2025年《住房租賃條例》正式頒布施行，作為我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部行政法規(guī)，標(biāo)志著市場(chǎng)邁入法治化、規(guī)范化新階段，政策層面對(duì)行業(yè)的監(jiān)管力度全面升級(jí)，合規(guī)經(jīng)營(yíng)成為企業(yè)不可逾越的底線。隨著十四五的收官之年，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)從規(guī)模擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，行業(yè)健康度已成為衡量品牌可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)鍵標(biāo)尺。

回顧過(guò)往的一年，2025年成為全國(guó)的租賃市場(chǎng)經(jīng)歷負(fù)面輿情集中爆發(fā)的陣痛年，多家企業(yè)深陷官司糾紛、供應(yīng)商維權(quán)事件頻發(fā)、企業(yè)實(shí)際控制人被限高，甚有巨頭企業(yè)也出現(xiàn)大規(guī)模閉店潮，市場(chǎng)亟需一套客觀、權(quán)威的評(píng)價(jià)體系錨定發(fā)展方向。

基于此，URI城市租住學(xué)會(huì)依托多年深耕行業(yè)的研究經(jīng)驗(yàn)，對(duì)全國(guó)公寓品牌展開(kāi)持續(xù)性監(jiān)測(cè)與深度調(diào)研，最終遴選100家品牌納入評(píng)估范圍，重磅發(fā)布《宜居中國(guó)·2025年度中國(guó)公寓品牌健康指數(shù)TOP100》榜。

本榜作為行業(yè)首個(gè)公開(kāi)發(fā)布的權(quán)威健康度測(cè)評(píng)成果，URI在指標(biāo)設(shè)定環(huán)節(jié)緊扣《條例》中關(guān)于運(yùn)營(yíng)規(guī)范、資金監(jiān)管、居住安全、權(quán)益保障等核心要求，從運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、產(chǎn)品、服務(wù)、合規(guī)五大維度構(gòu)建起全面且可量化的健康度評(píng)價(jià)體系，不僅為行業(yè)樹(shù)立了清晰的健康發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，更為消費(fèi)者、投資者及政策制定者提供了極具參考價(jià)值的決策依據(jù)。

經(jīng)歷前幾年的市場(chǎng)波動(dòng)與洗牌后，2025年的公寓行業(yè)呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性變化：國(guó)企背景品牌迅速崛起并占據(jù)主導(dǎo)地位，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，合規(guī)經(jīng)營(yíng)從“底線要求”升格為“發(fā)展基石”...本榜單所揭示的，正是這一轉(zhuǎn)型過(guò)程中各品牌的適應(yīng)能力與發(fā)展?jié)摿?，為行業(yè)在政策嚴(yán)監(jiān)管、市場(chǎng)求規(guī)范的雙重導(dǎo)向下提供了明確的發(fā)展參照。

01.指數(shù)測(cè)評(píng)

科學(xué)方法論評(píng)估體系設(shè)立

URI需要強(qiáng)調(diào)的是，本榜單首創(chuàng)構(gòu)建的“健康指數(shù)”測(cè)評(píng)體系，突破傳統(tǒng)單一維度評(píng)價(jià)模式，創(chuàng)新采用“負(fù)面清單減分+正向響應(yīng)加分”的動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制，具體邏輯如下：

01

數(shù)據(jù)采集的四大權(quán)威渠道

1. 司法與合規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù)：依托啟信寶、企查查等權(quán)威平臺(tái)，采集企業(yè)涉訴案件、被執(zhí)行人記錄、行政處罰、股權(quán)凍結(jié)等關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。

2. 消費(fèi)者投訴平臺(tái)：系統(tǒng)抓取黑貓投訴、12315平臺(tái)、信訪系統(tǒng)等公開(kāi)投訴數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)投訴量、投訴類型及解決進(jìn)度。

3. 輿情監(jiān)測(cè)系統(tǒng)：全網(wǎng)監(jiān)測(cè)主流媒體、社交媒體、行業(yè)論壇的負(fù)面輿情，精準(zhǔn)評(píng)估品牌聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

4. 企業(yè)公開(kāi)信息：整合上市公司財(cái)報(bào)、企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告、官方披露的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)等核心內(nèi)容。

