記者丨吳抒穎

編輯丨張偉賢

在市場(chǎng)整體成交平淡的背景下，廣州核心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了“獨(dú)立行情”。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，廣州核心區(qū)域樓市近期企穩(wěn)信號(hào)凸顯，一二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)同步走強(qiáng)?？硕饠?shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，2025年12月，廣州泛珠江新城板塊四季度成交量呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢(shì)，11—12月的月均成交量對(duì)比10月份上漲30%，12月成交達(dá)333套；價(jià)格方面，泛珠江新城板塊12月成交價(jià)環(huán)比上升8%，達(dá)到近半年新高。

如果從成交價(jià)格來(lái)看，當(dāng)前廣州核心區(qū)域二手房?jī)r(jià)格有逐漸企穩(wěn)的趨勢(shì)，熱門標(biāo)桿樓盤價(jià)格比2025年最低價(jià)格均有所回升。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研，當(dāng)前廣州樓市已經(jīng)進(jìn)入新一輪穩(wěn)定期，主要表現(xiàn)在核心區(qū)域的保利玥璽灣等一手樓盤如持續(xù)熱銷，而二手房市場(chǎng)賣家開始出現(xiàn)“惜售”心態(tài)，談價(jià)的空間減少，整體上也呈現(xiàn)量?jī)r(jià)企穩(wěn)的跡象。

進(jìn)入2026年，隨著增值稅下調(diào)等一系列利好政策的落地，市場(chǎng)參與方對(duì)廣州樓市的預(yù)期展望相對(duì)樂(lè)觀。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)蔡勝近期也表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面，2026年，將堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央城市工作會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，深刻把握、主動(dòng)適應(yīng)“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”的形勢(shì)變化，處理好當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)、增量和存量的關(guān)系，系統(tǒng)推進(jìn)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，持續(xù)用力促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

議價(jià)空間減少，中介：“感覺(jué)到賣家的信心在回升”

從整體上來(lái)看，廣州一二手房在11月、12月的成交處在相對(duì)高位。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，今年11月，廣州新房成交5542宗，由于天河高端項(xiàng)目保利玥璽灣首開并成交顯著，帶動(dòng)全市均價(jià)上揚(yáng)突破4萬(wàn)元/平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入12月，在年終購(gòu)房節(jié)點(diǎn)的帶動(dòng)下，廣州商品住宅成交71.64萬(wàn)平方米，環(huán)比11月增長(zhǎng)11%，是2025年廣州商品住宅成交規(guī)模最高的月度，并實(shí)現(xiàn)“翹尾”收官。

從價(jià)格來(lái)看，廣州二手房的成交天平也在近期達(dá)到了相對(duì)平衡的位置。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)，廣州11月、12月分別成交二手房9191套、8787套房，各個(gè)區(qū)域成交出現(xiàn)不同程度回升。廣州中原分析認(rèn)為，這一輪回升主要是由于臨近年末，不少客戶著手為孩子第二年入學(xué)做準(zhǔn)備，學(xué)位房購(gòu)房需求顯著增多。

在成交量漲的前提下，廣州二手房?jī)r(jià)格有部分區(qū)域也逐漸企穩(wěn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的數(shù)據(jù)，珠江新城保利心語(yǔ)最新成交價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米以上，距離此前最低價(jià)成交的6.1萬(wàn)元/平方米有所回升；中?；ǔ菫衬舷驊粜鸵舱痉€(wěn)10萬(wàn)元/平方米的關(guān)口，并未出現(xiàn)超低價(jià)成交。此外，2025年年底，廣州高端住宅匯悅臺(tái)也有新成交案例，價(jià)格也相對(duì)堅(jiān)挺。

走出翹尾行情后，進(jìn)入2026年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持相對(duì)穩(wěn)定的成交量。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，今年1月前半個(gè)月，廣州二手房成交3674套，成交量仍然保持在較高水平。而從價(jià)格上來(lái)看，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格也保持在較為穩(wěn)定的空間。

