最近有不少粉絲朋友在后臺問我朝陽區(qū)新房的動向，剛好，最新的2026年供地計劃剛剛釋放出來。

CBD東側(cè)、廣渠路沿線的核心位計劃出一個新地--南磨房廣渠路城中村改造項目的03、04、10地塊。

拆哥扒環(huán)評報告時，發(fā)現(xiàn)了一個細節(jié)！

地塊就在地鐵大郊亭站的西南象限，這里是7號線和28號線的換乘站，兩條線路平行并列，站點整體南北向并行敷設(shè)。

地鐵加持確實是重大利好，但有兩個點大家要提前留意：一是雙線路并行，未來列車通行產(chǎn)生的震動，可能會對臨近地鐵的樓棟有輕微影響；

二是地鐵的出風口設(shè)置，雖然會有統(tǒng)一的凈化處理，但難免會有氣流和輕微噪音，對低樓層住戶的舒適度可能有一點干擾。

這些不是硬傷，但還是要和關(guān)注這個地塊的粉絲們提前說透。

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根據(jù)最新披露的規(guī)劃信息，南磨房廣渠路城中村改造項目中的03、04、10地塊，計劃于2026年三季度正式供地！

這組地塊中，03、04地塊為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，合計占地2.17公頃，容積率分別為3.5和1.85，總建筑規(guī)模約5.82萬平方米；

10地塊則為二類居住用地，占地3.47公頃，容積率2.8，建筑規(guī)模約9.72萬平方米。

地塊位于東四環(huán)與廣渠路交叉口，緊挨著大郊亭地鐵站，對面就是合生匯購物中心，周邊有陳經(jīng)綸中學(xué)帝景分校、北京工業(yè)大學(xué)附屬中學(xué)首城國際校區(qū)等教育資源。

從地段屬性看，這組地塊無疑屬于北京核心區(qū)稀缺資源！

規(guī)劃中還有一個數(shù)據(jù)特別值得關(guān)注，這組地塊的建筑控制高度統(tǒng)一為80米，地塊上的商業(yè)、辦公樓和住宅樓，都將在這個高度。

北京東四環(huán)沿線不缺高樓，但大多是高低錯落的布局，視覺上略顯雜亂。

這次南磨房地塊不管是住宅還是寫字樓都按80米標準建設(shè)，換算下來大概是26-28層的高度，沿著廣渠路這條主干道鋪開，會形成一道特別整齊的城市天際線！

這個位置作為CBD向東延伸的關(guān)鍵節(jié)點，這樣的統(tǒng)一規(guī)劃，相當于給東四環(huán)新添了一張城市封面，比零散開發(fā)的項目更有區(qū)域辨識度。

（地塊現(xiàn)狀）

最后預(yù)判下產(chǎn)品方向，這塊地大概率會成為新一代改善盤的標桿！

首先是上市時間，按供地計劃節(jié)奏，三季度掛牌的可能性極大，正好趕上改善型需求的傳統(tǒng)旺季。

其次是地塊條件，長條形的地形加上80米的充足層高，給產(chǎn)品設(shè)計留足了空間，大面寬戶型、高窗墻比這些改善群體最看重的點，完全能實現(xiàn)。

結(jié)合安居客給出的最新數(shù)據(jù)，北京新房市場雖然成交量環(huán)比下滑37.7%，但住宅套均面積逆勢漲到128㎡，說明改善需求仍有極強的韌性。

南磨房地塊的產(chǎn)品定位，正好踩中了這個市場痛點！

對于想在東四環(huán)改善的朋友，這塊地值得重點盯，但最終能不能入手，還要等出讓時的樓板價和具體規(guī)劃細則。

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