【連載一】當(dāng)房產(chǎn)失去成長(zhǎng)股光環(huán)，從地段邏輯到紅利定價(jià)

“牛市不選股，熊市多學(xué)習(xí)?！?br/>

在牛市中，大家買什么都漲，不需要技術(shù) ；但在熊市里，個(gè)股泥沙俱下，操作失誤就會(huì)虧損，此時(shí)最佳策略是減少操作、保住本金，通過復(fù)盤和學(xué)習(xí)為下一階段儲(chǔ)備能力 。

現(xiàn)在毫無疑問股票是牛市，而樓市，大多數(shù)人應(yīng)該也會(huì)同意依然是熊市。那我們就在這個(gè)熊市周期里學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，重新審視房產(chǎn)這一中國(guó)家庭最重要的資產(chǎn)——房子。

房?jī)r(jià)跌速已超出想象，過去二十年，房子是經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，承載了太多的期待 。但過去4年多，中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)下跌了35% 。這個(gè)下跌速度不僅快，而且明顯高于歷史上其他經(jīng)歷過樓市調(diào)整的國(guó)家 。

而且，隨著隨著人口結(jié)構(gòu)變化、技術(shù)革命和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，我們需要建立一套完整的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。

過去二十年，我們一直信奉洛克斐勒的名言：「Location、Location、Location！」也就是選房子，關(guān)注的就是地點(diǎn)。只要選對(duì)了地點(diǎn)，房產(chǎn)投資獲利便指日可待。

這一邏輯在工業(yè)時(shí)代確實(shí)有效。城市通過產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，勞動(dòng)力聚集形成居住需求，從而推高核心區(qū)域房?jī)r(jià)。但是，隨著現(xiàn)在科技革命的到來，這一理論已經(jīng)開始有了變化。

之前認(rèn)識(shí)個(gè)在國(guó)內(nèi)做跨境電商的女生，她把上海的房子賣了，在泰國(guó)清邁買了一套帶泳池的別墅。她告訴我，現(xiàn)在她每天早上在泳池邊工作，下午去學(xué)泰拳，每月的生活成本只有上海的1/5。而她的電商生意，因?yàn)檫h(yuǎn)離了上海的內(nèi)卷，反而做得更好了。

當(dāng)然單一例子難以作為代表，我們可以看更普遍的情況。隨著之前疫情的沖擊，部分公司遠(yuǎn)程辦公（WFH）已經(jīng)變得可以接受，越來越多的人有機(jī)會(huì)開始為海外高收入地區(qū)的公司工作，在低消費(fèi)地區(qū)生活，形成了地理套利理論基礎(chǔ)。

同時(shí)，隨著人工智能技術(shù)的普及，使得非勞動(dòng)密集型工作可以完全脫離實(shí)體辦公室。之前有段時(shí)間很火的「一人公司」也是如此，通過AI降低了行政事務(wù)工作量。越來越多的小型生意，在線生意，突破了地理限制。

這些案例讓我意識(shí)到，房產(chǎn)的價(jià)值正在從「地點(diǎn)」轉(zhuǎn)向「生活方式」。

長(zhǎng)期以來，我一直用租金回報(bào)率（ 年租金/房產(chǎn)估值） 來衡量房產(chǎn)價(jià)值。

在過去房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，投資者可以容忍低租金回報(bào)率，因?yàn)槌钟蟹孔拥氖找娌粌H來自于租金，也來自于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，和投資成長(zhǎng)股的邏輯類似。

但過去幾年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，出生率的下滑，人口老齡化以及人口聚集效應(yīng)的消散。支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的基本面因素都發(fā)生了變化，逐漸也形成了新的共識(shí)，即未來不再有高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)空間。

在這種背景下，購房者對(duì)租金回報(bào)率的要求必然提高。房子從過去的「成長(zhǎng)資產(chǎn)」變成了「紅利資產(chǎn)」。類型發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，房產(chǎn)的估值方式也改變了，即變成以利率定價(jià)的資產(chǎn)，租金回報(bào)率類似于股票的股息率。

房產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，有一些負(fù)面因素，例如較高的交易成本，以及不可避免的折舊成本。但同時(shí)，房產(chǎn)也有一些積極因素，最突出的就是居住的情緒價(jià)值。對(duì)于中國(guó)人來說，買的房和租的房始終不一樣，這種觀念目前仍然根深蒂固——雖然我們不知道未來是否也會(huì)有觀念的改變。

正是這些因素，影響了房子的租金回報(bào)率。過去幾年，盡管房?jī)r(jià)有所下跌，但是北上廣深的租金回報(bào)率仍然在1.6%左右，同時(shí)，5年期國(guó)債收益率也大約是在1.6%。

簡(jiǎn)單來說，當(dāng)我有一筆錢選擇全款買房，省下來的租金，和我選擇買入5年期國(guó)債的收益差不多。但同時(shí)，房子有維護(hù)折舊、有高昂的稅費(fèi)，還沒流動(dòng)性 。似乎，目前房子的收益率，比國(guó)債還低。

不管我們將租金回報(bào)率如何比較，例如與通脹預(yù)期、折舊或者變現(xiàn)相結(jié)合，單純研究房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值維度，會(huì)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的收益性，無法與其他類型資產(chǎn)的收益相比。

盡管上述問題，可以一定程度上用房產(chǎn)的「擁有感」所帶來的情緒價(jià)值解釋，但是，房產(chǎn)的情緒價(jià)值到底值多少錢？在房產(chǎn)下行周期中，房產(chǎn)是否仍然可以帶來正的情緒價(jià)值？這些問題仍然充滿了不確定性。

又或者，目前是否還有其他因素和框架，來分析房產(chǎn)在收益性以外的其他價(jià)值。如果沒有，那是不是說明房?jī)r(jià)仍然存在「泡沫」？

于是，過去一段時(shí)間，閱讀不同城市的房產(chǎn)研究報(bào)告，也與不同城市的購房者做了交流，了解他們購房或者選擇的原因，來試圖建立房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估體系。

……（待續(xù)）……

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作者：坦桑尼亞老云 | 編輯：栗加 每個(gè)視角都是拼湊世界真相的碎片，聽真誠(chéng)的行業(yè)觀察者講述獨(dú)特的故事。 我們有深耕行業(yè)的資深顧問，連續(xù)跨界探索的未來創(chuàng)業(yè)者，專注細(xì)節(jié)的產(chǎn)品匠人，和許多志同道合的你們，如果你有想要分享的故事或者感想，可以留言或者郵件聯(lián)系（AiysJY@outlook.com）。 也歡迎點(diǎn)分享給需要的朋友們，記得點(diǎn)一下在看和星標(biāo)，期待共同在這個(gè)行業(yè)的宏大敘事中，留下一句詩。：）