文/言叔

1月12日，花旗銀行扔出了一顆重磅炸彈：

把2026年香港樓價(jià)漲幅預(yù)測(cè)從3%直接上調(diào)到8%！

這一下可不是小打小鬧，而是整整翻了一倍多。

花旗的意思很明確：香港樓市要開啟持續(xù)數(shù)年的上行周期，明年價(jià)格還要進(jìn)一步攀升。

01

花旗這次為啥這么有底氣？

花旗認(rèn)為，背后有五大核心因素在撐腰。

首先是土地供應(yīng)創(chuàng)了14年新低，而且比銷售量還少。

這是什么概念？

一言概括，就是香港房子不夠賣了！

供需關(guān)系一旦失衡，價(jià)格自然要往上走。

其次，現(xiàn)有住宅存量預(yù)計(jì)一年內(nèi)要縮減1萬套。

本來房子就不夠，現(xiàn)在還在減少，這不是火上澆油嗎？

第三，香港2026年住宅市場(chǎng)可能自2019年來首次轉(zhuǎn)為凈吸納狀態(tài)。

簡(jiǎn)單說，就是買房的人比賣房的人多，市場(chǎng)從"賣方市場(chǎng)"徹底轉(zhuǎn)向"買方市場(chǎng)"。

第四，年內(nèi)約16萬人才流入香港，這些人既要租房也要買房，需求一下子就上來了。

最后，2022至2025年租金累計(jì)漲了20%，現(xiàn)在租房子比買房子還貴，很多人干脆"轉(zhuǎn)租為買"。

樓市一火，地產(chǎn)股自然也跟著沾光?；ㄆ祛A(yù)計(jì)開發(fā)商股資產(chǎn)凈值（NAV）折讓率將從當(dāng)前52%收窄至40%。

這是什么意思呢？

就是現(xiàn)在地產(chǎn)股被市場(chǎng)低估了，未來有很大的上漲空間。

花旗還特別點(diǎn)名了幾家公司：

新鴻基地產(chǎn)、信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)及長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)。這些公司因?yàn)榫劢棺≌_發(fā)，被列為優(yōu)先推薦標(biāo)的。

02

如何看待花旗的對(duì)香港房?jī)r(jià)的預(yù)判。

在說言叔觀點(diǎn)之前，言叔想跟大家分享一個(gè)現(xiàn)象。

不知大家有沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象：

恒指與房?jī)r(jià)走勢(shì)高度相關(guān)。

這是什么邏輯呢？

其實(shí)很簡(jiǎn)單，股市好了，大家有錢了，自然就會(huì)考慮買房。

而且股市上漲往往意味著經(jīng)濟(jì)向好，人們對(duì)未來有信心，也更愿意投資房產(chǎn)。

還有一個(gè)重要因素不能忽視，就是利率下行。

美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)減息，香港的按揭利率也在下降。

花旗指出，400呎以下的小型單位租金收益率約3.7%，已經(jīng)可以抵銷按揭利率了。

這意味著什么？

就是買房比租房還劃算！

這種情況下，誰還會(huì)選擇租房呢？

03

其實(shí)，香港樓市的熱度從去年就開始顯現(xiàn)了。

2025年，香港整體樓宇買賣合約登記量達(dá)80702宗，創(chuàng)四年以來新高。

其中12月有8999宗，是近20個(gè)月新高。全年樓宇買賣合約總值6142.77億港元，同比上升一成五，實(shí)現(xiàn)了"價(jià)量齊升"。

今年香港首個(gè)大型新盤"Sierra Sea2A期"未開售就接獲逾4.2萬個(gè)認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，超購(gòu)逾197倍，是香港歷來首輪開售認(rèn)購(gòu)最多的新盤。

1月10日開售，首批213伙即日沽清。

這種場(chǎng)面，在幾年前是想都不敢想的。

在言叔看來，香港樓市能夠回暖，政策功不可沒。

圖源：《行政長(zhǎng)官2024年施政報(bào)告》

近年來這一系列"組合拳"下來，置業(yè)成本大幅降低，激活了購(gòu)買力，市民和新來港人才買樓意愿隨之提升。

04

綜合來看，香港樓市已經(jīng)步入一個(gè)基本面更健康、更可持續(xù)發(fā)展的上行新周期。

政策效應(yīng)、利率走勢(shì)與需求增加的共同作用，加上經(jīng)濟(jì)向好的大背景，都為樓市提供了有力支撐。

當(dāng)然，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，樓市也不例外。

但從目前的情況來看，香港樓市的未來確實(shí)值得期待。

至少花旗是這么認(rèn)為的，而且他們還把預(yù)測(cè)漲幅從3%上調(diào)到了8%，這可不是隨便說說的。

看來，香港房?jī)r(jià)離大幅上漲，可能真得不遠(yuǎn)了。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。