02

“加減分”平衡機(jī)制的核心創(chuàng)新

1. 減分項(xiàng)（風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別）

? 司法訴訟案件（按案由、標(biāo)的額分級(jí)減分）

? 被執(zhí)行人、限制高消費(fèi)、失信被執(zhí)行人記錄（重大減分項(xiàng)）

? 監(jiān)管行政處罰、安全責(zé)任事故（按照次數(shù)及處罰金額標(biāo)的）

? 月度投訴量超行業(yè)警戒線（投訴率＞0.5%）

? 重大負(fù)面輿情事件（媒體曝光、群體性投訴）

2. 加分項(xiàng)（響應(yīng)能力）

? 5分鐘響應(yīng)機(jī)制：客訴5分鐘內(nèi)首次響應(yīng)，加0.5分/例

? 24小時(shí)解決率：投訴24小時(shí)內(nèi)達(dá)成解決方案，加1分/例

? 主動(dòng)改進(jìn)披露：公開(kāi)披露系統(tǒng)性問(wèn)題改進(jìn)措施，加2-5分

? 客戶滿意度回升：投訴后客戶滿意度評(píng)價(jià)達(dá)4.5星以上，加0.3分/例

URI特別說(shuō)明：存在以下任一情形的“紅色預(yù)警”品牌，均被排除在評(píng)選范圍外：

1) 被列為失信被執(zhí)行人；

2) 涉及重大安全責(zé)任事故且未妥善處理；

3) 連續(xù)三個(gè)月投訴解決率低于30%；

4) 發(fā)生大規(guī)模群體性維權(quán)事件且企業(yè)實(shí)控人失聯(lián)；

5）員工集體性訴訟拖欠薪資。

02.榜單洞察

企業(yè)健康格局全景透析

2025年，中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)在深度調(diào)整后邁入以“健康度”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。本次《宜居中國(guó)·2025年度中國(guó)公寓品牌健康指數(shù)TOP100》榜單，通過(guò)對(duì)全國(guó)365個(gè)品牌的系統(tǒng)性評(píng)估，勾勒出行業(yè)三大結(jié)構(gòu)性特征：

03.國(guó)企壓艙

健康發(fā)展的基石

國(guó)有企業(yè)在本次榜單中展現(xiàn)壓倒性優(yōu)勢(shì)——79家上榜、包攬前10名中的9席，這既是政策導(dǎo)向的體現(xiàn)，更是其“系統(tǒng)性健康管理能力”的必然結(jié)果。

國(guó)有企業(yè)的“雙重使命”實(shí)踐

領(lǐng)先國(guó)企品牌精準(zhǔn)平衡政策性保障與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)雙重使命：

? 政策執(zhí)行深度：前30名國(guó)企品牌100%參與保障性租賃住房建設(shè)，平均提供30%房源作為保租房，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)筑牢穩(wěn)定現(xiàn)金流基礎(chǔ)。

? 市場(chǎng)化創(chuàng)新高度：浦發(fā)有家（TOP 5）首創(chuàng)“五位一體”生態(tài)模式，高效響應(yīng)上海人才政策，租戶滿意度達(dá)96.7%；招商伊敦公寓（TOP 6）引入酒店式管理體系，單房運(yùn)營(yíng)成本較行業(yè)平均降低10%。

? 8支保障房REITs表現(xiàn)突出：從整體格局來(lái)看，8支產(chǎn)品中7支處于“引領(lǐng)級(jí)”梯隊(duì)，僅華夏北京保障房REIT與其他產(chǎn)品存在差距，這反映出國(guó)內(nèi)保障房REITs整體運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和健康度處于較高水平；從頭部表現(xiàn)來(lái)看，排名前4的國(guó)泰君安城投寬庭、中金廈門安居、匯添富上海地產(chǎn)城方、華夏基金華潤(rùn)有巢健康指數(shù)均在97.5以上，彼此差距微小，且多集中在核心城市，區(qū)域與品牌優(yōu)勢(shì)十分明顯；從尾部表現(xiàn)來(lái)看，健康指數(shù)表現(xiàn)最好的城投寬庭（97.84）與華夏北京保障房REIT（80.22）健康指數(shù)相差17.62分，凸顯出企業(yè)在運(yùn)營(yíng)能力、資產(chǎn)質(zhì)量等方面的顯著分化，而北京作為核心城市，其REITs表現(xiàn)差強(qiáng)人意，這與其公租房特性強(qiáng)相關(guān)（入住率門檻、租金收繳能力、運(yùn)營(yíng)管理效率等具體指標(biāo)）。

