文/言叔

1月12日，花旗銀行扔出了一顆重磅炸彈：

把2026年香港樓價漲幅預測從3%直接上調到8%！

這一下可不是小打小鬧，而是整整翻了一倍多。

花旗的意思很明確：香港樓市要開啟持續(xù)數(shù)年的上行周期，明年價格還要進一步攀升。

01

花旗這次為啥這么有底氣？

花旗認為，背后有五大核心因素在撐腰。

首先是土地供應創(chuàng)了14年新低，而且比銷售量還少。

這是什么概念？

一言概括，就是香港房子不夠賣了！

供需關系一旦失衡，價格自然要往上走。

其次，現(xiàn)有住宅存量預計一年內要縮減1萬套。

本來房子就不夠，現(xiàn)在還在減少，這不是火上澆油嗎？

第三，香港2026年住宅市場可能自2019年來首次轉為凈吸納狀態(tài)。

簡單說，就是買房的人比賣房的人多，市場從"賣方市場"徹底轉向"買方市場"。

第四，年內約16萬人才流入香港，這些人既要租房也要買房，需求一下子就上來了。

最后，2022至2025年租金累計漲了20%，現(xiàn)在租房子比買房子還貴，很多人干脆"轉租為買"。

樓市一火，地產(chǎn)股自然也跟著沾光。花旗預計開發(fā)商股資產(chǎn)凈值（NAV）折讓率將從當前52%收窄至40%。

這是什么意思呢？

就是現(xiàn)在地產(chǎn)股被市場低估了，未來有很大的上漲空間。

花旗還特別點名了幾家公司：

新鴻基地產(chǎn)、信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)及長實集團。這些公司因為聚焦住宅開發(fā)，被列為優(yōu)先推薦標的。

02

如何看待花旗的對香港房價的預判。

在說言叔觀點之前，言叔想跟大家分享一個現(xiàn)象。

不知大家有沒有發(fā)現(xiàn)一個非常有意思的現(xiàn)象：

恒指與房價走勢高度相關。

這是什么邏輯呢？

其實很簡單，股市好了，大家有錢了，自然就會考慮買房。

而且股市上漲往往意味著經(jīng)濟向好，人們對未來有信心，也更愿意投資房產(chǎn)。

還有一個重要因素不能忽視，就是利率下行。

美聯(lián)儲繼續(xù)減息，香港的按揭利率也在下降。

花旗指出，400呎以下的小型單位租金收益率約3.7%，已經(jīng)可以抵銷按揭利率了。

這意味著什么？

就是買房比租房還劃算！

這種情況下，誰還會選擇租房呢？

03

其實，香港樓市的熱度從去年就開始顯現(xiàn)了。

2025年，香港整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創(chuàng)四年以來新高。

其中12月有8999宗，是近20個月新高。全年樓宇買賣合約總值6142.77億港元，同比上升一成五，實現(xiàn)了"價量齊升"。

今年香港首個大型新盤"Sierra Sea2A期"未開售就接獲逾4.2萬個認購申請，超購逾197倍，是香港歷來首輪開售認購最多的新盤。

1月10日開售，首批213伙即日沽清。

這種場面，在幾年前是想都不敢想的。

在言叔看來，香港樓市能夠回暖，政策功不可沒。

圖源：《行政長官2024年施政報告》

近年來這一系列"組合拳"下來，置業(yè)成本大幅降低，激活了購買力，市民和新來港人才買樓意愿隨之提升。

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綜合來看，香港樓市已經(jīng)步入一個基本面更健康、更可持續(xù)發(fā)展的上行新周期。

政策效應、利率走勢與需求增加的共同作用，加上經(jīng)濟向好的大背景，都為樓市提供了有力支撐。

當然，任何投資都有風險，樓市也不例外。

但從目前的情況來看，香港樓市的未來確實值得期待。

至少花旗是這么認為的，而且他們還把預測漲幅從3%上調到了8%，這可不是隨便說說的。

看來，香港房價離大幅上漲，可能真得不遠了。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認知才是最大的不動產(chǎn)”。關注我，用不一樣的視角看世界。