張雅楠/文

2026年1月21日，三里屯太古里北區(qū)，愛(ài)馬仕的面紗正式揭下，并計(jì)劃在春季開(kāi)業(yè)。此前一個(gè)月，路易威登、迪奧和蒂芙尼的獨(dú)立店鋪已經(jīng)亮燈。

這些品牌不再位于封閉的商場(chǎng)內(nèi)部，而是以獨(dú)立的建筑形態(tài)出現(xiàn)。它們的外立面具有極高的辨識(shí)度，店內(nèi)提供的產(chǎn)品和服務(wù)也更為豐富。至此，繼SKP與國(guó)貿(mào)商城后，北京高奢商業(yè)版圖迎來(lái)了第三位重量級(jí)玩家。

過(guò)去，三里屯太古里給人的印象是年輕和潮流，如今引入頂級(jí)奢侈品矩陣，潮流和高奢能否共存？如此復(fù)雜的業(yè)態(tài)組合將呈現(xiàn)怎樣的商業(yè)圖景？

三里屯太古里總經(jīng)理馬澤丹分享了一幅大三里屯迭代的藍(lán)圖。在這張圖里，大三里屯北接使館區(qū)和亮馬河，南連新工體，中間從南至北包含先鋒區(qū)、跨界文化社區(qū)、高端商業(yè)旗艦以及被稱(chēng)為北區(qū)北的城市更新項(xiàng)目，整體對(duì)標(biāo)的是倫敦的國(guó)王十字街區(qū)、東京的表參道這樣的世界級(jí)文化創(chuàng)意區(qū)域。

目前的三里屯太古里由南區(qū)、西區(qū)和北區(qū)組成。南區(qū)通過(guò)連廊與西區(qū)相接，被定義為先鋒區(qū)。南區(qū)與北區(qū)并不直接相連，中間隔著一條三里屯西街，西街兩側(cè)分布著3.3大廈、那里花園（改造中）和三聯(lián)書(shū)店等其他業(yè)主方，穿過(guò)這片跨界文化社區(qū)便是三里屯太古里北區(qū)的高端商業(yè)旗艦區(qū)域和北區(qū)北城市更新項(xiàng)目。

在這樣復(fù)雜的地理環(huán)境中運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，需要運(yùn)營(yíng)方具備前瞻性的定位和招商能力，還需要區(qū)域統(tǒng)籌能力，以使客流在不同板塊間自然流動(dòng)。

北區(qū)如今的高端呈現(xiàn)，并非一蹴而就，它在很大程度上是時(shí)間沉淀的結(jié)果。

北區(qū)的建筑以獨(dú)棟為主，格局開(kāi)闊?，F(xiàn)在來(lái)看，獨(dú)立的建筑形態(tài)和相對(duì)低密度的街區(qū)氛圍很適合打造有質(zhì)感的商業(yè)空間。但在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，這種建筑形態(tài)與品牌的市場(chǎng)策略并不匹配，彼時(shí)國(guó)際奢侈品牌拓展市場(chǎng)時(shí)，更側(cè)重于增加門(mén)店數(shù)量，開(kāi)設(shè)一二百平方米的精品店是主流做法。投資數(shù)千平方米的獨(dú)立旗艦店不是普遍的選擇。

由于難以找到需要如此大面積獨(dú)棟空間的租戶(hù)，三里屯太古里曾將部分獨(dú)棟建筑分割，樓上區(qū)域改為餐飲或配套。長(zhǎng)期以來(lái)，相比南區(qū)，北區(qū)熱度不算太高，高端定位也未能完整落地。

轉(zhuǎn)變的契機(jī)在最近幾年逐漸出現(xiàn)。中國(guó)的奢侈品消費(fèi)群體在快速擴(kuò)大，且需求日益多元化。消費(fèi)范圍從核心的皮具、成衣，擴(kuò)展到鞋履、配飾、家居、寵物用品等。奢侈品牌的核心任務(wù)也從單純銷(xiāo)售產(chǎn)品，進(jìn)化為講述完整的美學(xué)故事和構(gòu)建深度的客戶(hù)關(guān)系。這就需要更具表現(xiàn)力的物理空間來(lái)承載。

于是，那些曾因面積過(guò)大顯得有些尷尬的獨(dú)棟建筑的價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)。這場(chǎng)升級(jí)，可以看作是空間特質(zhì)與市場(chǎng)演進(jìn)的一次匯合。

和成都太古里相比，三里屯太古里的規(guī)劃風(fēng)格并不那么統(tǒng)一和突出。馬澤丹認(rèn)為，正是因?yàn)槿鄙賴(lài)?yán)格的風(fēng)貌限制，品牌在這里獲得了更大的設(shè)計(jì)自由度。無(wú)論是蘋(píng)果旗艦店標(biāo)志性的玻璃立方體，還是其他注重現(xiàn)代感和光影效果的店鋪設(shè)計(jì)，都能找到自己的表達(dá)方式。

這次北區(qū)的煥新，各品牌都花費(fèi)了數(shù)年時(shí)間打磨，在外立面的形態(tài)、材質(zhì)和光影處理上做出了諸多探索。三里屯太古里與政府溝通配合，基于城市更新的政策導(dǎo)向和建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的目標(biāo)，相關(guān)部門(mén)也給予了這次改造充分的空間和支持。

