露臺是指住宅中的屋頂平臺或其他樓層中因建筑結(jié)構(gòu)需求而設計的大陽臺，其特點是面積較大且無屋頂覆蓋，主要用于休閑、觀景或社交活動。

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　　頂層業(yè)主能否享有露臺的專屬使用權(quán)？

　　吳怡青律師解答：

　　頂層業(yè)主能否享有露臺的專屬使用權(quán)，不能一概而論，需要綜合多方面因素判斷。

　　如果露臺屬于小區(qū)共用部分，是整棟樓建筑結(jié)構(gòu)不可或缺的組成部分，或者在規(guī)劃上屬于全體業(yè)主共有，即便開發(fā)商口頭承諾頂層業(yè)主可以使用，該承諾也是無效的，頂層業(yè)主不能享有專屬使用權(quán)。例如，一些露臺是消防逃生通道的組成部分，或者用于鋪設公共設施管道，這種情況下，任何業(yè)主都不能私自占用，否則不僅侵犯其他業(yè)主權(quán)益，還可能違反消防等相關(guān)規(guī)定。

　　如果露臺在規(guī)劃設計中明確其專屬于特定房屋，建設單位銷售時已根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中，露臺可以確認為業(yè)主專有部分。對于屬于專有部分的露臺，特定房屋的所有權(quán)人可以實施排他性使用。即便頂層業(yè)主享有露臺專屬使用權(quán)，在使用過程中也不能隨心所欲。不能擅自改變露臺的結(jié)構(gòu)和用途，不得進行違法搭建，也不能損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　吳怡青律師補充：

　　專有部分通常指構(gòu)造上獨立、業(yè)主能夠獨立排他的使用，并且能依法登記為業(yè)務所有權(quán)的部分。建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為專有部分：

　?。ㄒ唬┚哂袠?gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

　?。ǘ┚哂欣蒙系莫毩⑿裕梢耘潘褂?；

　?。ㄈ┠軌虻怯洺蔀樘囟I(yè)主所有權(quán)的客體。

　　共有部分通常指建筑物專有部分之外的其他部分、建筑物的附屬建筑物和附屬設施。除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為共有部分：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锏幕A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；

　?。ǘ┢渌粚儆跇I(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。

　　【法律依據(jù)】

　　《中華人民共和國民法典》

　　第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二百七十三條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

吳怡青律師

河南班固律師事務所執(zhí)業(yè)律師，多類型專業(yè)化民事律師。