一位廣州天河區(qū)的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“去年年底沖高后，這幾個(gè)星期的成交價(jià)已經(jīng)不好談了，我自己也感覺(jué)到了現(xiàn)在賣家的信心有所回升，目前跟賣家談價(jià)的空間沒(méi)那么多了，客戶也相對(duì)能夠接受稍高一點(diǎn)的價(jià)格，近期我們門店就有比上一套同戶型的房子還要高出30多萬(wàn)成交的情況出現(xiàn)。有些樓盤客戶的報(bào)價(jià)相比去年最差的時(shí)候略微回升，這個(gè)我們自己都沒(méi)有預(yù)判到。”

企穩(wěn)可期？

市場(chǎng)買賣雙方博弈進(jìn)入平衡期，廣州供應(yīng)端也在發(fā)力。從土地市場(chǎng)看，進(jìn)入2026年，廣州土地市場(chǎng)也迎來(lái)了新的變化。

1月14日，廣州掛牌4宗商業(yè)用地、2宗住宅用地，其中2宗宅地分別位于番禺區(qū)、花都區(qū)，總起始價(jià)13.67億元，均將于2月13日上午開始限時(shí)競(jìng)價(jià)。這兩宗地塊均為低密度地塊，番禺地塊住宅容積率2.79，起始價(jià)7.97億元；花都區(qū)地塊住宅容積率2.00，起始價(jià)5.7億元。

通過(guò)低密度、低總價(jià)和合理樓面價(jià)的設(shè)置，廣州將逐漸引導(dǎo)房企積極建設(shè)“好房子”。

蔡勝表示，在控增量上，廣州將合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，推動(dòng)市場(chǎng)供需均衡。優(yōu)供給上，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，建立“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)不同面積和價(jià)位的“好房子”，創(chuàng)建一批“好房子”示范小區(qū)。

廣州市住房政策研究中心主任唐志淵近期在公開場(chǎng)合也表示，當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心工作聚焦于“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。未來(lái)的土地供應(yīng)將更加集約，重點(diǎn)投向優(yōu)勢(shì)地段。他強(qiáng)調(diào)，廣州已經(jīng)積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，已出臺(tái)“好房子”建設(shè)二十條具體措施，對(duì)建筑用材、施工工藝等全鏈條品質(zhì)提出了更高標(biāo)準(zhǔn)。

在“好房子”的帶動(dòng)下，廣州樓市將有望從2026年逐步企穩(wěn)。在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多名業(yè)界人士看來(lái)，由于市場(chǎng)目前已經(jīng)接近觸底，地價(jià)也逐漸恢復(fù)理性，廣州樓市新的發(fā)展機(jī)會(huì)已在醞釀。

“如果長(zhǎng)期觀察廣州市場(chǎng)的樓盤，能夠看到這兩年廣州新樓盤的建設(shè)的確是特別‘卷’，不管是戶型、公區(qū)等方面的設(shè)計(jì)，都比以前的產(chǎn)品會(huì)更好。現(xiàn)在的地價(jià)相對(duì)是給了開發(fā)商很多的發(fā)揮空間，更有做好產(chǎn)品的基礎(chǔ)，所以2026年市場(chǎng)或許會(huì)迎來(lái)更多的好房子，這些新的好樓盤將有望帶動(dòng)更多改善型需求的入市，這些需求是推動(dòng)樓市成交企穩(wěn)的重要力量。”一位大灣區(qū)中型房企總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

一位深耕廣州市場(chǎng)的房企區(qū)域總經(jīng)理則對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，至少?gòu)某山涣可蟻?lái)看，今年的市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)該會(huì)比2025年更好一些。“2025年是一個(gè)階段性的底部，而且近期推出的地塊成色還不錯(cuò)，這些地塊入市之后有望改善市場(chǎng)的預(yù)期，帶動(dòng)企穩(wěn)?！?/p>

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出品丨21財(cái)經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

編輯丨江佩佩

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