想想李嘉誠當年那番話，現(xiàn)在看來真準。

早在2017年，他就說香港和內(nèi)地房價會面臨大調(diào)整，因為前幾年需求都釋放光了，接下來供給過剩，房價壓力山大。

那時候市場正熱火朝天，大家搶著買房，誰信他的？

結(jié)果從2021年起，房價就開始往下走，一線城市跌了三四成，二三線更狠，有的直接腰斬。

那些高杠桿買房的，現(xiàn)在套牢了，需求確實枯竭了。

若無意外，2026年樓市或?qū)⒚媾R3大轉(zhuǎn)變！

從“買房發(fā)財夢”到“躺平避險”：十年里房子變了味

如果把時間軸拉長到十年，你會發(fā)現(xiàn)眼前這場房地產(chǎn)巨變，其實早早寫在很多細節(jié)里，只是那時候大多數(shù)人不愿信。

十年前，2013年到2016年，內(nèi)地房地產(chǎn)還是一派狂熱。

一線城市新盤開盤通宵排隊，認籌金一交就是幾十萬，誰搶不到房號，誰就覺得自己要被時代拋下。

可在這種全城狂歡的背景下，有人卻在悄悄退場。

陸續(xù)拋售廣州、上海、南京的大型物業(yè)，幾百億現(xiàn)金一點點回籠，2016年干脆停了在內(nèi)地拿地。

市場上不少人當時還拿這個當笑話，說這是“過氣富豪”看不懂新周期。

直到2017年，他才攤牌：需求已經(jīng)被提前透支，供給嚴重過剩。

事實上，這句話現(xiàn)在回頭看，幾乎像是一紙“風險預告書”。

而另一邊，是普通家庭的集體沖鋒。

那幾年，無論北上廣深，還是二三線熱點城市，幾乎所有的家庭規(guī)劃都繞不過“房子”兩個字。

剛畢業(yè)沒兩年就咬牙上車，掏空六個錢包付首付，收入一漲就想換更大的、更新的，誰手里多一兩套，就被當成眼光獨到的成功樣本。

那會兒，“買房就是買漲”，“房子是最好的資產(chǎn)”幾乎成了共識。

現(xiàn)在把鏡頭切到2026年，才看得出當年的分叉到底有多殘酷。

一線城市很多房子在高位回調(diào)了30%到40%，二三線城市更慘，很多板塊幾乎腰斬。

對全款買房的人來說，這叫賬面縮水。

對那些首付三成、貸款三十年的人來說，這叫首付蒸發(fā)、凈資產(chǎn)掉進負數(shù)。

房價跌走的是自己的錢，留下的卻是原封不動的貸款本息。

某種意義上，這些人用青春收入的未來，換來了一套“正在貶值的磚頭”。

更扎眼的是數(shù)據(jù)上的冷暖對比。

2026年開年的第三周，中原地產(chǎn)的監(jiān)測終端上，一線城市二手住宅報價指數(shù)從17.3%漲到20.0%，這說明愿意調(diào)高掛盤報價的房東稍微多了一點。

但這個回升，更像是重癥病人手指動了一下，有跡象，但離痊愈還遠。

上海二手房報價和成交在1月還能錄得約0.2%的小漲，北京還在跌約0.4%，深圳跌約0.5%。

過去幾年透支的行情，現(xiàn)在正在一點一點“還”。

這種變化背后，是一整代年輕人的心態(tài)塌方。

曾經(jīng)堅信“只要上車就贏”的90后、00后，經(jīng)歷了實打?qū)嵉膬r格回調(diào)和項目爛尾，開始重新算賬。

工資漲幅趕不上房貸壓力，生育意愿越來越低，職業(yè)不確定性越來越強。

如果房子不再能夠順風順水地升值，甚至可能越供越虧，那“背30年貸款”這筆買賣，還值不值得做？

越來越多的人干脆選擇“去杠桿”，能租就不買，不再把“有無房產(chǎn)”當成人生成敗的硬指標。

這一輪觀念的松動，比房價本身的漲跌，其實更關(guān)鍵。

很多人這才明白，前些年是拿“未來的自己”給“當下的樓市”做嫁衣，而極少有人像那位提前撤出的資本玩家一樣，把周期當回事。

時間沒有偏心，它只是默默地把不同選擇的后果，一一擺在臺面上。

有人手里是充足現(xiàn)金流和多種選擇，有人則被固定在郊區(qū)一套跌價的房子里，每個月看著賬單發(fā)愁。

房地產(chǎn)從“通往財富自由的門票”，變成了很多家庭的“財務枷鎖”，這一轉(zhuǎn)折，本身就說明了一件事——那個“只漲不跌”的時代，的確已經(jīng)結(jié)束。

