2026年新年伊始，日本房地產(chǎn)就放出了一顆強(qiáng)心針。

1月6日，三井不動(dòng)產(chǎn)社長(zhǎng)植田俊在經(jīng)團(tuán)聯(lián)等三大經(jīng)濟(jì)團(tuán)體的新年慶祝會(huì)上接受媒體采訪。當(dāng)被問(wèn)及今后房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌時(shí)，他表示：“目前來(lái)看，幾乎很難找到會(huì)下跌的原因。”

植田俊指出，之所以可以這么自信的認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能下跌，其原因在于建筑成本的高漲以及供應(yīng)戶數(shù)的減少。

這句話并不是唱多情緒的表態(tài)，而是站在開(kāi)發(fā)商最核心成本端得出的判斷，建筑成本持續(xù)高企、供應(yīng)量持續(xù)減少，日本新房市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)“結(jié)構(gòu)性收縮期”。

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，這反而是一個(gè)需要認(rèn)真理解、而不是簡(jiǎn)單恐慌或盲目樂(lè)觀的階段。

第一、房?jī)r(jià)為什么“很難跌”？

日本房產(chǎn)很難跌的根本在于不是需求熱，而是供給冷。

很多人習(xí)慣把房?jī)r(jià)漲跌，簡(jiǎn)單歸結(jié)為買(mǎi)的人多不多。但在日本當(dāng)下的市場(chǎng)里，更關(guān)鍵的變量，其實(shí)是還能不能蓋。植田社長(zhǎng)提到的一個(gè)數(shù)字很值得注意，過(guò)去三年，日本建筑成本幾乎翻倍。

背后的原因很現(xiàn)實(shí)，建材價(jià)格長(zhǎng)期高位；建筑工人嚴(yán)重不足，人工費(fèi)上漲；環(huán)保與安全規(guī)范趨嚴(yán)，施工成本增加；日元貶值推高進(jìn)口材料價(jià)格。以上種種原因，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商不是不想蓋，而是蓋出來(lái)根本賣不到目標(biāo)客群能承受的價(jià)格。

于是，新建項(xiàng)目被取消、縮小規(guī)模、推遲上市，直接導(dǎo)致核心城市的新房供應(yīng)量持續(xù)下降。這也是為什么，在人口整體下行的日本，新房?jī)r(jià)格卻依然堅(jiān)挺，甚至不斷創(chuàng)新高。

第二、投資邏輯正在變化

真正懂日本房產(chǎn)投資的人，已經(jīng)從“追漲”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)資產(chǎn)”。

日本房產(chǎn)已經(jīng)不適合用“短期暴漲”的邏輯去看了，但它正在形成一種非常清晰的投資輪廓，價(jià)格不便宜，但確定性越來(lái)越高。這類市場(chǎng)，反而更適合以下幾種投資方向：

1、東京、大阪等核心城市的自住兼投資型房產(chǎn)

2、供給受限區(qū)域的優(yōu)質(zhì)中古公寓

3、長(zhǎng)期持有、依賴低利率放大收益的杠桿型投資

尤其是在“房?jī)r(jià)不跌、租金緩慢上漲、利率仍處低位”的組合下，日本正在變成一個(gè)典型的“現(xiàn)金流型市場(chǎng)”。

第三、對(duì)外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在更重要的是“怎么貸到錢(qián)”

很多人低估了日本房產(chǎn)投資的真正門(mén)檻。不是房?jī)r(jià)，而是融資結(jié)構(gòu)。從目前各大銀行的實(shí)操條件來(lái)看，趨勢(shì)非常明確，銀行越來(lái)越看重穩(wěn)定性，而不是身份本身。

總結(jié)下來(lái)，有幾個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的提醒：

1、先買(mǎi)房，再轉(zhuǎn)職

同一家公司工作時(shí)間越久，貸款條件越好。如果在同一家公司滿3年，很多銀行會(huì)直接給出非常有競(jìng)爭(zhēng)力的利率。

2、有結(jié)婚計(jì)劃的，先結(jié)婚再買(mǎi)房

已婚身份在日本金融體系中是加分項(xiàng)，尤其是三井住友等大手銀行，對(duì)家庭穩(wěn)定性非常看重。

3、買(mǎi)房前，盡量清空其它貸款

車貸、消費(fèi)貸都會(huì)影響審查結(jié)果。不是不能貸，而是額度和利率會(huì)明顯變差。

4、社保很重要

部分銀行（如みずほ）明確要求厚生年金，但也有銀行接受國(guó)民健康保險(xiǎn)，選擇空間依然存在。

5、簽證類型會(huì)直接影響可行性

留學(xué)、家族滯在、宗教簽證，基本不適合做長(zhǎng)期房貸規(guī)劃。

6、就職公司規(guī)模，真的有加分

上市公司、大手企業(yè)，直接影響貸款倍率和利率。

7、非永住者，也依然有現(xiàn)實(shí)可行的選擇

很多人誤以為：沒(méi)有永住就無(wú)法買(mǎi)房。這是一個(gè)已經(jīng)過(guò)時(shí)的認(rèn)知。目前實(shí)際操作中，以下幾家銀行對(duì)非永住者依然開(kāi)放：

三井住友 SMBC：利率低至 0.8% 左右；額度可達(dá)年收入 7–8 倍；條件靈活，但看重穩(wěn)定性；

三菱UFJ：利率更低，但首付與條件更嚴(yán)格；適合收入穩(wěn)定、長(zhǎng)期規(guī)劃型買(mǎi)家；

スルガ銀行：對(duì)外籍友好，但資金來(lái)源審查非常嚴(yán)格；更適合資產(chǎn)透明、現(xiàn)金流清晰的投資者。

這也再次說(shuō)明，日本房產(chǎn)投資并不是有沒(méi)有資格，而是是否準(zhǔn)備好結(jié)構(gòu)。

第四、未來(lái)趨勢(shì)：慢、穩(wěn)、分化

綜合目前的政策、金融與供給結(jié)構(gòu)，日本房產(chǎn)未來(lái)幾年，大概率呈現(xiàn)三大特征，整體不崩，但城市強(qiáng)弱分化加??；新房稀缺化，中古優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)值重估；低利率窗口仍在，但不會(huì)永遠(yuǎn)存在。

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，這不是一個(gè)沖進(jìn)去就能賺的市場(chǎng)，而是一個(gè)做對(duì)選擇，就能長(zhǎng)期贏的市場(chǎng)。在這樣的周期里，比起問(wèn)現(xiàn)在買(mǎi)會(huì)不會(huì)貴，更值得問(wèn)的是，五年或十年后，我是否還能用這樣的條件，買(mǎi)到同樣的資產(chǎn)？

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