04.標(biāo)桿案例

優(yōu)秀企業(yè)的健康實(shí)踐

01

極致響應(yīng)：城投寬庭的“315”服務(wù)承諾

得分亮點(diǎn)：服務(wù)健康維度滿分（15分），投訴解決率99.3%

城投寬庭（冠軍TOP1，97.84分）打造行業(yè)領(lǐng)先的快速響應(yīng)體系：

? 3分鐘派單：租戶報(bào)修后，系統(tǒng)自動(dòng)派單至最近維修人員

? 1小時(shí)到場(chǎng)：緊急維修承諾技術(shù)人員1小時(shí)內(nèi)上門

? 5天閉環(huán)：投訴從解決、回訪到改進(jìn)措施落地，全流程不超5個(gè)工作日

科技支撐：投入超3000萬(wàn)元自主研發(fā)“智慧租住大腦”，實(shí)現(xiàn)設(shè)備預(yù)測(cè)性維護(hù)，2025年維修響應(yīng)時(shí)間同比縮短40%。城投寬庭的科技支撐以BIM、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)為核心，構(gòu)建了全鏈路數(shù)字化運(yùn)營(yíng)體系：前端通過(guò)APP、公眾號(hào)等平臺(tái)實(shí)現(xiàn)預(yù)約看房、全景選房、合同簽約、繳費(fèi)報(bào)修等20余種業(yè)務(wù)在線辦理，搭配智能梯控、全天候監(jiān)控的三重安防體系保障居住安全；后端依托整合BIM模型、經(jīng)營(yíng)、運(yùn)維、資產(chǎn)、IOT五大模塊的綜合物管平臺(tái)，可快速定位設(shè)備故障、實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)設(shè)施狀態(tài)、管控資產(chǎn)全生命周期成本，同時(shí)通過(guò)挖掘用戶數(shù)據(jù)精準(zhǔn)匹配社區(qū)服務(wù)與增值活動(dòng)；更以建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化的數(shù)字化管理模式貫穿設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維全周期，結(jié)合光伏能源應(yīng)用、雨水回收系統(tǒng)等綠色技術(shù)，既實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)降本增效與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，也大幅提升了租戶居住體驗(yàn)。

02

數(shù)字化健康管理:華潤(rùn)·有巢的"數(shù)字孿生"系統(tǒng)

得分亮點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)健康維度29.1分（滿分30），出租率連續(xù)12個(gè)月＞97%

華潤(rùn)有巢（第4位，97.53分）數(shù)字化轉(zhuǎn)型成效顯著：

? 實(shí)時(shí)健康儀表盤：總部可實(shí)時(shí)監(jiān)控全國(guó)項(xiàng)目127項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)

? 智能定價(jià)系統(tǒng)：基于17個(gè)因子動(dòng)態(tài)調(diào)整租金，溢價(jià)率達(dá)5.8%

? 能耗精細(xì)管理：通過(guò)IoT設(shè)備監(jiān)控每戶能耗，單房水電成本下降18%

03

民企突圍：前30位中的雙雄格局

爾家商業(yè)憑借財(cái)務(wù)健康與ESG實(shí)踐深度融合的責(zé)任型運(yùn)營(yíng)模式脫穎而出，樹(shù)立起民企踐行社會(huì)責(zé)任的行業(yè)標(biāo)桿。在財(cái)務(wù)層面，其依托市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)效率與規(guī)?；芾砟芰Γ瑢?shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)增長(zhǎng)與盈利水平的動(dòng)態(tài)平衡；而將 ESG 理念深度嵌入業(yè)務(wù)全鏈條的舉措，更是成為其健康指數(shù)提升的關(guān)鍵助力。在ESG實(shí)踐上，爾家商業(yè)的公益行動(dòng)成效顯著且形成體系化布局，2025年落地超10 場(chǎng)“溫度踐行” 活動(dòng)，涵蓋 “夢(mèng)想小屋” 困境家庭改造、“一起 GO” 公益慰問(wèn)等內(nèi)容，覆蓋超 500 名社區(qū)居民；同時(shí)創(chuàng)新設(shè)立 “爾暖錫城文化引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持基金”，精準(zhǔn)資助本土文化創(chuàng)新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值與城市價(jià)值的同頻共振。此外，作為無(wú)錫保障性租賃住房專業(yè)委員會(huì)主任單位，爾家商業(yè)還牽頭推進(jìn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定，在城市更新領(lǐng)域尤其是存量資產(chǎn)盤活與保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)方面展現(xiàn)出強(qiáng)勁的專業(yè)實(shí)力；2026 年 1 月 15 日，在無(wú)錫市城市更新促進(jìn)會(huì)第一屆第二次會(huì)員大會(huì)上，公司董事長(zhǎng)張二干先生被正式聘為促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，這一任命既是對(duì)其個(gè)人行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與領(lǐng)導(dǎo)力的認(rèn)可，更是對(duì)爾家商業(yè)專業(yè)實(shí)力與社會(huì)價(jià)值的高度肯定。