居住這件事被重新定義了

市場最有意思的地方在于，它永遠會給出真實答案。

過去幾年，房價的真實走勢，把“樓市神話”打回了原形。

而2026年開局，一些更細膩的變化，正在悄悄改寫“住哪”“怎么買”“要不要買”的根本邏輯。

走在北京、上海、深圳，會發(fā)現(xiàn)一個和五年前完全相反的場景，過去被視作“上不得臺面”的老舊小區(qū)，反而成了不少剛需買家的目標。

電梯老、外立面舊、車位緊張，這些曾經(jīng)讓人嫌棄的標簽，現(xiàn)在被另一組優(yōu)勢蓋過去：總價低、位置好、周邊生活配套成熟、上班通勤時間可控。

尤其是一些已經(jīng)完成加裝電梯、重新規(guī)劃停車位、升級老舊管線的老區(qū)，一旦居住舒適度稍微拉起來，立刻被視作“性價比極高的安全港”。

這種偏好轉(zhuǎn)向，本質(zhì)上是年輕人對“房子功能”的重新定位。

前幾年買房，很多人打的算盤是，今天買一套，幾年后漲了再賣掉換大的，再之后再換更好的地段，靠杠桿滾動上移。

那時房子首先是一件金融產(chǎn)品，是一個可以加杠桿、能放大的資產(chǎn)工具。

現(xiàn)在則完全不一樣，越來越多的人把房子當作“避險資產(chǎn)”：不是為了賺大錢，而是為了在經(jīng)濟波動和收入不確定中，多一份安全感——地段抗跌、配套扎實、租售都不難，這就夠了。

下一步棋

當市場從狂熱降到冷靜，政策的出手方式也跟著變了。

不同于早些年“放水救樓市”、普遍降首付、全民加杠桿，這一輪調(diào)整，更像醫(yī)生拿著手術(shù)刀對癥下藥：該拆的拆，該接的接，但盡量避免再一次整體性的大幅激進刺激。

2026年1月15日，央行的一份通知就能看出這種思路。

把商業(yè)用房購房貸款的最低首付比例，從50%直接降到30%。

聽起來是“便宜”了買商辦的人，實際上指向的是銀行報表上那一大堆沉睡的寫字樓、商業(yè)公寓。

如果這些庫存一直賣不動、租不出去，開發(fā)商的債務壓著，銀行的風險資產(chǎn)也壓著。

適當降低門檻，哪怕只是激活一部分接盤需求，也能減輕金融系統(tǒng)壓力。

同一時間，針對住宅交易鏈條，政策也在動刀。

持有不滿2年的住房，轉(zhuǎn)手時增值稅率從5%降到3%，再疊加1月1日正式落地的存量公積金貸款利率下調(diào)，這些組合起來，目的很清楚：讓二手房更容易賣動，讓已經(jīng)被套牢在舊房里的家庭更容易換房。

財政部也延續(xù)了換房個稅退稅優(yōu)惠，給那些“賣一套換一套”的剛需、改善人群一點實打?qū)嵉臏p負。

對普通家庭來說，真正需要思考的是，在這個“房子回歸居住屬性”的大背景下，自己的下一步棋應該怎么下。

如果已經(jīng)重倉買了多套房，短期內(nèi)很難再期待“翻倍行情”幫你解套，更多要考慮的是現(xiàn)金流安全：租不出租得出去？有沒有必要甩掉一兩套遠郊或抗跌能力差的房子？

是不是該把手里有限的資金，從高空置、低回報的資產(chǎn)中抽出來，防一防未來幾年可能的收入波動。

如果還沒上車，也不用被所有的悲觀嚇住。

現(xiàn)在的市場，比高位時要更接近真實價值一些。

關(guān)鍵不在于“現(xiàn)在是不是最低點”，而在于“這套房，在你的收入結(jié)構(gòu)和生活規(guī)劃里，是不是合理的配置”。

更重要的是，不要再把“有無房產(chǎn)”當做人生成敗的唯一標尺。

至于房價未來會不會再漲？肯定會有漲有跌，有城市會慢慢爬坡，有板塊會繼續(xù)回調(diào)。

對普通人來說，把房子當成一份“可住、可租、可承受”的生活容器，而不是一把通往暴富的鑰匙，也許才是這場房地產(chǎn)大變局留給我們的真正啟示。

參考信源

環(huán)球網(wǎng)