有沒有發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象？

在社交平臺上，只要有出現(xiàn)想買房/賣房求建議的帖子，底下的評論區(qū)最洶涌的留言往往是：不要買/趕緊賣。

樓市下行，是這幾年公認的大趨勢；然而，大趨勢里也有一些小細節(jié)，往往跟我們自己的感受相悖。

你是不是覺得，深圳房價還會“跌跌不休”？甚至在評論區(qū)里還有人篤定稱，整體還要跌20%-30%。

你是不是覺得，房價下降，賣房都來不及，哪還會有多少人買房？

你是不是覺得，只有降價越狠，房子才能賣得越快？

我們的體感和判斷，通常來源于自身和周遭，而數(shù)據(jù)就像探照燈，正在照亮我們看不到的區(qū)域，在更大范圍里糾正一些關于深圳樓市的錯覺。

數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心《2025年深圳樓市年度報告》。

錯覺1：2025深圳房價還在大跌？

新房價格跌2%，二手房跌6%

2025年的深圳樓市，還是以價換量的一年。

深圳一二手住宅全年網(wǎng)簽總量約9.4萬套，同比下降9%。當中，一手住宅全年網(wǎng)簽37879套，同比下滑22%，但二手房成交量則是連續(xù)3年回升，網(wǎng)簽56217套，同比上漲3%。

價格方面，2025年深圳一手住宅預售網(wǎng)簽均價約5.31萬/㎡，同比下跌2%；二手住宅成交均價約5.9萬/㎡，同比下跌約6%，回落到2018年前后。

需要說明的是，這是整體數(shù)據(jù)，具體到片區(qū)和小區(qū)，肯定會存在跌幅超過6%的房源，對于這部分房源的業(yè)主們而言，個人感受就是“還在大跌”。

另一方面，從樂有家整理的深圳各片區(qū)二手房價格梯隊圖來看，“地板價”片區(qū)正在減少。

對比2024年12月3萬/㎡以下的片區(qū)還有11個，2025年12月監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，只剩下5個。

鹽田梅沙、龍崗南聯(lián)、布吉街、新生及坪山街道等片區(qū)，已實現(xiàn)價格進階。

錯覺2：都在說一路向西

但價格率先穩(wěn)住的在東部

樓市上行期，深圳西部真的熱得不行。

還記得2021年前后的寶安光明嗎？連售樓處都沒有，新盤就能做到開盤日光。光明新房價格一度突破6萬/㎡、二手最高成交價突破9萬/㎡。

but，進入到橫盤期，我們發(fā)現(xiàn)率先穩(wěn)住的區(qū)域都在東部。

2025年一手住宅預售網(wǎng)簽均價出現(xiàn)同比正增長的只有兩個區(qū)：羅湖和龍崗。

其中，羅湖新房網(wǎng)簽均價約6.5萬/㎡，同比增長5%，龍崗均價約3.6萬/㎡，同比增長6%。

二手房價沒有出現(xiàn)同比正增長的區(qū)域，但跌幅最小的也在東部，羅湖均價約4.7萬/㎡，同比下滑1%。

錯覺3：年輕人不買房了？

三成千萬豪宅被90后買走

深圳買房大軍里，從來不缺少因為結(jié)婚、孩子上學導致的買房需求。

從樂有家的數(shù)據(jù)來看，2025年深圳平均購房年齡再度上漲，達37.7歲，對比2021年增加1.6歲。但年輕人的購買力強勁，無論是哪個總價段，都是數(shù)一數(shù)二。

在300萬以下、300-500萬、500-800萬區(qū)間，90后占到了4成以上；800-1000萬的總價段，90后買房人的占比達到35.8%。

2025年深圳總價1000萬元以上豪宅成交中，90后購房者占比達到31%。這一群體主要集中在科技創(chuàng)新領域，包括科研、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、新能源汽車及半導體等行業(yè)。

去年一位90后買家“深圳小俠”就因在微博高調(diào)曬出購買頂豪信悅灣而出圈。其在微博中還發(fā)表了自己的觀點：

樂有家總結(jié)這批90后高端買家的特點時提到，這批買家本身可能就是高收入群體，或者有上一輩財富積累的支持，具備高購買力，對生活品質(zhì)有高追求。

錯覺4：降價越狠，賣得越快？

“業(yè)主最新驗真價”房源成交周期縮短

急著賣房的業(yè)主們，在2025年或多或少都有經(jīng)歷過中介的PUA：哥/姐，你的房子如果不降價，吸引不了客戶過來看房，想快速賣掉還要繼續(xù)降。

甚至還可能出現(xiàn)有中介為了吸引客戶，未經(jīng)業(yè)主同意擅自修改其在平臺上的掛牌價格的現(xiàn)象。

降價越狠，就賣得越快嗎？

也未必。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，有“業(yè)主最新驗真價”的房源成交周期較普遍房源縮短23天。

“業(yè)主最新驗真價”是樂有家平臺去年上線的功能，據(jù)了解，這個功能的核心內(nèi)容包括房源價格由業(yè)主本人親自核驗確認，調(diào)價要經(jīng)過業(yè)主允許。

“按常理來說，價格調(diào)得越低，越有人買，但實際上不是這樣的?！睒酚屑覡I銷總裁賀玲坦言，一個小區(qū)只有連續(xù)幾套成交的價格都穩(wěn)住了，客戶才會愿意買；如果這個小區(qū)出現(xiàn)成交價一套比一套低，客戶心里沒底，更不敢下手。

錯覺5：“屠龍刀砍價”在哪都好使？

核心區(qū)“老破小”正在反轉(zhuǎn)

買家們的“屠龍刀”在過去一年毫不手軟。

在買方市場主導下，深圳二手房的議價空間從2025年初的8.2%上升至年底的11.2%，樂有家營銷總裁孟凡振舉了個例子：“年初1000萬的房子可以‘砍’80萬，現(xiàn)在可以‘砍’100多萬?！?/p>

具體而言，越是核心區(qū)、高價段的房源，議價空間越小。

不過，據(jù)賀玲透露，近期核心區(qū)的老破小卻出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，議價空間正在變小?！俺鞘懈逻@塊的概念，把市場信心提振起來了?！?/p>

據(jù)其分析，核心區(qū)老破小議價空間收窄，主要還是因為房子價值擺在那里 ， “配套成熟、學區(qū)價值也不錯。”

當然，還有一種可能：核心區(qū)“老破小”在前期下跌中基本已經(jīng)跌到位了，而且這類房源出租價格不錯，只要業(yè)主不是急用錢，寧可出租都不愿接受買家的“屠龍刀”。

展望2026，賀玲用了“更穩(wěn)”作為關鍵詞。

他表示，深圳二手住宅成交量三連漲，市場底部特征明顯，2026年是價格“回穩(wěn)”的關鍵一年，“以價換量”步入尾聲，核心區(qū)資產(chǎn)將率先企穩(wěn)， 市場進入L型筑底階段。

所以，深圳業(yè)主不要喪，深圳買房人也別糾結(jié)。大抵我們都能看到更穩(wěn)的2026。