2025年《住房租賃條例》正式頒布施行，作為我國住房租賃領(lǐng)域首部行政法規(guī)，標(biāo)志著市場邁入法治化、規(guī)范化新階段，政策層面對行業(yè)的監(jiān)管力度全面升級，合規(guī)經(jīng)營成為企業(yè)不可逾越的底線。隨著十四五的收官之年，中國住房租賃市場從規(guī)模擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，行業(yè)健康度已成為衡量品牌可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)鍵標(biāo)尺。

回顧過往的一年，2025年成為全國的租賃市場經(jīng)歷負(fù)面輿情集中爆發(fā)的陣痛年，多家企業(yè)深陷官司糾紛、供應(yīng)商維權(quán)事件頻發(fā)、企業(yè)實際控制人被限高，甚有巨頭企業(yè)也出現(xiàn)大規(guī)模閉店潮，市場亟需一套客觀、權(quán)威的評價體系錨定發(fā)展方向。

基于此，URI城市租住學(xué)會依托多年深耕行業(yè)的研究經(jīng)驗，對全國公寓品牌展開持續(xù)性監(jiān)測與深度調(diào)研，最終遴選100家品牌納入評估范圍，重磅發(fā)布《宜居中國·2025年度中國公寓品牌健康指數(shù)TOP100》榜。

本榜作為行業(yè)首個公開發(fā)布的權(quán)威健康度測評成果，URI在指標(biāo)設(shè)定環(huán)節(jié)緊扣《條例》中關(guān)于運營規(guī)范、資金監(jiān)管、居住安全、權(quán)益保障等核心要求，從運營、財務(wù)、產(chǎn)品、服務(wù)、合規(guī)五大維度構(gòu)建起全面且可量化的健康度評價體系，不僅為行業(yè)樹立了清晰的健康發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，更為消費者、投資者及政策制定者提供了極具參考價值的決策依據(jù)。

經(jīng)歷前幾年的市場波動與洗牌后，2025年的公寓行業(yè)呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性變化：國企背景品牌迅速崛起并占據(jù)主導(dǎo)地位，專業(yè)化運營能力成為核心競爭力，合規(guī)經(jīng)營從“底線要求”升格為“發(fā)展基石”...本榜單所揭示的，正是這一轉(zhuǎn)型過程中各品牌的適應(yīng)能力與發(fā)展?jié)摿?，為行業(yè)在政策嚴(yán)監(jiān)管、市場求規(guī)范的雙重導(dǎo)向下提供了明確的發(fā)展參照。

01.指數(shù)測評

科學(xué)方法論評估體系設(shè)立

URI需要強(qiáng)調(diào)的是，本榜單首創(chuàng)構(gòu)建的“健康指數(shù)”測評體系，突破傳統(tǒng)單一維度評價模式，創(chuàng)新采用“負(fù)面清單減分+正向響應(yīng)加分”的動態(tài)平衡機(jī)制，具體邏輯如下：

01

數(shù)據(jù)采集的四大權(quán)威渠道

1. 司法與合規(guī)數(shù)據(jù)庫：依托啟信寶、企查查等權(quán)威平臺，采集企業(yè)涉訴案件、被執(zhí)行人記錄、行政處罰、股權(quán)凍結(jié)等關(guān)鍵風(fēng)險信號。

2. 消費者投訴平臺：系統(tǒng)抓取黑貓投訴、12315平臺、信訪系統(tǒng)等公開投訴數(shù)據(jù)，統(tǒng)計投訴量、投訴類型及解決進(jìn)度。

3. 輿情監(jiān)測系統(tǒng)：全網(wǎng)監(jiān)測主流媒體、社交媒體、行業(yè)論壇的負(fù)面輿情，精準(zhǔn)評估品牌聲譽(yù)風(fēng)險。

