有沒有發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象：

多個老小區(qū)開始下調(diào)物業(yè)費，但新小區(qū)的物業(yè)費卻越來越高？

鳳凰財經(jīng)報道指出：2025年以來，全國多個小區(qū)的物業(yè)費迎來大跳水，有的降幅直接腰斬，一套 100平的房子，一年下來能省下一千多塊錢，業(yè)主們實實在在享受到了實惠。

但新房市場卻是另一重表現(xiàn)，我們來看兩組對比：2018年，成都銷售均價TOP10的小區(qū)中，普遍物業(yè)費不到4元/㎡/月，而我們在2025年，成都銷售TOP10的小區(qū)中卻發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)的物業(yè)費多個已經(jīng)超過5元/㎡/月。

這種溢價在高總價項目中的體現(xiàn)更為明顯：此前，成都物業(yè)費的天花板價格為8元/㎡/月，但現(xiàn)在已有新項目的物業(yè)費接近14元/㎡/月。

與新房產(chǎn)品的迭代一樣，物業(yè)服務(wù)也正在悄悄迭代。

為什么新房物業(yè)費越來越貴？

也許有人會認為物業(yè)公司正在以提高收費的方式增加營收，事實上，隨著新房產(chǎn)品的迭代，物業(yè)公司的成本確實也在發(fā)生“迭代”，物業(yè)費上漲主要包括以下三大因素：

1、戶數(shù)減少，小區(qū)運營成本卻并未降低

低容積率、地塊變小、套均面積變大等都在讓一個小區(qū)的實際戶數(shù)變得更少。當更少的戶數(shù)需要承擔整個小區(qū)的公區(qū)維護，攤到每一戶的成本就更高了。

去年，我們報道了金房·云廬物業(yè)費9.5元/㎡/月，但物業(yè)公司卻仍算不過賬的事件，本質(zhì)上就是這個僅64戶的小區(qū)，面對低收繳率時運營舉步維艱。

金房·云廬實拍圖

有業(yè)內(nèi)人士認為，如果按照簡單的以服務(wù)面積倒推的方式來定價物業(yè)費的話，小地塊項目很容易核算出一個較高的物業(yè)費收費標準，因為雖然地塊小，但是物業(yè)公司在人員、物耗、能耗等基本開支方面并不會有太多的減少。

“小地塊項目的基礎(chǔ)運營成本不會因戶數(shù)少而等比縮減。” 某物業(yè)負責人幫忙算了一筆賬，100 戶以下社區(qū)的人均服務(wù)成本比300戶以上社區(qū)高三到五成，因人員無法規(guī)模化配置，設(shè)備折舊分攤到每戶的成本顯著上升。

2、產(chǎn)品升級，物業(yè)維護成本更高

談到現(xiàn)在的新產(chǎn)品，大體量的景觀與水系、大面積會所和泛會所、地下空間與車行系統(tǒng)升級等幾乎是新產(chǎn)品的共性，而這些共性背后，則是后期物業(yè)維護成本的提升。

以去年交付的龍湖·濱江云河頌為例，小區(qū)前期設(shè)計了多重會所空間，而為了保證會所正常運營，在物業(yè)費中實際已經(jīng)包含了會所費用。

龍湖·濱江云河頌架空層實拍圖

去年入市的貝宸S1同樣在物業(yè)費設(shè)置中計算了垂直綠化后期的養(yǎng)護、更換等成本。

相較之下，以前的老產(chǎn)品多數(shù)只是在提供基礎(chǔ)服務(wù)，但新產(chǎn)品的物業(yè)則如同“運營”——產(chǎn)品在銷售期的許多設(shè)計，都需要配合后期的物業(yè)運營。

第一財經(jīng)在報道中提到，新樓盤為了吸引更高端買家，配置更多“漲成本”的設(shè)施與服務(wù)，同時預(yù)估到人工、安保、保潔、設(shè)備維護等運營成本未來持續(xù)上行，物業(yè)公司在定價端需要反映真實成本壓力。

