“北京三里屯的時(shí)尚‘三件套’終于亮相了�！苯冢缃幻襟w上涌起了一股打卡三里屯太古里的潮流，迪奧、路易威登、蒂芙尼等品牌獨(dú)棟旗艦店，成為三里屯的新地標(biāo)。

據(jù)太古地產(chǎn)公布的信息，此次升級(jí)自2022年正式啟動(dòng)，核心驅(qū)動(dòng)力源于兩大市場(chǎng)趨勢(shì)：一是品牌方對(duì)定制化零售空間的需求持續(xù)攀升，二是消費(fèi)者對(duì)多元化體驗(yàn)的追求不斷升級(jí)。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前三里屯太古里北區(qū)近一半商業(yè)空間，已經(jīng)完成煥新以及品牌優(yōu)化，迪奧、愛馬仕、路易威登、蒂芙尼等國(guó)際品牌旗艦店已相繼入駐。從白天到夜晚，不少中外消費(fèi)者都聚集在新亮相的品牌旗艦店前，進(jìn)行拍照打卡留念。

在近日舉行的媒體溝通會(huì)上，太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)董事韓置分享了改造邏輯及對(duì)市場(chǎng)的看法。

“中國(guó)內(nèi)地一直是太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略重心之一，我們始終堅(jiān)信內(nèi)地消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力與長(zhǎng)期價(jià)值�！表n置表示，消費(fèi)市場(chǎng)從最初的“買得到”到“買得好”，再到如今的“想體驗(yàn)、愿停留、能認(rèn)同”，已成為人們表達(dá)生活態(tài)度、尋求情感連接的重要載體。

在這樣的市場(chǎng)背景下，太古在內(nèi)地的零售布局主要圍繞三大原則展開。

在消費(fèi)者端，他表示，當(dāng)下的消費(fèi)市場(chǎng)，正在被兩股強(qiáng)大的力量重塑。一方面，Z世代逐漸成為消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍，他們成長(zhǎng)于數(shù)字化時(shí)代，不盲從權(quán)威、不迷戀標(biāo)簽，追求個(gè)性化、社交感與文化認(rèn)同。商業(yè)空間不再是“為了購(gòu)物而去”的目的地，而是“為有趣而來(lái)”的社交場(chǎng)，比如為一場(chǎng)潮流藝術(shù)展而專門前往某個(gè)商業(yè)空間，購(gòu)物只是“順便發(fā)生”的行為。

另一方面，高凈值人群則對(duì)品質(zhì)和服務(wù)的追求越發(fā)極致，他們看重產(chǎn)品的稀缺性和獨(dú)特性，更在意消費(fèi)過(guò)程中的專屬感與精神滿足，將購(gòu)物視為生活方式和社交方式的延伸、以及身份價(jià)值的表達(dá)。因此，開發(fā)商也需跳出傳統(tǒng)角色，以人為核心成為“商業(yè)生態(tài)的構(gòu)建者”。

在項(xiàng)目打造方面，韓置表示，商業(yè)項(xiàng)目不能靠標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，要量身定制、因地制宜。在消費(fèi)業(yè)態(tài)類型上，不陷入“唯奢侈品論”的誤區(qū)，比如三里屯太古里在引入頂級(jí)奢侈品旗艦店的同時(shí)，也有生活方式品牌、特色餐飲、潮流集合店，可覆蓋不同年齡層和需求的客群。

實(shí)際上，不僅是三里屯太古里這一商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目，北京以及多個(gè)其他城市，均出現(xiàn)地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目改造升級(jí)的案例，線下商業(yè)從賣“貨”到賣“服務(wù)和體驗(yàn)”，正在逐步吸引流量回歸。

近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)方面也宣布，今年將推動(dòng)藍(lán)島大廈、世貿(mào)天階等商業(yè)體改造升級(jí)。其中，2007年開業(yè)的世貿(mào)天階，曾因擁有當(dāng)時(shí)亞洲最大的液晶顯示屏“天幕”，一度成為北京的現(xiàn)象級(jí)地標(biāo)。但隨著消費(fèi)市場(chǎng)的變化，近年來(lái)一些國(guó)際品牌撤出，世貿(mào)天階也被新的運(yùn)營(yíng)方接手，將轉(zhuǎn)型為北京CBD的新商業(yè)地標(biāo)，融入更多藝術(shù)文化業(yè)態(tài)。

開源證券表示，隨著國(guó)家消費(fèi)刺激政策陸續(xù)出臺(tái)、以及線下業(yè)態(tài)積極調(diào)改變革，在“人、貨、場(chǎng)”演進(jìn)升級(jí)驅(qū)動(dòng)下，情緒消費(fèi)正為行業(yè)帶來(lái)新機(jī)會(huì)，“研究型消費(fèi)+悅己導(dǎo)向+長(zhǎng)期主義”成為行業(yè)的三條主線。線下零售業(yè)態(tài)也正在持續(xù)調(diào)改，吸引流量回歸。

中信建投表示，2020年之前，得益于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及、電商平臺(tái)的崛起以及物流基礎(chǔ)設(shè)施的完善，線上消費(fèi)滲透率快速提升。2021年以來(lái)，隨著電商平臺(tái)用戶規(guī)模趨于穩(wěn)定以及線下消費(fèi)場(chǎng)景多元化，線上消費(fèi)滲透率對(duì)線下零售物業(yè)的銷售沖擊正在減小。

存量商業(yè)項(xiàng)目也在集體加快調(diào)改進(jìn)程。報(bào)告顯示，截至2024年底過(guò)半商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量開業(yè)時(shí)間達(dá)5年以上，約為56.5%。在存量時(shí)代，傳統(tǒng)的集中式商業(yè)項(xiàng)目的客流量、銷售額、出租率等受到一些具有差異化特點(diǎn)的新項(xiàng)目沖擊，需要打造新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

去年6月，路易威登（LV）全球首座航海主題地標(biāo)“路易號(hào)”，在上海興業(yè)太古匯正式開業(yè)，便在社交媒體上引發(fā)了一股熱潮。據(jù)靜安區(qū)方面數(shù)據(jù)，7月初的周末兩天，興業(yè)太古匯的客流分別達(dá)到7.9萬(wàn)和7.8萬(wàn)人次，同比分別激增107%和114%。

中信建投認(rèn)為，當(dāng)前新消費(fèi)勢(shì)頭正盛，線下商業(yè)中餐飲、悅己類、體驗(yàn)類業(yè)態(tài)處于持續(xù)擴(kuò)張狀態(tài)。線下商業(yè)需要更多滿足消費(fèi)者的新需求，在這之中，高奢市場(chǎng)注重概念，高能級(jí)市場(chǎng)注重價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)商在運(yùn)營(yíng)中可依靠話題性活動(dòng)、多元業(yè)態(tài)等方式，導(dǎo)入更多客流。