得分亮點(diǎn)：在健康指數(shù)前30梯隊(duì)引領(lǐng)企業(yè)中，漫柏集團(tuán)（第12位，96.68分） 與爾家商業(yè)（第25位，93.31分） 是僅有的兩家民企代表，打破了國(guó)企主導(dǎo)的頭部格局。二者憑借差異化的核心優(yōu)勢(shì)躋身前列，成為民企在保障房運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的標(biāo)桿范本，其表現(xiàn)既印證了市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的靈活效能，也為行業(yè)呈現(xiàn)了“重運(yùn)營(yíng)、強(qiáng)價(jià)值”的發(fā)展路徑。

漫柏集團(tuán)：高粘性運(yùn)營(yíng)構(gòu)筑核心壁壘

漫柏以重度垂直的定位深耕 20-35 歲青年人才客群，產(chǎn)品適配度評(píng)分高達(dá) 9.8/10；依托高頻高質(zhì)的社群運(yùn)營(yíng)構(gòu)筑極強(qiáng)用戶粘性，月均舉辦 47 場(chǎng)社群活動(dòng)，租戶參與度達(dá) 62%，續(xù)租率隨之提升至 68%，社群健康度表現(xiàn)優(yōu)異；更憑借敏捷的產(chǎn)品迭代能力，2025 年完成3次產(chǎn)品升級(jí)，將租戶滿意度常年穩(wěn)定在99%。與此同時(shí)，其租賃端數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，45%的續(xù)租率與近80%的續(xù)簽率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，這背后是 “人才社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)” 的深度運(yùn)營(yíng)支撐 —— 通過(guò) “1+12+N” 主題活動(dòng)矩陣、免費(fèi)職業(yè)技能培訓(xùn)、人才夜校等增值服務(wù)，將單一居住空間升級(jí)為成長(zhǎng)賦能平臺(tái)，單項(xiàng)目1:47的超配人房比服務(wù)人力更是筑牢粘性壁壘。在產(chǎn)品打造上，品牌秉持 “總成本領(lǐng)先” 的長(zhǎng)期主義策略，前期高標(biāo)投入，將后期綜合返修率控制在3%以下，既保障了居住品質(zhì)，也通過(guò)減少運(yùn)營(yíng)擾動(dòng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期穩(wěn)定。最終，98%以上的穩(wěn)定出租率與2025 年新增 8273 套的規(guī)模增長(zhǎng)，不僅印證了其 “高投入 - 高回報(bào)” 運(yùn)營(yíng)模型的可行性，更使其成為民企在保障房賽道規(guī)模化發(fā)展的典型標(biāo)桿。

爾家商業(yè)：ESG與財(cái)務(wù)雙優(yōu)的責(zé)任型運(yùn)營(yíng)

05.行業(yè)解構(gòu)

規(guī)模體量與健康度的非線性關(guān)系

01

規(guī)模與健康度的非線性關(guān)系

URI城市租住數(shù)據(jù)分析表明：品牌規(guī)模與健康指數(shù)并非簡(jiǎn)單正相關(guān)：

關(guān)鍵指標(biāo)：在5-10 萬(wàn)間的規(guī)模區(qū)間內(nèi)，品牌健康度表現(xiàn)最為突出。這一規(guī)模梯度既能夠充分釋放規(guī)模效應(yīng)，攤薄運(yùn)營(yíng)成本，又可保障管理顆粒度的精細(xì)化，同時(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)。而當(dāng)規(guī)模突破10 萬(wàn)間后，企業(yè)管理復(fù)雜度呈指數(shù)級(jí)攀升，對(duì)數(shù)字化、智能化管理系統(tǒng)的適配性與成熟度提出更高要求，直接推高綜合運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而導(dǎo)致部分品牌的健康度指標(biāo)出現(xiàn)回落。

