青島豪宅圈，最近有點(diǎn)熱鬧，也有點(diǎn)讓人看不懂。

作為青島豪宅圈最新的流量擔(dān)當(dāng)，位于嶗山王家村的君一雲(yún)啟，終于揭開了神秘面紗。結(jié)果拿到戶型圖和效果圖一看，千萬級(jí)起步的四代宅主力戶型，所謂的空中花園，袖珍得讓人意外。

▲嶗山王家村君一雲(yún)啟效果圖

1、

王家村豪宅局的“野心選手”

把時(shí)間軸撥回到半年前。王家村LS0301-17地塊的拍賣現(xiàn)場，演出了一場“狂飆”，整整5個(gè)多小時(shí)，197輪拉鋸。海信、華潤都在搶，最后是君一控股殺出重圍，樓面地價(jià)26500元/㎡，溢價(jià)率17.8%。

▲君一雲(yún)啟效果圖

這塊地對(duì)君一有多重要？這是君一品牌煥新的生死之戰(zhàn)。君一這家本土老牌房企，這些年雖然深耕青島，但在豪宅上，總感覺差了那么一口氣。為了摘掉“土味”標(biāo)簽，君一這次是下了血本，又是換帥，又是去一線城市考察，甚至喊出了“涅槃重生”的口號(hào)。

君一雲(yún)啟，位置確實(shí)沒得挑，王家村板塊，嶗山前海一線，妥妥的“青島金腰帶”。往東是午山，往南是石老人大海，周邊全是幾千萬起步的豪宅。

▲君一雲(yún)啟效果圖

君一雲(yún)啟項(xiàng)目規(guī)劃總建面6.58萬㎡，容積率2.0，一共7棟樓，12到16層的小高層。低密、圈層、稀缺，豪宅的三大要素都齊了。

▲君一雲(yún)啟項(xiàng)目指標(biāo)

嶗山王家村片區(qū)，近年來風(fēng)頭正勁，除了君一雲(yún)啟之外，還有嶗山首個(gè)四代宅頤和悅府，以及海信新拿的王家村地塊，這三個(gè)新項(xiàng)目齊聚一堂，再加上海信海德山莊、天一仁和吾疆等項(xiàng)目，引發(fā)市場持續(xù)關(guān)注。君一雲(yún)啟，會(huì)是王家村豪宅的新希望嗎？

2、

空中花園“縮水，進(jìn)化還是減配？

四代宅，君一雲(yún)啟最大的賣點(diǎn)?？罩谢▓@，是四代宅的核心賣點(diǎn)之一。

▲君一雲(yún)啟效果圖

君一雲(yún)啟整個(gè)小區(qū)7棟樓，只有不靠路的4棟樓，做了四代宅設(shè)計(jì)。主力戶型221㎡的大平層，其空中花園面積竟然只有13.2㎡。

▲君一雲(yún)啟221平戶型圖

13.2㎡是什么概念？放張茶桌，擺兩把椅子，再養(yǎng)盆發(fā)財(cái)樹，基本就滿了。想在上面搞個(gè)“私家花園”？基本是想多了。

這不禁讓人想問：青島的四代宅的空中花園，怎么越進(jìn)化越“摳搜”了？

早期的第四代住宅，大露臺(tái)、挑高兩層，看起來是爽，但采光遮擋、隱私對(duì)視等問題堪憂。

▲君一雲(yún)啟的袖珍露臺(tái)

所以，君一雲(yún)啟這次的空中花園“縮水”，其實(shí)更像是一種面對(duì)現(xiàn)實(shí)的妥協(xié)，或者叫“學(xué)乖了”。把露臺(tái)做小，采用了“錯(cuò)層交叉”的設(shè)計(jì)，這樣既保證了每一戶的私密性，避免了樓上、樓下對(duì)視的尷尬，又最大程度地解決了采光問題。

從實(shí)用角度看，這種“克制”的空中花園，更好打理，也更符合北方人的居住習(xí)慣。但現(xiàn)在的局面，有點(diǎn)尷尬：這袖珍露臺(tái)，能不能被那群挑剔的千萬級(jí)買家買單？還真得打個(gè)大大的問號(hào)。

3、

嶗山的“尷尬 C 位”

如果不看戶型，光看地段，君一雲(yún)啟的挑戰(zhàn)可能更大。王家村確實(shí)是好地段，但君一這塊地，正好卡在了一個(gè)讓人“愛恨交織”的尷尬C位上。