4. 企業(yè)公開信息：整合上市公司財報、企業(yè)社會責(zé)任報告、官方披露的運營數(shù)據(jù)等核心內(nèi)容。

02

“加減分”平衡機(jī)制的核心創(chuàng)新

1. 減分項（風(fēng)險識別）

? 司法訴訟案件（按案由、標(biāo)的額分級減分）

? 被執(zhí)行人、限制高消費、失信被執(zhí)行人記錄（重大減分項）

? 監(jiān)管行政處罰、安全責(zé)任事故（按照次數(shù)及處罰金額標(biāo)的）

? 月度投訴量超行業(yè)警戒線（投訴率＞0.5%）

? 重大負(fù)面輿情事件（媒體曝光、群體性投訴）

2. 加分項（響應(yīng)能力）

? 5分鐘響應(yīng)機(jī)制：客訴5分鐘內(nèi)首次響應(yīng)，加0.5分/例

? 24小時解決率：投訴24小時內(nèi)達(dá)成解決方案，加1分/例

? 主動改進(jìn)披露：公開披露系統(tǒng)性問題改進(jìn)措施，加2-5分

? 客戶滿意度回升：投訴后客戶滿意度評價達(dá)4.5星以上，加0.3分/例

URI特別說明：存在以下任一情形的“紅色預(yù)警”品牌，均被排除在評選范圍外：

1) 被列為失信被執(zhí)行人；

2) 涉及重大安全責(zé)任事故且未妥善處理；

3) 連續(xù)三個月投訴解決率低于30%；

4) 發(fā)生大規(guī)模群體性維權(quán)事件且企業(yè)實控人失聯(lián)；

5）員工集體性訴訟拖欠薪資。

02.榜單洞察

企業(yè)健康格局全景透析

2025年，中國長租公寓行業(yè)在深度調(diào)整后邁入以“健康度”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。本次《宜居中國·2025年度中國公寓品牌健康指數(shù)TOP100》榜單，通過對全國365個品牌的系統(tǒng)性評估，勾勒出行業(yè)三大結(jié)構(gòu)性特征：

03.國企壓艙

健康發(fā)展的基石

國有企業(yè)在本次榜單中展現(xiàn)壓倒性優(yōu)勢——79家上榜、包攬前10名中的9席，這既是政策導(dǎo)向的體現(xiàn)，更是其“系統(tǒng)性健康管理能力”的必然結(jié)果。

國有企業(yè)的“雙重使命”實踐

領(lǐng)先國企品牌精準(zhǔn)平衡政策性保障與市場化運營雙重使命：

? 政策執(zhí)行深度：前30名國企品牌100%參與保障性租賃住房建設(shè)，平均提供30%房源作為保租房，在實現(xiàn)社會效益的同時筑牢穩(wěn)定現(xiàn)金流基礎(chǔ)。

? 市場化創(chuàng)新高度：浦發(fā)有家（TOP 5）首創(chuàng)“五位一體”生態(tài)模式，高效響應(yīng)上海人才政策，租戶滿意度達(dá)96.7%；招商伊敦公寓（TOP 6）引入酒店式管理體系，單房運營成本較行業(yè)平均降低10%。

? 8支保障房REITs表現(xiàn)突出：從整體格局來看，8支產(chǎn)品中7支處于“引領(lǐng)級”梯隊，僅華夏北京保障房REIT與其他產(chǎn)品存在差距，這反映出國內(nèi)保障房REITs整體運營質(zhì)量和健康度處于較高水平；從頭部表現(xiàn)來看，排名前4的國泰君安城投寬庭、中金廈門安居、匯添富上海地產(chǎn)城方、華夏基金華潤有巢健康指數(shù)均在97.5以上，彼此差距微小，且多集中在核心城市，區(qū)域與品牌優(yōu)勢十分明顯；從尾部表現(xiàn)來看，健康指數(shù)表現(xiàn)最好的城投寬庭（97.84）與華夏北京保障房REIT（80.22）健康指數(shù)相差17.62分，凸顯出企業(yè)在運營能力、資產(chǎn)質(zhì)量等方面的顯著分化，而北京作為核心城市，其REITs表現(xiàn)差強(qiáng)人意，這與其公租房特性強(qiáng)相關(guān)（入住率門檻、租金收繳能力、運營管理效率等具體指標(biāo)）。

