房價越跌機(jī)會越大？未來三年是普通人資產(chǎn)重建、跨越階層的黃金窗口

為什么說房價越跌機(jī)會越大？為什么篤定10年后核心城市房價能重回高點(diǎn)？為何未來三年，會成為普通人重建資產(chǎn)、實現(xiàn)階層跨越的絕佳時機(jī)？

答案的核心，藏在經(jīng)濟(jì)周期轉(zhuǎn)型的財富重新分配邏輯里。任何一次經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)型，從來都不是所有人的共同困境，而是一部分人的危機(jī)，另一部分人的機(jī)遇——當(dāng)下房價下跌讓中產(chǎn)財富縮水、高負(fù)債人群深度被套，卻讓零負(fù)債、低負(fù)債的普通人，真正擁有了登上財富牌桌的機(jī)會。

過去房價居高不下時，房子和股市這兩大財富流轉(zhuǎn)核心工具，早已把普通人擋在門外；而現(xiàn)在，房價的深度調(diào)整，終于給了低負(fù)債人群在未來3~5年抓好時機(jī)、重建資產(chǎn)的入場券。而篤定10年后核心城市房價回歸高點(diǎn)，并非盲目樂觀，而是基于三大底層邏輯，每一條都貼合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的本質(zhì)規(guī)律。

一、底層邏輯一：債務(wù)驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)，決定核心城市房產(chǎn)終將回歸

當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，核心規(guī)律就是債務(wù)驅(qū)動，在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)體系下，這一規(guī)律不會改變。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，就必須通過負(fù)債完成貨幣創(chuàng)造，而房地產(chǎn)，始終是貨幣創(chuàng)造的核心載體，這是核心城市房價不會長期低迷的根本原因。

過去我們的貨幣創(chuàng)造，主要靠兩大手段：一是房貸等信貸投放，你向銀行借100萬房貸，銀行放款后這100萬成為賣房者的收入，市場憑空產(chǎn)生100萬流通現(xiàn)金，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)隨之繁榮，本質(zhì)是把負(fù)債人未來幾十年的勞動價值，提前在當(dāng)下變現(xiàn)；二是外貿(mào)結(jié)匯，出口貨物換來的美元，由國家兌換成人民幣流入市場，帶動產(chǎn)業(yè)鏈資金流動。

過去幾十年賺錢容易，本質(zhì)是市場通過這兩大手段創(chuàng)造了大量貨幣，普通人獲取貨幣的門檻低；而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)體感艱難，核心原因是貨幣創(chuàng)造的兩大渠道都遇阻：外貿(mào)雖保持順差，但結(jié)構(gòu)向新能源、芯片等高精尖行業(yè)集中，紅利無法惠及普通大眾；政府、企業(yè)、居民的債務(wù)都已觸達(dá)臨界點(diǎn)，不僅加不動杠桿，還必須主動化債。

而化債的過程，就是貨幣消失的過程——你用100萬現(xiàn)金還房貸，你的債務(wù)清零，銀行的資產(chǎn)記錄消失，市場上的100萬流通現(xiàn)金也隨之消失，最終導(dǎo)致市場流動性收縮，企業(yè)不投資、個人不消費(fèi)。

但經(jīng)濟(jì)周期的本質(zhì)，本就包含債務(wù)周期：推動債務(wù)擴(kuò)張實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展→債務(wù)觸頂后主動化債→化債完成后開啟新一輪債務(wù)擴(kuò)張，循環(huán)往復(fù)。當(dāng)下我們正處于深度化債階段，而一旦化債完成，新一輪債務(wù)周期必然開啟，房地產(chǎn)依然會是債務(wù)創(chuàng)造的核心載體。

只不過，考慮到共同富裕、縮小貧富差距的目標(biāo)，新一輪債務(wù)創(chuàng)造不會再全面鋪開，而是高度集中在核心城市——一線和強(qiáng)二線城市的房產(chǎn)，會重新承擔(dān)起貨幣創(chuàng)造的功能，房價回歸只是時間問題。

二、底層邏輯二：10年周期，是產(chǎn)業(yè)突破+債務(wù)出清的必然結(jié)果

為什么是10年？而非3年、5年？這個時間節(jié)點(diǎn)，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型突破和債務(wù)全面出清兩大進(jìn)程的疊加結(jié)果，也是結(jié)合各大機(jī)構(gòu)預(yù)測的最保守判斷。