減分的學(xué)區(qū)房

君一雲(yún)啟南側(cè)規(guī)劃了一所24班的小學(xué)，東南側(cè)還要建一所30班的初中。

▲君一雲(yún)啟，被兩所學(xué)校包夾

對(duì)于剛需盤，那是學(xué)區(qū)房，是加分項(xiàng)。但對(duì)于追求極致靜謐、私密的高凈值人群來說，緊鄰學(xué)校絕對(duì)是個(gè)巨大的減分項(xiàng)。那種早晚高峰的喧鬧，那種人流混雜的煩躁，絕不是千萬豪宅該有的生活畫風(fēng)。更何況，這兩所學(xué)校的教育資源含金量如何，目前還不明朗，能不能吸引豪宅客戶更是個(gè)未知數(shù)。

看海的玄學(xué)

君一雲(yún)啟號(hào)稱“坐擁山海資源”。山是有的，東邊的午山確實(shí)近在咫尺。但海呢？這就有點(diǎn)扎心了。項(xiàng)目雖然離海不算遠(yuǎn)，但南邊和西南方向，早就被海信海德山莊、天一仁和吾疆這些“前輩”給遮擋了。

▲君一雲(yún)啟周邊實(shí)景（南向視角）

君一雲(yún)啟限高54米，最高只有16層。而南邊擋著的那些樓，高度跟它差不多，地勢(shì)還比它靠前。這意味著，君一雲(yún)啟除了極少數(shù)高層住戶，能從樓縫里瞄見一點(diǎn)海平線，大部分低樓層的業(yè)主，基本就告別海景了。

這對(duì)于一個(gè)主打“山海景觀”的豪宅來說，看不見海，多少有點(diǎn)名不副實(shí)。

“圈層”的隔閡

君一雲(yún)啟項(xiàng)目西側(cè)，緊鄰著王家村的原村民安置房。這話可能有點(diǎn)得罪人，但不得不說，這確實(shí)是很多富人在意的一個(gè)點(diǎn)，難免會(huì)讓那些講究“純粹圈層”的富裕階層心里犯嘀咕。豪宅之所以貴，很大一部分賣的是“鄰居是誰”。這種物理距離上的零距離接觸，是君一必須面對(duì)的客群抗性。

▲君一雲(yún)啟周邊實(shí)景（西向視角）

當(dāng)然，君一也不是沒有機(jī)會(huì)。隔壁的“地王盤”頤和悅府，雖然更豪、更純粹，但那接近4萬的樓面價(jià)，讓它成了“高位站崗”的代表，入市更是壓力山大。相比之下，君一這塊地拿得便宜啊，樓面地價(jià)只有頤和悅府的67折。

▲頤和悅府已經(jīng)封頂

這就是君一雲(yún)啟最大的底牌：性價(jià)比。

在頤和悅府因?yàn)槌杀咎?、而不得不端著架子的時(shí)候，君一雲(yún)啟完全有空間，用比頤和悅府低得多的價(jià)格，提供一個(gè)雖然有瑕疵但依然高配的產(chǎn)品。這對(duì)于那些想擠進(jìn)嶗山前海富人區(qū)，但又夠不著幾千萬頂豪的“入門級(jí)富豪”來說，是有相當(dāng)吸引力的。

君一雲(yún)啟現(xiàn)在的策略很明顯：既然外部環(huán)境改變不了，那就在內(nèi)部死磕。

▲君一雲(yún)啟城市甲板示意圖

于是，我們看到了君一雲(yún)啟全玻璃幕墻的高顏值，看到了號(hào)稱花了千萬設(shè)計(jì)費(fèi)請(qǐng)來的GOA大象、朗道國際、CCD香港鄭中這“豪宅三劍客”，看到了那個(gè)懸浮式的城市甲板，還有那個(gè)超大會(huì)所……

▲君一雲(yún)啟效果圖

至于市場買不買賬？

君一雲(yún)啟預(yù)計(jì)3月份就要入市了。到時(shí)候，是憑借性價(jià)比實(shí)現(xiàn)彎道超車？還是因?yàn)檫@些尷尬的硬傷，而被市場“教做人”？很快就會(huì)見分曉。這場青島豪宅圈四代宅的新老對(duì)決，好戲才剛剛開始。