04.標(biāo)桿案例

優(yōu)秀企業(yè)的健康實踐

01

極致響應(yīng)：城投寬庭的“315”服務(wù)承諾

得分亮點：服務(wù)健康維度滿分（15分），投訴解決率99.3%

城投寬庭（冠軍TOP1，97.84分）打造行業(yè)領(lǐng)先的快速響應(yīng)體系：

? 3分鐘派單：租戶報修后，系統(tǒng)自動派單至最近維修人員

? 1小時到場：緊急維修承諾技術(shù)人員1小時內(nèi)上門

? 5天閉環(huán)：投訴從解決、回訪到改進(jìn)措施落地，全流程不超5個工作日

科技支撐：投入超3000萬元自主研發(fā)“智慧租住大腦”，實現(xiàn)設(shè)備預(yù)測性維護(hù)，2025年維修響應(yīng)時間同比縮短40%。城投寬庭的科技支撐以BIM、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)為核心，構(gòu)建了全鏈路數(shù)字化運營體系：前端通過APP、公眾號等平臺實現(xiàn)預(yù)約看房、全景選房、合同簽約、繳費報修等20余種業(yè)務(wù)在線辦理，搭配智能梯控、全天候監(jiān)控的三重安防體系保障居住安全；后端依托整合BIM模型、經(jīng)營、運維、資產(chǎn)、IOT五大模塊的綜合物管平臺，可快速定位設(shè)備故障、實時監(jiān)測設(shè)施狀態(tài)、管控資產(chǎn)全生命周期成本，同時通過挖掘用戶數(shù)據(jù)精準(zhǔn)匹配社區(qū)服務(wù)與增值活動；更以建設(shè)運營一體化的數(shù)字化管理模式貫穿設(shè)計、施工、運維全周期，結(jié)合光伏能源應(yīng)用、雨水回收系統(tǒng)等綠色技術(shù)，既實現(xiàn)了運營降本增效與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，也大幅提升了租戶居住體驗。

02

數(shù)字化健康管理:華潤·有巢的"數(shù)字孿生"系統(tǒng)

得分亮點：運營健康維度29.1分（滿分30），出租率連續(xù)12個月＞97%

華潤有巢（第4位，97.53分）數(shù)字化轉(zhuǎn)型成效顯著：

? 實時健康儀表盤：總部可實時監(jiān)控全國項目127項運營指標(biāo)

? 智能定價系統(tǒng)：基于17個因子動態(tài)調(diào)整租金，溢價率達(dá)5.8%

? 能耗精細(xì)管理：通過IoT設(shè)備監(jiān)控每戶能耗，單房水電成本下降18%

03

民企突圍：前30位中的雙雄格局

爾家商業(yè)憑借財務(wù)健康與ESG實踐深度融合的責(zé)任型運營模式脫穎而出，樹立起民企踐行社會責(zé)任的行業(yè)標(biāo)桿。在財務(wù)層面，其依托市場化運營效率與規(guī)?；芾砟芰?，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)增長與盈利水平的動態(tài)平衡；而將 ESG 理念深度嵌入業(yè)務(wù)全鏈條的舉措，更是成為其健康指數(shù)提升的關(guān)鍵助力。在ESG實踐上，爾家商業(yè)的公益行動成效顯著且形成體系化布局，2025年落地超10 場“溫度踐行” 活動，涵蓋 “夢想小屋” 困境家庭改造、“一起 GO” 公益慰問等內(nèi)容，覆蓋超 500 名社區(qū)居民；同時創(chuàng)新設(shè)立 “爾暖錫城文化引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持基金”，精準(zhǔn)資助本土文化創(chuàng)新項目，實現(xiàn)企業(yè)價值與城市價值的同頻共振。此外，作為無錫保障性租賃住房專業(yè)委員會主任單位，爾家商業(yè)還牽頭推進(jìn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定，在城市更新領(lǐng)域尤其是存量資產(chǎn)盤活與保障性租賃住房運營方面展現(xiàn)出強(qiáng)勁的專業(yè)實力；2026 年 1 月 15 日，在無錫市城市更新促進(jìn)會第一屆第二次會員大會上，公司董事長張二干先生被正式聘為促進(jìn)會副會長，這一任命既是對其個人行業(yè)經(jīng)驗與領(lǐng)導(dǎo)力的認(rèn)可，更是對爾家商業(yè)專業(yè)實力與社會價值的高度肯定。