首先，債務(wù)出清需要時間。當(dāng)下個人、企業(yè)、政府的高負(fù)債率，不是短期能解決的，按照當(dāng)前的化債節(jié)奏，完成全面的債務(wù)出清、讓各主體的負(fù)債率回歸安全區(qū)間，需要約10年的循序漸進(jìn)。而負(fù)債率逐步下降的過程，就是各主體重新獲得加杠桿空間的過程——當(dāng)大家有能力再次加杠桿，核心城市的房產(chǎn)，必然會成為債務(wù)擴(kuò)張的首要選擇。

其次，中國的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，完全不同于日本的失去的二十年，這是房價不會長期橫盤的關(guān)鍵。很多人拿日本房價暴跌后的長期低迷作對比，但二者毫無可比性：當(dāng)下中國的GDP仍保持可觀增速，絕對值增長更是遠(yuǎn)超當(dāng)年的日本；更重要的是，中國經(jīng)濟(jì)正處于冰火兩重天的格局——“冰”是普通人的體感艱難，是傳統(tǒng)行業(yè)的低迷，而“火”是新興產(chǎn)業(yè)的快速崛起，是國產(chǎn)替代、高科技領(lǐng)域的持續(xù)突破。

現(xiàn)在的中國，新能源、光伏等產(chǎn)業(yè)已實現(xiàn)全球領(lǐng)先，芯片等卡脖子領(lǐng)域的突破速度也在加快，預(yù)計未來3~5年就能徹底解決芯片核心難題；外貿(mào)出口的貨品結(jié)構(gòu)，也從傳統(tǒng)制造轉(zhuǎn)向高附加值的科技產(chǎn)品。而當(dāng)年的日本，試圖通過高科技轉(zhuǎn)型拉動經(jīng)濟(jì)，最終未能成功，而中國的制造業(yè)基礎(chǔ)+科技突破的雙輪驅(qū)動，讓經(jīng)濟(jì)擁有持續(xù)的增長動力，這就是未來房價上漲的核心基本面支撐。

最后，人口問題并非核心城市的制約。很多人用人口總量下降質(zhì)疑房價，但這是典型的“平均視角”——房價的核心支撐從來不是全國總?cè)丝?，而是核心城市的人口凈流入。中國龐大的人口基?shù)，決定了一線和強(qiáng)二線城市完全能實現(xiàn)持續(xù)的人口凈流入，有人口的持續(xù)流入，就有住房的真實需求，這是房價的底層支撐。

三、底層邏輯三：核心資產(chǎn)不會長期低估，房價終將跟上名義GDP增速

判斷核心城市房價會回歸的第三個關(guān)鍵，是資產(chǎn)價格的估值規(guī)律：任何核心資產(chǎn)，都不會長期被低估，而核心城市的房產(chǎn)，作為財富的核心存儲手段，必然會跟上名義GDP的增速，這是價值回歸的必然。

過去幾年反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的“區(qū)域金融屬性”，本質(zhì)是因為整體負(fù)債率過高，為了防范系統(tǒng)性風(fēng)險，必須通過降價去除泡沫——由于負(fù)債的過度加持，房地產(chǎn)的價格早已嚴(yán)重偏離其本身價值，遠(yuǎn)超名義GDP的漲幅，泡沫化嚴(yán)重。

而現(xiàn)在通過房價下跌去除泡沫，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇，但泡沫需要去除，資產(chǎn)也不能長期低估，這是一個平衡的過程。房地產(chǎn)從古至今都是信用體系的核心，是財富的主要存儲手段，其價格走勢，必然與國家的總財富增長掛鉤，而名義GDP，就是衡量國家當(dāng)下總財富的核心指標(biāo)。

核心資產(chǎn)的合理漲幅，本就該略等于名義GDP增速：漲幅大幅超過名義GDP，就是泡沫；而漲幅長期低于名義GDP，就是資產(chǎn)被低估。過去的房價漲幅遠(yuǎn)高于名義GDP，屬于泡沫階段；而當(dāng)下房價的深度下跌，讓核心城市房產(chǎn)逐漸進(jìn)入低估區(qū)間，而低估的核心資產(chǎn)，必然會有價值回歸的過程。