3、人力成本上升+增值服務(wù)

這種成本的上升一部分來自于工作人員工資的上漲，也有部分高端小區(qū)對于物業(yè)工作人員要求提高，增加了成本。比如嘉佰道為了對標星級酒店服務(wù)，其服務(wù)團隊的成員多數(shù)具備豐富的星級酒店和豪宅經(jīng)驗。

成都嘉佰道服務(wù)團隊實拍圖

但由于目前成都五城區(qū)物業(yè)服務(wù)的指導收費標準是3元/㎡/月，這個收費標準僅能滿足最基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)保障，所以多數(shù)小區(qū)采取基礎(chǔ)物業(yè)+增值服務(wù)的方式收取費用。增值服務(wù)也從“選配”變?yōu)闃伺洹?/strong>

璞逸錦江12元/㎡/月（含基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+綠建科技費）、錦宸院7.8元/㎡/月（含基礎(chǔ)+增值服務(wù)+會所場域服務(wù)）的收費標準，就是采取這種方式；交子縵華則在3元/㎡/月的基礎(chǔ)物業(yè)上，加收額外的增值服務(wù)，具體表現(xiàn)為，一期大平層+1500元/戶、二期大平層+1200元/戶、頂躍+4000元/戶，頭排別墅+6000元/戶，非頭排別墅+5000元/戶，這種方式既規(guī)避面積贈送導致的計費爭議，又直接提升服務(wù)內(nèi)容，提高了物業(yè)服務(wù)費的客單價。

整體來看，物業(yè)費的上漲背后，是居住迭代的一系列原因，因此，有業(yè)內(nèi)人士指出：新盤物業(yè)費上漲，不是因為“物業(yè)收費更多”，而是產(chǎn)品升級把長期運營成本顯性化了。

從物理服務(wù)到情緒服務(wù)，物業(yè)對齊顆粒度

高物業(yè)費之后，需要關(guān)注的另一個問題則是，這些高昂的費用是否真的物有所值。

業(yè)內(nèi)人士指出：物業(yè)費當單價突破5元/㎡/月，業(yè)主對服務(wù)的容錯空間趨近于零。

高物業(yè)費背后也對應(yīng)著更高的服務(wù)要求，當多數(shù)服務(wù)不易被看見時，物業(yè)服務(wù)也走向了情緒服務(wù)等層面：比如，對業(yè)主的需求響應(yīng)是否及時，能否為業(yè)主提供私人服務(wù)。D10提供的3公里代購、寵物服務(wù)等，即便在4年前物業(yè)費就已經(jīng)達到8.8元/㎡/月，但依然有很好的口碑。

D10寵物服務(wù) 圖源：D10天府

新房銷售期間，前期的承諾很難體現(xiàn)，但當物業(yè)已經(jīng)不再單純只是提供基礎(chǔ)服務(wù)，而需要對小區(qū)進行整體運營時，也對物業(yè)公司提出了更高的考驗——一家物業(yè)公司是否具備充足的經(jīng)驗、是否具備良好的口碑都是購房時需要考量的關(guān)鍵。

上周，我們啟動了“尋找成都最具口碑物業(yè)服務(wù)品牌活動”。該活動由紅星傳媒主辦，在追求“好房子”的背景下，探尋讓業(yè)主生活更好的“好服務(wù)”，彌合物業(yè)與業(yè)主之間的信任裂痕，回應(yīng)市場對優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求。

主辦方首期發(fā)布了，活動上線便引發(fā)了廣泛關(guān)注，迎來了上萬人參與。

活動將從1月15日持續(xù)到1月30日，為期半個月。據(jù)主辦方透露，今年最終的決選，將由“大眾評審+專家評審+媒體評審”三方面綜合而定。目前，“尋找成都最具口碑物業(yè)服務(wù)品牌活動”正在火熱打榜中，快來為你心中的口碑物業(yè)品牌投出關(guān)鍵票，如果對物業(yè)公司不滿，也歡迎留言爆料。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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