得分亮點：在健康指數(shù)前30梯隊引領(lǐng)企業(yè)中，漫柏集團(tuán)（第12位，96.68分） 與爾家商業(yè)（第25位，93.31分） 是僅有的兩家民企代表，打破了國企主導(dǎo)的頭部格局。二者憑借差異化的核心優(yōu)勢躋身前列，成為民企在保障房運營領(lǐng)域的標(biāo)桿范本，其表現(xiàn)既印證了市場化運營的靈活效能，也為行業(yè)呈現(xiàn)了“重運營、強(qiáng)價值”的發(fā)展路徑。

漫柏集團(tuán)：高粘性運營構(gòu)筑核心壁壘

漫柏以重度垂直的定位深耕 20-35 歲青年人才客群，產(chǎn)品適配度評分高達(dá) 9.8/10；依托高頻高質(zhì)的社群運營構(gòu)筑極強(qiáng)用戶粘性，月均舉辦 47 場社群活動，租戶參與度達(dá) 62%，續(xù)租率隨之提升至 68%，社群健康度表現(xiàn)優(yōu)異；更憑借敏捷的產(chǎn)品迭代能力，2025 年完成3次產(chǎn)品升級，將租戶滿意度常年穩(wěn)定在99%。與此同時，其租賃端數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，45%的續(xù)租率與近80%的續(xù)簽率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，這背后是 “人才社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)” 的深度運營支撐 —— 通過 “1+12+N” 主題活動矩陣、免費職業(yè)技能培訓(xùn)、人才夜校等增值服務(wù)，將單一居住空間升級為成長賦能平臺，單項目1:47的超配人房比服務(wù)人力更是筑牢粘性壁壘。在產(chǎn)品打造上，品牌秉持 “總成本領(lǐng)先” 的長期主義策略，前期高標(biāo)投入，將后期綜合返修率控制在3%以下，既保障了居住品質(zhì)，也通過減少運營擾動實現(xiàn)資產(chǎn)價值長期穩(wěn)定。最終，98%以上的穩(wěn)定出租率與2025 年新增 8273 套的規(guī)模增長，不僅印證了其 “高投入 - 高回報” 運營模型的可行性，更使其成為民企在保障房賽道規(guī)模化發(fā)展的典型標(biāo)桿。

爾家商業(yè)：ESG與財務(wù)雙優(yōu)的責(zé)任型運營

05.行業(yè)解構(gòu)

規(guī)模體量與健康度的非線性關(guān)系

01

規(guī)模與健康度的非線性關(guān)系

URI城市租住數(shù)據(jù)分析表明：品牌規(guī)模與健康指數(shù)并非簡單正相關(guān)：

關(guān)鍵指標(biāo)：在5-10 萬間的規(guī)模區(qū)間內(nèi)，品牌健康度表現(xiàn)最為突出。這一規(guī)模梯度既能夠充分釋放規(guī)模效應(yīng)，攤薄運營成本，又可保障管理顆粒度的精細(xì)化，同時實現(xiàn)現(xiàn)金流的穩(wěn)健運轉(zhuǎn)。而當(dāng)規(guī)模突破10 萬間后，企業(yè)管理復(fù)雜度呈指數(shù)級攀升，對數(shù)字化、智能化管理系統(tǒng)的適配性與成熟度提出更高要求，直接推高綜合運營成本，進(jìn)而導(dǎo)致部分品牌的健康度指標(biāo)出現(xiàn)回落。