更何況，房子和股市是普通人財富的兩大存儲手段，核心城市的房產(chǎn)更是稀缺資產(chǎn)，絕不會像普通人的工資那樣，長期落后于名義GDP增速（工資漲幅落后，是因為財富分配向資本方傾斜，而核心資產(chǎn)不會被這種分配邏輯影響）。當(dāng)下核心城市的有錢人仍有大量存量資金，一旦經(jīng)濟(jì)觸底回暖，這些資金必然會進(jìn)場布局核心房產(chǎn)，即便不會出現(xiàn)過去的瘋狂上漲，實現(xiàn)每年與名義GDP同步的漲幅，完全是大概率事件。

四、未來三年，普通人的資產(chǎn)重建與階層跨越，該如何把握？

當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)困境，是危機(jī)，更是低負(fù)債、零負(fù)債普通人的機(jī)會——未來3年，是資產(chǎn)重建的黃金窗口，而抓住這個窗口的核心，就在于選對標(biāo)的、控制杠桿、耐心布局。

1 堅定聚焦核心城市，放棄非核心區(qū)域的幻想：新一輪債務(wù)擴(kuò)張和資產(chǎn)價值回歸，只會集中在一線和強(qiáng)二線核心城市，三四線及以下城市的房產(chǎn)，失去了債務(wù)創(chuàng)造和人口流入的支撐，很難有價值回歸的機(jī)會，未來的房產(chǎn)投資，必須拋棄“全域上漲”的舊思維，聚焦核心城市、核心板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2 保持低負(fù)債，拒絕盲目抄底：機(jī)會越大，越要保持理性，未來3年是布局窗口，但不是一次性抄底的時機(jī)，房價仍可能有階段性下行。零負(fù)債、低負(fù)債人群的核心優(yōu)勢，就是現(xiàn)金流穩(wěn)定，不要為了抄底盲目加杠桿，而是用閑置資金，分階段、逢低布局核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，把杠桿控制在自己的承受能力范圍內(nèi)。

3 把房產(chǎn)作為資產(chǎn)重建的核心，搭配多元布局：房子依然是普通人最易把握的核心財富工具，未來3年布局核心城市房產(chǎn)，本質(zhì)是搶占財富重新分配的先機(jī)；同時，可搭配股市的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，尤其是與新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)的核心資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的多元布局，對沖單一資產(chǎn)的風(fēng)險。

4 保持耐心，做時間的朋友：財富的積累，從來都不是一蹴而就的，核心城市房價的回歸，需要10年的周期，而普通人的階層跨越，也需要時間的沉淀。當(dāng)下布局的核心，是抓住低估值的機(jī)會，持有核心資產(chǎn)，等待債務(wù)周期重啟、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型完成后的價值回歸，不要被短期的房價波動和經(jīng)濟(jì)體感影響，放棄長期的布局。

最后：經(jīng)濟(jì)的周期從未消失，機(jī)會永遠(yuǎn)留給有準(zhǔn)備的人

當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)艱難，房價的持續(xù)下跌，本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)周期轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段，而每一次周期轉(zhuǎn)型，都是財富重新分配的過程——那些在危機(jī)中保持理性、抓住低估值機(jī)會的人，終將在周期復(fù)蘇時，實現(xiàn)資產(chǎn)的大幅增值和階層的跨越。

核心城市的房價會回歸，不是因為房價只漲不跌，而是因為債務(wù)驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的持續(xù)動力、核心資產(chǎn)的估值規(guī)律，都決定了稀缺資產(chǎn)不會長期被低估。而未來3年，就是普通人抓住機(jī)會、重建資產(chǎn)的最佳窗口——零負(fù)債、低負(fù)債的你，終于有了登上財富牌桌的機(jī)會，而能否抓住這個機(jī)會，決定了你未來10年的財富格局。

經(jīng)濟(jì)的周期從未消失，機(jī)會永遠(yuǎn)留給有準(zhǔn)備、有耐心、能看清底層邏輯的人。在這個艱難的當(dāng)下，保持理性，布局核心，做時間的朋友，你終將在周期的復(fù)蘇中，收獲屬于自己的財富紅利。