今天朋友圈的主角，必須是珠江新城馬場(chǎng)！

作為頂豪，盡管價(jià)格注定高不可攀，但出讓公告一發(fā)布，仍然火速成為全城焦點(diǎn)。

很多人不理解，一塊地而已，有那么重要嗎，能影響到多少人呢。

是的，馬場(chǎng)地塊就是那么重要，間接影響著廣州所有買家和賣家！

01

節(jié)后開拍！

引爆市場(chǎng)毫無(wú)懸念

資料顯示，馬場(chǎng)地塊起拍總價(jià)約186億元，起拍樓面價(jià)約3.29萬(wàn)/平。

這總價(jià)，至少在廣州土拍歷史上躋身前五。

當(dāng)然，馬場(chǎng)地塊不可能以底價(jià)成交。

去年廣州土拍，溢價(jià)率最高的是海珠區(qū)南泰路地塊，為27.27%；而近年天河土拍最高的溢價(jià)率，來自保利玥璽灣，即面粉廠地塊，溢價(jià)率約33.4%。

大膽猜測(cè)，馬場(chǎng)地塊溢價(jià)率至少在30%以上，那成交總價(jià)就是248億元，登頂廣州土拍總價(jià)TOP1！

折算樓面價(jià)約4.4萬(wàn)/元，注意，這是名義樓面價(jià)，而不是住宅面積的樓面價(jià)。

考慮到馬場(chǎng)一期包括商業(yè)用地、其他交通設(shè)施用地、九年制學(xué)校用地，且商業(yè)占比地塊接近一半。

若是溢價(jià)30%，可售產(chǎn)品的樓面價(jià)至少6萬(wàn)+/平！極有可能，沖擊廣州新任單價(jià)地王！

拿到這個(gè)價(jià)格，我們?cè)賮砹牧牡貕K對(duì)市場(chǎng)的影響：

1??點(diǎn)燃2026年廣州土拍

根據(jù)公告，馬場(chǎng)地塊將在春節(jié)假期后首個(gè)工作日停止報(bào)名（截止交保證金），翌日即大年初九（2月25日）競(jìng)價(jià)開拍，上不封頂。

也就是說，馬場(chǎng)將是2026年廣州首場(chǎng)土拍！

各位試想一下，一場(chǎng)百億甚至破兩百億元的土拍，頂豪新王在房企追逐下誕生，這無(wú)疑是廣州土拍最好的強(qiáng)心針！

有了馬場(chǎng)打開局面，抬高地價(jià)，讓市場(chǎng)看到頭部房企對(duì)廣州樓市的信心，相信后面其余地塊的出讓，人氣價(jià)格都會(huì)更高。

2??激活珠江新城二手市場(chǎng)

馬場(chǎng)地塊自帶流量，重點(diǎn)不在于位置。而是在珠江新城，拿出了以往沒有的東西：

頂奢百貨SKP+中央公共綠軸+九年制名校。

這些東西，無(wú)疑為發(fā)展多年、價(jià)值幾乎固化的珠江新城注入新的增長(zhǎng)點(diǎn)，帶來二次發(fā)展的空間。

因此，馬場(chǎng)地塊對(duì)珠江新城二手，尤其是潭村周邊的這些社區(qū)來說，絕對(duì)是利好而不是利空。

這一點(diǎn)，很快就會(huì)在珠江新城二手成交數(shù)據(jù)上反映出來——成交數(shù)量增加，房?jī)r(jià)止跌回升。

02

引發(fā)板塊輪動(dòng)

拉高廣州房?jī)r(jià)預(yù)期！

以上兩點(diǎn)，是馬場(chǎng)地塊帶來的“即時(shí)”效應(yīng)。

而下面要說的，則是需要一段時(shí)間積淀才會(huì)顯現(xiàn)的，影響范圍更大的變化。

3??拉高一手豪宅房?jī)r(jià)

延續(xù)前面說的邏輯，馬場(chǎng)地塊將拉高珠江新城地價(jià)和價(jià)值，那么新房市場(chǎng)，當(dāng)然也能受益。

首先，珠江新城一手豪宅已有全年網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)21.8萬(wàn)元/㎡，排名全國(guó)第一的凱旋新世界（數(shù)據(jù)來源：克而瑞網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)）以及去年首開認(rèn)購(gòu)106億元，開盤1個(gè)多月錄得網(wǎng)簽141億元的保利玥璽灣（《保利玥璽灣今晚開盤！廣州樓市，年底開始飆車！》）。

兩大頂豪坐鎮(zhèn)，加上馬場(chǎng)地塊！

三足鼎立的強(qiáng)大陣容以及爆發(fā)出來的吸金力量，將為珠江新城帶來更多的流量和全國(guó)的客戶。

同理，琶洲、世界大觀和金融城等一手豪宅也是如此，因?yàn)樗麄冇辛烁酀q價(jià)空間。

4??穩(wěn)定廣州房?jī)r(jià)預(yù)期

馬場(chǎng)地塊作為頂豪出現(xiàn)，不僅能為樓市帶來信心，帶來買家，更是重塑廣州房?jī)r(jià)體系。

在板塊輪動(dòng)的市場(chǎng)規(guī)則之下，頂豪價(jià)格上去了，撐開天花板，下面的豪宅、高改叫價(jià)更硬氣。

高端市場(chǎng)都吃上肉，剛需市場(chǎng)總能混口湯吧，慢慢地，整體房?jī)r(jià)得以止跌回穩(wěn)。

因此，馬場(chǎng)地塊并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的豪宅項(xiàng)目，而是2026年樓市的一根定海神針，一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

也注定了，會(huì)改變廣州樓市的走勢(shì)。

唯一不確定的，就只剩下：

哪家房企能拿下馬場(chǎng)地塊？

各位，你們覺得馬場(chǎng)地塊將花落誰(shuí)家。除了呼聲最高的保利和越秀，會(huì)不會(huì)半路殺出程咬金？

歡迎大家在評(píng)論區(qū)聊聊～

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