02

投訴類型匯總與行業(yè)進(jìn)步

URI整理2025年總投訴數(shù)據(jù)，市場呈結(jié)構(gòu)性變化：

? 傳統(tǒng)硬投訴下降：“押金退還”“維修不及時”類投訴同比減少37%

? 服務(wù)軟投訴上升：“服務(wù)不夠及時”“個性化需求不足”類訴求增加52%

? 響應(yīng)速度提升：行業(yè)平均首次響應(yīng)時間從2024年8.2小時縮短至3.5小時

? 解決機(jī)制創(chuàng)新：47%的品牌引入“先行賠付”機(jī)制，爭議解決周期縮短60%

04.未來展望

從“健康評級”到“健康共建”

基于榜單數(shù)據(jù)的趨勢研判，URI城市租住對行業(yè)未來三年健康發(fā)展提出以下預(yù)判：

01

健康度管理的三個升級方向

? 從被動響應(yīng)到主動預(yù)防：領(lǐng)先企業(yè)將搭建健康風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，在投訴發(fā)生前識別并化解潛在問題；

? 從單點健康到生態(tài)健康：評估范圍將從企業(yè)自身延伸至供應(yīng)商、合作伙伴等全產(chǎn)業(yè)鏈；

? 從年度評估到實時監(jiān)測：依托物聯(lián)網(wǎng)與AI技術(shù)，實現(xiàn)健康度實時可視化監(jiān)測。

02

給各類企業(yè)的健康度提升建議

對國有企業(yè)（79家上榜）

? 發(fā)揮數(shù)據(jù)優(yōu)勢，牽頭制定行業(yè)健康度標(biāo)準(zhǔn)

? 開放數(shù)字化能力，賦能行業(yè)整體健康水平提升

? 立足保障基本居住需求，探索更高層次的居住健康標(biāo)準(zhǔn)

? 剝離母公司的債務(wù)危機(jī)的影響

對房企系品牌（9家上榜）

? 徹底完成從“開發(fā)思維”到“運營思維”的轉(zhuǎn)型

? 建立獨立于開發(fā)業(yè)務(wù)的健康度考核體系

? 探索租賃社區(qū)與銷售社區(qū)的協(xié)同健康發(fā)展模式

對市場化品牌（12家）

? 在細(xì)分領(lǐng)域打造不可替代的健康度優(yōu)勢

? 與國企合作，深度融入國家租賃住房體系

? 實現(xiàn)敏捷創(chuàng)新與合規(guī)經(jīng)營的深度融合

03

行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的四大倡議

? 建立行業(yè)健康數(shù)據(jù)共享平臺，在保護(hù)商業(yè)秘密前提下共享脫敏數(shù)據(jù)

? 開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化健康度評估工具，降低中小企業(yè)自我評估成本

? 設(shè)立健康度最佳實踐獎，每年評選并推廣創(chuàng)新案例

? 推動健康度與金融政策掛鉤，為高健康度品牌提供低成本融資渠道

結(jié)語

《宜居中國·2025年度中國公寓品牌健康指數(shù)TOP100》不僅是一份榜單，更是行業(yè)健康理念的深度普及。它清晰昭示：長租公寓行業(yè)下半場，核心競爭力已從規(guī)模與速度，轉(zhuǎn)向持續(xù)保持健康狀態(tài)的能力。

榜單呈現(xiàn)的“國企主導(dǎo)、分級顯著、響應(yīng)加速”格局，為行業(yè)確立了全新發(fā)展范式。將健康度融入發(fā)展DNA的品牌，正收獲市場長期溢價——更高的租戶忠誠度、更低的融資成本、更強(qiáng)的風(fēng)險抵御能力。

未來已來，健康為王。URI城市租住期待本榜單成為行業(yè)自我檢視的鏡鑒、消費者決策的參考、政策制定的依據(jù)，推動中國租賃住房行業(yè)穩(wěn)步邁向健康發(fā)展之路，讓“安居樂業(yè)”成為每一位城市奮斗者的生活常態(tài)。