近期，上海國(guó)有企業(yè)租賃住房品牌城方發(fā)布重磅公告，旗下8個(gè)公寓（原公租房）自2026年1月1日起，將統(tǒng)一按照保障性租賃住房相關(guān)政策實(shí)施供應(yīng)管理。改革之后這些項(xiàng)目基本沒(méi)有大的改變，原租戶租金價(jià)格不變，原公租房申請(qǐng)輪候序號(hào)不變，合同到期后滿足條件可以續(xù)租，不滿足退出。

▲8個(gè)項(xiàng)目的具體信息 圖片來(lái)源：租在上海-城方公眾號(hào)

城方這個(gè)動(dòng)作落地標(biāo)志著“公租房與保租房并軌”改革正式從政策層面進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)階段。那么，公租房轉(zhuǎn)為保租房有何變化？對(duì)上海有何影響？

公租房與保租房并軌，并不是簡(jiǎn)單的政策合并，本質(zhì)上是上海住房保障體系從 “以戶籍和收入為核心” 向 “以就業(yè)居住需求為核心” 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

一、公租房與保租房并軌的深層原因

1、管理效率與資源的整合

從這兩種類型的保障性特點(diǎn)來(lái)看，公租房與保租房在申請(qǐng)條件、審核流程、租金標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理上存在差異，形成了兩套并行或部分重疊的管理體系。這在一定程度上導(dǎo)致了行政資源分散、管理成本增加，可能出現(xiàn)保障對(duì)象交叉、政策邊界模糊的情況。并軌有利于統(tǒng)一政策框架、簡(jiǎn)化管理流程、整合信息資源，提升整個(gè)住房保障體系的運(yùn)行效率和透明度，讓保障資源更精準(zhǔn)、更高效地配置。

表：上海公租房與保租房主要區(qū)別對(duì)比

類似城方旗下8個(gè)公寓改成保租房后，管理者、租住方式、租戶的利益等方面并沒(méi)有特別大的影響，說(shuō)明兩者重疊的地方高，轉(zhuǎn)換絲滑。

2、統(tǒng)一資產(chǎn)屬性，為資產(chǎn)金融化鋪路

保租房政策相較于傳統(tǒng)公租房，在房源籌集方式上更靈活，在準(zhǔn)入條件上更寬松，在政策保障、金融支持上更完善，在資產(chǎn)退出上成功案例更多。并軌不只是簡(jiǎn)化管理，更是統(tǒng)一資產(chǎn)屬性，讓原來(lái)零散、限制多的公租房能變成標(biāo)準(zhǔn)化的、可融資的資產(chǎn)包。這樣，像城方這樣的國(guó)企就能用保租房政策去運(yùn)營(yíng)，未來(lái)可能打包發(fā)行REITs，吸引社會(huì)資本，形成投資閉環(huán)。

3、公租房從政府主導(dǎo)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變

此前公租房作為純粹的公益性資產(chǎn)，其建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)高度依賴財(cái)政持續(xù)投入和補(bǔ)貼，形成了沉重的靜態(tài)資產(chǎn)和長(zhǎng)期管理負(fù)擔(dān)。公租房在實(shí)際執(zhí)行種存在一些問(wèn)題：

一是公租房?jī)?nèi)部存在兩極分化，熱點(diǎn)地段輪候長(zhǎng)龍，非熱點(diǎn)空置率高，需要委托給像“城方”這樣的國(guó)企平臺(tái)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，提升服務(wù)與資產(chǎn)維護(hù)水平。

二是租金定價(jià)上，公租房按略低于市場(chǎng)租金確定，但由于市場(chǎng)化建設(shè)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃房和公共租賃住房供應(yīng)時(shí)間有先后，初始定價(jià)差異較大，導(dǎo)致前期公租房實(shí)際供應(yīng)價(jià)格相對(duì)更低。但是隨著房屋折舊、每年調(diào)漲、市場(chǎng)整體租金下跌，導(dǎo)致同品質(zhì)的公租房和市場(chǎng)價(jià)房屋租金差距越來(lái)約小，排隊(duì)棄號(hào)的人數(shù)變多。因此，公租房?jī)r(jià)格定價(jià)與市場(chǎng)走向不一致帶來(lái)保障性住房的初衷違背、管理成本增加等問(wèn)題。并軌后按照市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，可以消滅行情輪差，隨著市場(chǎng)靈活波動(dòng)，保租房更靈活的租金定價(jià)機(jī)制，能產(chǎn)生更穩(wěn)定、可預(yù)期的現(xiàn)金流。

三是降低財(cái)政負(fù)擔(dān)。公租房融資渠道單一主要依賴財(cái)政資金、政府債券，社會(huì)資本參與意愿低，資產(chǎn)難以估值和交易，鎖定了大量財(cái)政資金。并軌后減輕當(dāng)期財(cái)政壓力，通過(guò)金融工具將存量資產(chǎn)變現(xiàn)，回收資金用于新項(xiàng)目建設(shè)或其他民生支出，通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制吸引社會(huì)資本參與新建。

二、公租房與保租房并軌將加速落地

城方公寓轉(zhuǎn)變保租房項(xiàng)目?jī)H是星星之火。從2011年開(kāi)始，上海積累了相當(dāng)數(shù)量的公租房房源，這些存量資源未來(lái)將其逐步納入保租房體系統(tǒng)一管理，如上海長(zhǎng)寧公租房運(yùn)營(yíng)公司已經(jīng)申請(qǐng)更名為長(zhǎng)寧保障性住房有限公司，并已向房管局請(qǐng)示將部分公租房調(diào)整為保障性住房，其他的區(qū)域也會(huì)很快跟上，這些房源能夠迅速提升保租房的供給總量和服務(wù)覆蓋面。未來(lái)上海何時(shí)會(huì)推出首單以并軌后的保租房（含原公租房）為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，這將是改革成果的關(guān)鍵標(biāo)志。

—關(guān)注同策研究院視頻號(hào)—

—年報(bào)下載—

聲明：本同策研究院微信公眾號(hào)內(nèi)容版權(quán)、報(bào)告發(fā)布等最終解釋權(quán)歸同策研究院所有。所述內(nèi)容和意見(jiàn)僅供參考，不構(gòu)成市場(chǎng)交易和投資建議。未經(jīng)本公眾號(hào)授權(quán)，嚴(yán)禁在任何平臺(tái)(包括但不限于微信公眾號(hào))以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號(hào)刊發(fā)的所有內(nèi)容。抄襲、盜用及篡改我司發(fā)布內(nèi)容者，將依法追究法律責(zé)任。歡迎大家監(jiān)督舉報(bào)。部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，若有疑問(wèn)請(qǐng)聯(lián)系郵箱songxuemei@tospur.com