前段時(shí)間，城市更新頂層設(shè)計(jì)出爐，明確講大力實(shí)施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

這份城市更新行動(dòng)的“時(shí)間表”和線路圖”，不僅提出8項(xiàng)主要任務(wù)，還明確了到2030年的主要目標(biāo)，相當(dāng)于給接下來(lái)的城市更新工作按下了“加速鍵”。

意味著以后那種靠“大拆大建”、分分鐘上演“拆二代逆襲人生”的邏輯徹底變了：拆遷早被“城市更新”取代了。

所以，別再幻想“下一輪暴富靠拆遷”，真正能賺到錢的，是那些能保留下來(lái)、還能被更新的錢袋子房。

而且，不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，湖北各地市的“住建局”已經(jīng)陸續(xù)改名，換成了“住房和城市建設(shè)更新局”（簡(jiǎn)稱“住更局”）。這又意味著什么？咱們來(lái)看看～

02.這4類老房子，千萬(wàn)別賣早了！

01.從“住建”到“住更”，意味著啥？

“住建局”更名為“住更局”，雖然是幾字之差，但是它意味著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束和一個(gè)新時(shí)代的到來(lái)，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式從增量時(shí)代進(jìn)入了存量時(shí)代。

當(dāng)然，存量時(shí)代這并不意味著沒(méi)有了增量，而是以存量為主，增量為輔的時(shí)代。這個(gè)時(shí)代至少會(huì)有以下幾點(diǎn)變化：

①人口競(jìng)爭(zhēng)加劇

隨著人口增長(zhǎng)放緩，城市要發(fā)展，就得想辦法吸引并留住人。尤其是存量時(shí)代背景下，以后不光是大城市之間人口競(jìng)爭(zhēng)，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村之間也會(huì)有人口的流動(dòng)與爭(zhēng)奪，預(yù)示著有些城市可能凋零。

②買房需求更多樣了

存量市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)取決于社會(huì)的人群結(jié)構(gòu)，這既有農(nóng)村人口進(jìn)城的群體，又有新青年群體，還有物質(zhì)基礎(chǔ)具有一定積累的社會(huì)群體。

隨著收入的增長(zhǎng)和變化，未來(lái)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將分化：人口減少，產(chǎn)品過(guò)剩區(qū)域，將從賣方市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)；但人口持續(xù)增加和產(chǎn)品短缺區(qū)域?qū)⑿纬慑e(cuò)配，從而使得市場(chǎng)則變成賣方市場(chǎng)，品質(zhì)的溢價(jià)將凸顯。

③稅收結(jié)構(gòu)可能慢慢調(diào)整

隨著市場(chǎng)從增量轉(zhuǎn)向存量，與房子相關(guān)的稅收也可能逐漸調(diào)整，最典型的就是將從增量時(shí)代的土增稅為主，轉(zhuǎn)向存量時(shí)代的房產(chǎn)稅為主，但這需要時(shí)間逐步推進(jìn)，至少要等到房地產(chǎn)市場(chǎng)走出蕭條周期。

此外，從“住建”到“住更”，還意味著老舊小區(qū)的改造升級(jí)：城市更新不只是簡(jiǎn)單的刷刷墻、裝裝電梯等，而是一個(gè)系統(tǒng)工程，其中“拆”和“改”仍是重點(diǎn)。換句話來(lái)說(shuō)，我們正在進(jìn)入一個(gè)“城市大維修時(shí)代”。

存量時(shí)代，是不是所有老房子都沒(méi)戲呢？恰恰相反，那倒不是，其實(shí)這4類房，要么能迎來(lái)翻修，要么能升級(jí)入市，真別急著出手。

第一類：地段好的“老破小”

很多人嫌老舊小區(qū)沒(méi)電梯、停車難，一陣嫌棄就甩賣。但隨著城市更新加速落地，核心區(qū)老小區(qū)改造或成重點(diǎn)，尤其是配套成熟、交通便利的老破小，一旦被列入改造計(jì)劃，分分鐘變香餑餑。比如深圳蘇州，已經(jīng)有一些老小區(qū)更新后老房掛牌溢價(jià)快速上升，你以為是舊垃圾，別人眼里是“城市存金庫(kù)”。