當(dāng)北區(qū)被頂級(jí)奢侈品牌的巨幅櫥窗和華麗外立面重新定義，是否會(huì)讓它與氛圍更為輕松活躍的南區(qū)和西區(qū)產(chǎn)生割裂，這是廣受關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

三里屯太古里的策略體現(xiàn)在對(duì)商業(yè)生態(tài)的層次構(gòu)建上。餐飲是基礎(chǔ)的紐帶，更精細(xì)的布局則放在了北區(qū)地下一層的招商和公共空間的營(yíng)造中。

北區(qū)地下一層引入了諾樂(lè)（源自藏區(qū)的牦牛絨品牌）、Naza（運(yùn)用非遺手工布料的設(shè)計(jì)品牌）、45R、梵幾，以及老字號(hào)富華齋餑餑鋪等店鋪。這些品牌大多具有獨(dú)特的故事性和設(shè)計(jì)感，價(jià)格區(qū)間更廣，店鋪陳設(shè)也更個(gè)性化。它們緩沖了高奢區(qū)域的質(zhì)感，也有助于與南區(qū)的潮流消費(fèi)形成更平滑的過(guò)渡。

因此，會(huì)有顧客覺(jué)得北區(qū)的地下一層很好逛。這種評(píng)價(jià)指向的是發(fā)現(xiàn)的樂(lè)趣和風(fēng)格的多樣性。這些中型或小型店鋪，軟化了大體量旗艦店可能帶來(lái)的壓迫感，保留了街區(qū)應(yīng)有的探索性和閑適感。

馬澤丹希望消費(fèi)者在這里感受到的，不僅是國(guó)際大牌，還有不同層次品牌組合所呈現(xiàn)的多元生活方式。這些較小的店鋪通常更新周期更快，能為街區(qū)持續(xù)注入新鮮感。

三里屯太古里一直以引入眾多首店而聞名。但在實(shí)際操作中，團(tuán)隊(duì)對(duì)這個(gè)標(biāo)簽保持著清醒的認(rèn)識(shí)。一個(gè)新興品牌能否在當(dāng)?shù)乜腿褐性?shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，需要超越新鮮的專(zhuān)業(yè)評(píng)估。在當(dāng)前供應(yīng)鏈高度靈活、社交媒體傳播迅速的背景下，創(chuàng)立新品牌并開(kāi)設(shè)門(mén)店的門(mén)檻看似降低了，但品牌的生命周期也可能變短。

因此，在選擇品牌時(shí)，三里屯太古里團(tuán)隊(duì)側(cè)重于考察品牌內(nèi)核的堅(jiān)實(shí)度、商業(yè)模式的可持續(xù)性，以及是否具有獨(dú)特的人文或設(shè)計(jì)價(jià)值。例如，引入諾樂(lè)也包含著對(duì)其所代表的特定地域文化與手工藝傳承的關(guān)注。

正如太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)董事韓置所言，在商業(yè)的領(lǐng)域里，每一次突破和創(chuàng)新都離不開(kāi)一種“無(wú)中生有”的能力，它不是一種憑空的想象，而是在看似成熟的市場(chǎng)中發(fā)掘沒(méi)有被滿(mǎn)足的一些需求，在常規(guī)的商業(yè)邏輯之外，創(chuàng)造出了一些超越預(yù)期的價(jià)值。

北區(qū)的升級(jí)改造，是大三里屯發(fā)展構(gòu)想中的一環(huán)。這個(gè)構(gòu)想超出了單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的范疇，成為北京建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市、朝陽(yáng)區(qū)作為主承載區(qū)的區(qū)域規(guī)劃的一部分。

因此，當(dāng)被問(wèn)及與周邊商業(yè)的關(guān)系時(shí)，馬澤丹多次強(qiáng)調(diào)，希望周邊的商業(yè)項(xiàng)目能夠找到差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，共同提升整個(gè)商圈的熱度。許多品牌在開(kāi)店時(shí)都習(xí)慣自稱(chēng)三里屯太古里店，有些甚至不是太古里的租戶(hù)。馬澤丹對(duì)這種表述是接受，甚至歡迎的。

大三里屯的目標(biāo)是構(gòu)建一個(gè)更具包容性的城市客廳，不止于零售，還可以包括文化展覽、藝術(shù)活動(dòng)或公共休憩空間。使館區(qū)的環(huán)境，也為這種國(guó)際化、多元化的構(gòu)想提供了背景。

放眼國(guó)際，無(wú)論是日本的表參道還是韓國(guó)的清潭洞，其商業(yè)的魅力在于由獨(dú)棟旗艦店、城市綜合體，以及背街小巷里的設(shè)計(jì)師品牌、咖啡館、餐廳、畫(huà)廊、書(shū)店等共同構(gòu)成的充滿(mǎn)發(fā)現(xiàn)樂(lè)趣的商業(yè)生態(tài)。

從這個(gè)角度看，南區(qū)和北區(qū)在物理上的分散，實(shí)際上拉大了空間的維度，為業(yè)態(tài)和品牌的豐富度創(chuàng)造了更多可能。馬澤丹對(duì)三里屯太古里和周邊項(xiàng)目的期許，實(shí)際上是在構(gòu)想一片商業(yè)雨林，而不是獨(dú)自成為一棵大樹(shù)。

（作者 張雅楠）

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張雅楠

不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)報(bào)道部主任