēng)得上是“零距離”。

可以看到雖然小區(qū)已經(jīng)接房20來(lái)年了，但外立面這些還維護(hù)得不錯(cuò)，門(mén)口的歐式雕像也是栩栩如生，不愧是華宇的代表作之一。

進(jìn)入小區(qū)之后，便是一個(gè)超大的中庭花園。

里面不僅種植了各種豐富的植被，還有空中棧橋和游泳池等，宛如一個(gè)熱帶雨林，維護(hù)情況也還不錯(cuò)，放到現(xiàn)在也不過(guò)時(shí)。

在小區(qū)的商業(yè)街上，小樹(shù)找到了這次車(chē)位銷(xiāo)售的售房部。

根據(jù)公示的“關(guān)于渝州新都車(chē)位銷(xiāo)售的說(shuō)明”，小區(qū)總共有800個(gè)車(chē)位，可以出售的產(chǎn)權(quán)車(chē)位有473個(gè)，另有200多個(gè)臨時(shí)車(chē)位和99個(gè)非產(chǎn)權(quán)車(chē)位。

這份說(shuō)明上，確實(shí)也提到了關(guān)于車(chē)位抵押、充電樁安裝、以及銷(xiāo)售合法性的提示。

讓人驚訝的是，在銷(xiāo)售中心的外面卻貼出了一份“關(guān)于渝州新都車(chē)位購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)”，對(duì)這次車(chē)位銷(xiāo)售提出了公開(kāi)質(zhì)疑，落款是“渝州新都業(yè)主代表”。

如此“面對(duì)面”開(kāi)懟，著實(shí)讓人嘆為觀止。

02.車(chē)位銷(xiāo)售藏風(fēng)險(xiǎn)

是否合法有爭(zhēng)議

這份“風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)”上，到底寫(xiě)了什么內(nèi)容呢？

由于全文較長(zhǎng)，我這里部分摘要如下：

一、抵押車(chē)位交易存在履約與資產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)

2號(hào)庫(kù)、3號(hào)庫(kù)車(chē)位已抵押給重慶渝欣創(chuàng)業(yè)管理有限公司，華宇如果要銷(xiāo)售該車(chē)位，需要公示抵押權(quán)人的書(shū)面同意書(shū)，解押金額、期限及解押計(jì)劃！

雖開(kāi)發(fā)商承諾業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后7個(gè)工作日內(nèi)解押、15個(gè)工作日辦理產(chǎn)權(quán)證，但該承諾無(wú)明確違約責(zé)任約定。若開(kāi)發(fā)商與抵押權(quán)人溝通失當(dāng)、解押資金不足或者解押資金挪作他用，業(yè)主將面臨"付款后無(wú)法解押、無(wú)法辦證"的困境;

如開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，押車(chē)位還可能被抵押權(quán)人依法處置，業(yè)主的利益將遭受到嚴(yán)重?fù)p害。

二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)則涉嫌設(shè)置霸王條款

固定月租業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)截止至2026年1月3日18點(diǎn)，未簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳納定金即被認(rèn)定為"無(wú)條件放棄優(yōu)先權(quán)"。

該條款未給予業(yè)主合理的決策與資金籌備時(shí)間，且"無(wú)條件放棄"的表述排除了業(yè)主的協(xié)商權(quán)利，違反民法典中格式條款公平合理的原則，業(yè)主可能在不知情中喪失合法優(yōu)先權(quán)益。

三、銷(xiāo)售過(guò)程存在多項(xiàng)違規(guī)情形

開(kāi)發(fā)商在車(chē)位銷(xiāo)售中違反《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定及房地產(chǎn)交易監(jiān)管要求，存在多重違規(guī):

一是未在出售車(chē)位前不少于十五目以書(shū)面形式全面告知本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主。

開(kāi)發(fā)商委托的房產(chǎn)中介公司于2025年12月26日電話告知業(yè)主，第二天即進(jìn)行售賣(mài)，將車(chē)位實(shí)際租賃業(yè)主的優(yōu)先胸買(mǎi)權(quán)限制在一天之內(nèi)。業(yè)主抗議之后，中介公司才于12月29日簡(jiǎn)單公示銷(xiāo)售信息，剩奪了業(yè)主的知情權(quán)與合理決策時(shí)間;

二是未在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置完整公示擬出售車(chē)位的全部產(chǎn)權(quán)證明文件、抵押情況、不利因素等關(guān)鍵信息，違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中經(jīng)營(yíng)者信息披露的法定義務(wù)。

四、人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)交易可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)

本次銷(xiāo)售的2號(hào)庫(kù)170個(gè)人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)可出售并辦理產(chǎn)取，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》規(guī)定，人防工程屬于國(guó)家國(guó)防資產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商僅享有使用權(quán)，戰(zhàn)時(shí)可能被征召。

即便地方出臺(tái)相關(guān)通知，其效力亦低于上位法，另外銷(xiāo)售單位需要獲得人防主管部門(mén)的同意銷(xiāo)售/使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的書(shū)面批復(fù)。否則業(yè)主購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)車(chē)位的"產(chǎn)權(quán)"可能無(wú)法得到法律實(shí)質(zhì)認(rèn)可，后續(xù)容易引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，買(mǎi)要行為可能被認(rèn)定為無(wú)效。

五、車(chē)庫(kù)硬件、消防及充電樁安裝存在多重隱患與風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)核查，小區(qū)車(chē)庫(kù)長(zhǎng)期存在臟亂差間題，地面破損、垃圾堆積、灰塵漫天等情況頻發(fā)：消防設(shè)施存在配置不足、部分器材過(guò)期失效、消防通道被占用等問(wèn)題，未達(dá)到《建筑沒(méi)計(jì)防火規(guī)范》要求，消防安全無(wú)保障。