02

投訴類型匯總與行業(yè)進(jìn)步

URI整理2025年總投訴數(shù)據(jù)，市場(chǎng)呈結(jié)構(gòu)性變化：

? 傳統(tǒng)硬投訴下降：“押金退還”“維修不及時(shí)”類投訴同比減少37%

? 服務(wù)軟投訴上升：“服務(wù)不夠及時(shí)”“個(gè)性化需求不足”類訴求增加52%

? 響應(yīng)速度提升：行業(yè)平均首次響應(yīng)時(shí)間從2024年8.2小時(shí)縮短至3.5小時(shí)

? 解決機(jī)制創(chuàng)新：47%的品牌引入“先行賠付”機(jī)制，爭(zhēng)議解決周期縮短60%

04.未來(lái)展望

從“健康評(píng)級(jí)”到“健康共建”

基于榜單數(shù)據(jù)的趨勢(shì)研判，URI城市租住對(duì)行業(yè)未來(lái)三年健康發(fā)展提出以下預(yù)判：

01

健康度管理的三個(gè)升級(jí)方向

? 從被動(dòng)響應(yīng)到主動(dòng)預(yù)防：領(lǐng)先企業(yè)將搭建健康風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，在投訴發(fā)生前識(shí)別并化解潛在問(wèn)題；

? 從單點(diǎn)健康到生態(tài)健康：評(píng)估范圍將從企業(yè)自身延伸至供應(yīng)商、合作伙伴等全產(chǎn)業(yè)鏈；

? 從年度評(píng)估到實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)：依托物聯(lián)網(wǎng)與AI技術(shù)，實(shí)現(xiàn)健康度實(shí)時(shí)可視化監(jiān)測(cè)。

02

給各類企業(yè)的健康度提升建議

對(duì)國(guó)有企業(yè)（79家上榜）

? 發(fā)揮數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，牽頭制定行業(yè)健康度標(biāo)準(zhǔn)

? 開(kāi)放數(shù)字化能力，賦能行業(yè)整體健康水平提升

? 立足保障基本居住需求，探索更高層次的居住健康標(biāo)準(zhǔn)

? 剝離母公司的債務(wù)危機(jī)的影響

對(duì)房企系品牌（9家上榜）

? 徹底完成從“開(kāi)發(fā)思維”到“運(yùn)營(yíng)思維”的轉(zhuǎn)型

? 建立獨(dú)立于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的健康度考核體系

? 探索租賃社區(qū)與銷售社區(qū)的協(xié)同健康發(fā)展模式

對(duì)市場(chǎng)化品牌（12家）

? 在細(xì)分領(lǐng)域打造不可替代的健康度優(yōu)勢(shì)

? 與國(guó)企合作，深度融入國(guó)家租賃住房體系

? 實(shí)現(xiàn)敏捷創(chuàng)新與合規(guī)經(jīng)營(yíng)的深度融合

03

行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的四大倡議

? 建立行業(yè)健康數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，在保護(hù)商業(yè)秘密前提下共享脫敏數(shù)據(jù)

? 開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化健康度評(píng)估工具，降低中小企業(yè)自我評(píng)估成本

? 設(shè)立健康度最佳實(shí)踐獎(jiǎng)，每年評(píng)選并推廣創(chuàng)新案例

? 推動(dòng)健康度與金融政策掛鉤，為高健康度品牌提供低成本融資渠道

結(jié)語(yǔ)

《宜居中國(guó)·2025年度中國(guó)公寓品牌健康指數(shù)TOP100》不僅是一份榜單，更是行業(yè)健康理念的深度普及。它清晰昭示：長(zhǎng)租公寓行業(yè)下半場(chǎng)，核心競(jìng)爭(zhēng)力已從規(guī)模與速度，轉(zhuǎn)向持續(xù)保持健康狀態(tài)的能力。

榜單呈現(xiàn)的“國(guó)企主導(dǎo)、分級(jí)顯著、響應(yīng)加速”格局，為行業(yè)確立了全新發(fā)展范式。將健康度融入發(fā)展DNA的品牌，正收獲市場(chǎng)長(zhǎng)期溢價(jià)——更高的租戶忠誠(chéng)度、更低的融資成本、更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

未來(lái)已來(lái)，健康為王。URI城市租住期待本榜單成為行業(yè)自我檢視的鏡鑒、消費(fèi)者決策的參考、政策制定的依據(jù)，推動(dòng)中國(guó)租賃住房行業(yè)穩(wěn)步邁向健康發(fā)展之路，讓“安居樂(lè)業(yè)”成為每一位城市奮斗者的生活常態(tài)。