如同上一章所說，目前房產(chǎn)從收益性角度，它的價格仍然存在很大的泡沫。我們需要有更多的維度，來評價目前房價背后包含的因素。在房地產(chǎn)市場的熊市周期中，理性的評估框架應(yīng)由杠桿利差、購買力邊際、與金融風(fēng)險底線三個視角共同構(gòu)成。

一、杠桿價值

房貸曾是普通投資者所能觸達的額度最高的金融杠桿工具 。在上行周期中，即便房貸利率處于高位，由于房價年增長率遠超利息支出，購房者實際上是在利用銀行資金進行套利，此時杠桿是財富的放大器 。

但隨著房價進入縮量下行期，這種邏輯發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)。根據(jù)上一篇文章，中國房價指數(shù)自2021年Q3峰值以來，已累計下跌約35%，其下跌速度明顯高于多數(shù)國際同類案例 。

但即使在下跌之后，一線城市的租金回報率普遍維持在1.6%至2.0%之間，而即便經(jīng)過多次降息，商貸利率（約3.25%）依然顯著高于此水平 。

這個利差狀態(tài)意味著，貸款買房實質(zhì)上是在產(chǎn)生確定性的財務(wù)虧損。但在實際調(diào)研中，我們經(jīng)常碰到購房者的“典型算法”：

假設(shè)購房則手頭有500萬現(xiàn)金。面對1000萬的房子，有兩個選擇兩條路：

• 買房：交 500 萬首付，貸 500 萬，月供也是 2 萬多。

• 租房：500 萬拿去理財，租下這套房，月租金約 2 萬多。

在購房者的思考中，大多數(shù)人有這樣的共識：“反正都是掏 2 萬，買房最后落套千萬資產(chǎn)，租房最后啥也沒有?！?/p>

這樣的認(rèn)知，是我們在調(diào)研中常常碰到的反饋。這種觀念在過去二十年是巨大的紅利，在社會共識的推動下，這種認(rèn)為「買房就是存錢、還貸就是投資」的力量，依然是支撐房價不可忽視的底氣。

我們并不做負(fù)面評價，我們只是希望給這種「想法」做一個提醒：

首先，這個思維忽略了現(xiàn)金流的剛性壓力。租房是可以「隨時調(diào)整」的消費，但房貸是更加剛性的法律義務(wù)。在目前的就業(yè)環(huán)境下，要保證未來20到30年收入始終穩(wěn)定，這對任何一個職場白領(lǐng)來說都是極大的心理壓力。這意味著你可能失去了換賽道、甚至短暫休息的底氣。

其次，是大家習(xí)慣性地把首付當(dāng)成了“零成本”。那500萬首付如果用來投資，按4%-5%的穩(wěn)健收益算，一年就是20多萬現(xiàn)金流入，正好覆蓋了全年的租金。換句話說，你買房的真實代價，不僅是那2萬月供，還包括你放棄掉的500萬本金的生息能力。

回到這個思維方式，因為租金是租下「整套房」的成本，而商貸利息只是你欠銀行「房貸」的成本。我們可以通過杠桿換算公式，來衡量兩者直接的關(guān)系：

商貸利率 × (1 - 首付比例) VS 租金收益率

當(dāng)這個數(shù)值接近甚至低于租金收益率時，買房的“性價比”就會在心理賬本上顯著提升。

我們雖然提到了杠桿價值，但實質(zhì)上仍然是購房者的心理或者情緒價值。因為本質(zhì)上這是一種「資產(chǎn)思維」和「現(xiàn)金流思維」的比較。在過去，資產(chǎn)始終會漲的假設(shè)過于堅定。但一旦這種假設(shè)松動，我們可能不僅要承受資產(chǎn)縮水的心理落差，還要在收入縮水的情況下維持剛性的還款。

從這個角度而言，我們目前房價的租金收率仍然有提升的空間，要提升租金收益率，只有兩條路徑，提高分子（租金），降低分母（房價）。

二、房價收入比

分子（房租）能不能提高呢，我們就需要考慮租金與收入的關(guān)系。評估房價合理性的核心維度是居民的實際購買力，即房價收入比 。

根據(jù)方正證券的一篇研報，從全球視角看，中國核心城市的房價收入比已處于極端水平。從全球視角看，中國核心城市的房價收入比已處于極端水平。2025 年數(shù)據(jù)顯示，北京、上海的房價收入比分別高達37.6 和35.2，遠超紐約（12）和東京（15.7）等國際都市 。即使剔除統(tǒng)計口徑（如公攤面積）的影響，這一數(shù)值依然凸顯了嚴(yán)重的購買力錯配 。

在收入信心指數(shù)與就業(yè)預(yù)期指數(shù)處于低位的當(dāng)下，這種錯配正成為房價進一步下行的壓力 。房產(chǎn)正從“成長資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“紅利資產(chǎn)”。只有當(dāng)房價收入比通過價格回調(diào)或收入增長回歸合理區(qū)間，市場才具備形成階段性底部的支撐 。

三、金融系統(tǒng)的緩沖底線

除了居民部門對于房價共識帶來的影響，房價底部也受制于金融系統(tǒng)的系統(tǒng)性風(fēng)險閾值 。房產(chǎn)作為銀行信貸的核心抵押物，其價格波動直接關(guān)乎金融安全 。

去年聽了個券商電話會提到，目前金融系統(tǒng)對房價下跌普遍設(shè)定了20%~30%的風(fēng)險緩沖帶，因為一旦跌幅擊穿此區(qū)間，極易觸發(fā)大規(guī)模違約，進而對銀行的資產(chǎn)負(fù)債表形成深層破壞 。

當(dāng)然，這個假設(shè)并不是說明房價還會下跌，相反，政策制定一定要保留相應(yīng)的緩沖。因此緩沖依然存在，說明目前金融體系仍然有一定消化風(fēng)險的能力，不會出現(xiàn)經(jīng)濟崩潰帶來的整體經(jīng)濟破裂。

可能整篇文章沒有觸及到房價到底什么時候會到底，我們只是提供了三個視角，來供讀者考慮目前房價的位置。

我們在租金回報率未能實質(zhì)性跑贏資金成本、且房價收入比依然顯著高于全球均值的背景下，理性的財經(jīng)決策應(yīng)是審視自身的現(xiàn)金流狀況，避免在負(fù)利差區(qū)間內(nèi)盲目加杠桿。看清這些硬性指標(biāo)的背離，是我們在熊市中守住財富安全的第一步。

在下一部分，我們將試著探討在下行周期中，房產(chǎn)的情緒價值究竟是避風(fēng)港，還是另一種形式的高昂溢價。

……（待續(xù)）……

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作者：坦桑尼亞老云 | 編輯：栗加 每個視角都是拼湊世界真相的碎片，聽真誠的行業(yè)觀察者講述獨特的故事。 我們有深耕行業(yè)的資深顧問，連續(xù)跨界探索的未來創(chuàng)業(yè)者，專注細節(jié)的產(chǎn)品匠人，和許多志同道合的你們，如果你有想要分享的故事或者感想，可以留言或者郵件聯(lián)系（AiysJY@outlook.com）。 也歡迎點分享給需要的朋友們，記得點一下在看和星標(biāo)，期待共同在這個行業(yè)的宏大敘事中，留下一句詩。：）