同時(shí)，華宇宣稱(chēng)"后續(xù)可安裝充電樁"，但未明確小區(qū)現(xiàn)有電力容量是否滿足安裝需求，來(lái)評(píng)估電力擴(kuò)容的可行性與成本，存在電車(chē)業(yè)主購(gòu)位后因電力不足無(wú)法安裝充電樁的潛在風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商亦未就車(chē)庫(kù)整改、消防達(dá)標(biāo)及充電樁安裝配套給出明確方案與時(shí)限。

六、車(chē)位定價(jià)畸高，產(chǎn)權(quán)年限與價(jià)值嚴(yán)重不匹配

本次銷(xiāo)售車(chē)位的使用權(quán)僅剩余18年(至2044年到期)，但華字給出的銷(xiāo)售價(jià)格高達(dá)17萬(wàn)元/個(gè)。若按周邊同類(lèi)車(chē)位每月320元的租金標(biāo)準(zhǔn)核算，需要40多年才能收回成本，遠(yuǎn)超剩余使用年限，后續(xù)業(yè)主需繳納每月80元的管理費(fèi)。

開(kāi)發(fā)商定價(jià)明顯畸高，嚴(yán)重背離車(chē)位實(shí)際價(jià)值，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后將面臨巨大的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。

七、政府職能部門(mén)已介入核實(shí)，車(chē)位銷(xiāo)售已被叫停

目前，重慶市渝中區(qū)相關(guān)政府職能部門(mén)已關(guān)注本次車(chē)位銷(xiāo)售事宜，正對(duì)車(chē)位產(chǎn)權(quán)合法性、銷(xiāo)售流程合規(guī)性等進(jìn)行全面核實(shí)就，并己叫停該車(chē)位銷(xiāo)售行為。

在此情況下，若業(yè)主貿(mào)然簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議或支付款項(xiàng)、后續(xù)可能因銷(xiāo)售行為被認(rèn)定為違規(guī)而導(dǎo)致合同無(wú)效，面臨資金損失與維權(quán)困境。

03.開(kāi)發(fā)商資金緊張

銷(xiāo)售車(chē)位來(lái)還債

針對(duì)以上爭(zhēng)議內(nèi)容，小樹(shù)與現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)做了下簡(jiǎn)單了解：

關(guān)于車(chē)位產(chǎn)權(quán)以及抵押?jiǎn)栴}，“目前車(chē)位已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)，相關(guān)公司也同意對(duì)以上車(chē)位進(jìn)行銷(xiāo)售以償還債務(wù)”。

但對(duì)于違約風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)部門(mén)是否叫停本次銷(xiāo)售，則語(yǔ)焉不詳。

至于充電樁安裝問(wèn)題，小樹(shù)到小區(qū)車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)了一圈，居然沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一根充電樁，確實(shí)讓人非常驚訝。

“車(chē)位能不能安裝充電樁，建議自行向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了解，我們不做承諾”

從現(xiàn)在情況來(lái)看，很可能是小區(qū)電力容量不能滿足安裝充電樁的要求，后期如何改造及分?jǐn)傎M(fèi)用，估計(jì)也是個(gè)難題。

至于業(yè)主反映的車(chē)位價(jià)格畸高問(wèn)題。

“目前車(chē)位價(jià)格是可以打折的，現(xiàn)在打個(gè)九折左右，實(shí)際算下來(lái)大概16萬(wàn)左右可以買(mǎi)下”。

值得一提的，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)公司目前陷入多個(gè)訴訟當(dāng)中，今年還被兩次公告存在欠稅行為，總金額高達(dá)7833519.2元，資金鏈顯然頗為緊張。

而這次車(chē)位全部銷(xiāo)售之后，大概能獲得約7000萬(wàn)的資金，不曉得能不能補(bǔ)上這些窟窿。

截圖企查查

如此看來(lái)，業(yè)主擔(dān)心的諸多風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在。

但現(xiàn)場(chǎng)簽合同的業(yè)主，和不斷貼上的“已售”標(biāo)簽，顯示這里的車(chē)位依然不愁賣(mài)，難道業(yè)主不怕這些風(fēng)險(xiǎn)嗎？

04.車(chē)位僧多粥少

業(yè)主無(wú)奈只能買(mǎi)

究其原因，還是因?yàn)樾^(qū)住戶多停車(chē)位少，完全供不應(yīng)求。

據(jù)了解，整個(gè)渝州新都共有2700戶居民，入住率在90%以上，但總共只有800個(gè)車(chē)位，車(chē)位比僅有0.3左右，確實(shí)是僧多粥少。

根據(jù)開(kāi)發(fā)商給出銷(xiāo)售政策，現(xiàn)有原來(lái)長(zhǎng)租車(chē)位業(yè)主如果未在1月3日購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，將被視為“放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，該車(chē)位將可以銷(xiāo)售給其它業(yè)主。

目前停車(chē)位租金大概在400元/月，大概需要30年左右才能回本，但在車(chē)位全部銷(xiāo)售之后，不排除后期大幅上漲的可能。

如此一來(lái)，不免引發(fā)了租車(chē)位業(yè)主的恐慌情緒，不得不掏錢(qián)買(mǎi)下車(chē)位，以免愛(ài)車(chē)陷入“無(wú)處可停”的窘境。

至于以后會(huì)不會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)，也只能聽(tīng)天由命了。