一旦被列入改造計(jì)劃，價(jià)值很可能提升。有些城市的老小區(qū)改造后，房?jī)r(jià)也跟著漲了。

第二類：有自建院、前院后院的老社區(qū)房

這類房子過(guò)去因?yàn)榭雌饋?lái)亂、手續(xù)復(fù)雜，而不被看好。但現(xiàn)在政策鼓勵(lì)“微更新”，帶院子的老房反而有了改造潛力。

比如改成小花園、增加休閑空間，甚至有機(jī)會(huì)發(fā)展小型商業(yè)。比如碰上政策鼓勵(lì)“混合社區(qū)”那一批，有的一夜之間身份從老房變身“街角商業(yè)”。

第三類：原來(lái)的單位宿舍、國(guó)企房產(chǎn)

以前大家覺(jué)得這類房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、不好交易，但現(xiàn)在地方國(guó)企紛紛入局搞“集中更新項(xiàng)目”，這類型反成香餑餑。一旦入選更新名單，不僅房子價(jià)格漲，連收租也能跟著翻倍。

比如北京石景山、豐臺(tái)一帶的老職工社區(qū)，現(xiàn)在都被打包改造成公寓和人才房，房?jī)r(jià)直接倒掛。

第四類：地鐵口、學(xué)區(qū)邊的老樓房

位置便利永遠(yuǎn)是硬道理?？拷罔F、學(xué)校的老房子，即使舊一點(diǎn)，一旦被納入更新，比如加裝電梯、翻新外立面、優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，就能立刻形成“15分鐘生活圈”樣板，價(jià)值也會(huì)跟著提升。所以如果盲目賣了，別人接手后拿到更新紅利，你哭都來(lái)不及。

說(shuō)白了，以前大家一聽(tīng)到拆遷就興奮，畢竟可以改善居住條件，還能拿到補(bǔ)償。但這幾年情況變了——不搞“土地財(cái)政”，要靠激活存量。這也就意味著——有些老房子留著可能比賣掉更劃算。

就像杭州西湖周邊的一些老區(qū)，改造后房子還是那套房子，但環(huán)境好了、功能新了，房?jī)r(jià)也跟著漲了。這不是一夜暴富，而是一種“安靜的增值”——不用動(dòng)，就漲。

03.怎么辦？

老房從拆到更，邏輯已經(jīng)變了，你也可以從這幾步入手，跟上這波趨勢(shì)：

①別傻等“拆遷款”，聰明人開(kāi)始“拼更新”

有些聰明的業(yè)主會(huì)聯(lián)合鄰居，主動(dòng)了解更新政策，甚至提前準(zhǔn)備改造方案。還有的人干脆提前裝修、保留原貌，等著入選“試點(diǎn)名單”——

說(shuō)白了，現(xiàn)在比的不是誰(shuí)能被拆，而是誰(shuí)能先享受到更新的紅利。

② 看懂風(fēng)向的人，都在“接老盤”

不少有眼光的人正關(guān)注那些開(kāi)始改造電網(wǎng)、被列入“舊改試點(diǎn)”的老社區(qū)。因?yàn)樗麄兠靼?，城市的核心骨架——比如地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、商務(wù)區(qū)——早就定好了，接下來(lái)就是給這些骨架之間的“老住宅區(qū)”注入新活力。未來(lái)值錢的，不是郊區(qū)新房，可能是這些舊殼里的新靈魂。

③有老房的再等等

很多人一看房子舊了就想低價(jià)賣掉，結(jié)果買家接手后，沒(méi)過(guò)多久小區(qū)納入改造，房?jī)r(jià)上漲，原業(yè)主虧的后悔莫及。

尤其是那些八九十年代建的磚混結(jié)構(gòu)房子，如果結(jié)構(gòu)還穩(wěn)、地段也好，又有加裝電梯或外立面改造的可能，不妨先留著，哪怕租出去也行。

總結(jié)：這波從“住建”到“住更”的改名，其實(shí)是一個(gè)清晰的信號(hào)：未來(lái)，城市建設(shè)邏輯要從追求“速度”轉(zhuǎn)向提升“品質(zhì)”。

簡(jiǎn)單說(shuō)，郊區(qū)的新樓盤已經(jīng)不少了，而城市中心的老區(qū)域正要“煥發(fā)新生”。

所以，與其盯著遠(yuǎn)郊新盤，不如回頭留意一下自己家或周邊的老小區(qū)——電線電網(wǎng)是不是在改造？社區(qū)是不是在征集改造意見(jiàn)？這些可能都是更新的前兆。

還是那句話，懂行的人，不追風(fēng)，而是提前埋伏風(fēng)口。