近日，揚州觀唐別院小區(qū)迎來了一件大喜事：嘉信物業(yè)正式入駐，紅幅高掛、儀式喜慶，不僅標志著小區(qū)物業(yè)服務的全新交接，更成為揚州業(yè)主通過自治實現居住品質升級的鮮活案例。

而與此同時，御龍灣花園小區(qū)關于業(yè)委會籌備的激烈討論，卻暴露了業(yè)主自治過程中的諸多困境與爭議。

一邊是順利換物業(yè)的圓滿落地，一邊是籌備中的矛盾交織，業(yè)委會作為業(yè)主自治的核心力量，究竟該如何成立、如何規(guī)范，才能真正守護業(yè)主利益？

一、觀唐別院業(yè)委會推動選聘新物業(yè)！

觀唐別院小區(qū)坐落于揚冶路與345國道（S307）交匯處，2019年5月正式交付，至今已投入使用六年。

此次更換物業(yè)并非偶然，核心源于業(yè)主對前期小區(qū)管理服務的不滿，而業(yè)委會的主動作為，成為了改變現狀的關鍵。

據悉，小區(qū)業(yè)委會早在2025年5月便啟動了物業(yè)管理服務項目的公開招標工作，全程公開透明，主動接受全體業(yè)主監(jiān)督，并在招標公告中明確約定：高層及洋房物業(yè)費標準為1元/平方米，別墅物業(yè)費標準為2元/平方米。

經過規(guī)范流程篩選，最終確定由嘉信物業(yè)接手服務。

新物業(yè)的順利入駐，不僅終結了前期管理的諸多亂象，更印證了業(yè)委會的核心價值，搭建業(yè)主與物業(yè)的溝通橋梁，通過合法自治途徑，為業(yè)主爭取更優(yōu)質的居住體驗。

這一案例，也為揚州眾多渴望改善物業(yè)服務的小區(qū)提供了寶貴經驗。

二、御龍灣業(yè)委會籌備陷爭議，業(yè)主自治的現實困境！

與觀唐別院的順利推進不同，御龍灣花園小區(qū)的業(yè)委會籌備工作，卻還在艱難籌備中。

此前該小區(qū)業(yè)委會籌備工作曾因“涉嫌程序不公”被社區(qū)叫停，導致籌備工作停滯數月。此后再次啟動，11月的時候，社區(qū)發(fā)布公告，將從27位業(yè)主從產生5位籌備組成員，再度陷入新的矛盾漩渦。

今天，有業(yè)主發(fā)布公開信，直指部分聲音刻意苛責業(yè)委會參選候選人，卻對小區(qū)核心問題選擇性失明。

公開信中提到，部分業(yè)主拿著“放大鏡”審視參選鄰居，提出“完美圣人”般的嚴苛要求，質疑候選人是否能保證不謀私利、是否有足夠時間和能力。但面對小區(qū)公共停車費、電梯廣告費去向不明、公共空間被私自出租、綠化遭違規(guī)破壞等切實侵害業(yè)主利益的問題時，這些聲音卻陷入沉默。

爭論的焦點最終集中在“按時繳納物業(yè)費是否為參選硬性條件”上：一方認為，業(yè)委會成員應模范履行業(yè)主義務，按時繳費是公信力的基礎；另一方則援引全國人大法工委觀點，強調業(yè)主共同管理權是物權組成部分，不能以欠費為由剝奪參選資格，且欠費往往是對物業(yè)不作為的合法抗辯，過度糾纏此事只會轉移焦點，為既得利益者打掩護。

從業(yè)主留言來看，矛盾的根源的在于物業(yè)長期不作為與業(yè)主自治意識覺醒的碰撞，以及業(yè)主內部立場的分化。這種內部內耗，不僅消磨了熱心業(yè)主的積極性，更讓物業(yè)的違規(guī)行為得以持續(xù)。

三、全鏈條規(guī)范，讓業(yè)委會真正成為業(yè)主“守護者”

業(yè)委會是業(yè)主自治的“利器”，但若缺乏規(guī)范約束，既可能淪為權力尋租的工具，也可能因內部矛盾而形同虛設。因此，業(yè)委會成立之初，就必須建立全鏈條嚴苛管控機制。

• 確選任標準，嚴把入口關

建立候選人“正負面清單”雙重篩選機制。正面清單聚焦公益心、責任心、履職時間與溝通能力，確保候選人有意愿、有能力為業(yè)主服務；負面清單劃定剛性紅線，將失信被執(zhí)行人、有侵占公共利益前科者、與物業(yè)存在直接利益關聯者等排除在外，從源頭杜絕投機分子入局。

• 規(guī)范選舉程序，守住公正關

強化街道、社區(qū)全程指導監(jiān)督，依法依規(guī)組織選舉，確保全程公開透明，避免程序不公引發(fā)爭議。

• 健全監(jiān)督閉環(huán)，筑牢廉潔關

業(yè)委會成立之后也要嚴格執(zhí)行財務公開制度，公共收益、維修資金收支憑證可追溯、可核查，重大事項必須經業(yè)主大會表決；事后實施離任專項審計，審計結果向全體業(yè)主公開，建立業(yè)委會成員“黑名單”制度，對違規(guī)者依法追責并實施行業(yè)禁入。

• 完善履職保障，破解履職困境

從小區(qū)公共收益中提取合理專項經費，為業(yè)委會成員發(fā)放適度履職津貼，保障公益服務持續(xù)性；建立履職風險保障機制，為依規(guī)履職者提供法律支持，打消“怕得罪人、怕擔風險”的顧慮，讓熱心業(yè)主敢干事、能干事。

最后，觀唐別院的案例證明，業(yè)主團結一心、業(yè)委會規(guī)范作為，就能打破物業(yè)亂象；御龍灣的爭議則提醒我們，業(yè)主內部的團結與信任，是自治成功的前提，這也進一步凸顯了業(yè)委會規(guī)范建設對社區(qū)自治的重要意義。