上海
最近，上海樓市有一個(gè)非常積極的市場現(xiàn)象：
之前是眾多剛需板塊成交火爆，如今正式向中產(chǎn)板塊蔓延：
最近這一兩個(gè)月，不少中產(chǎn)小區(qū)“賣瘋了”，結(jié)束了之前持續(xù)多個(gè)月的成交空窗期。
甚至部分小區(qū)最新的成交價(jià)相比于之前出現(xiàn)了一定程度的上漲。
這波行情能否長期持續(xù)嗎？上海樓市會(huì)全面筑底嗎？
最近很多中產(chǎn)社區(qū)都迎來了一波成交熱潮，一些標(biāo)桿社區(qū)的主力戶型更是成交火熱。
比如北蔡大華板塊最近就是典型回暖的一個(gè)板塊，上一周就網(wǎng)簽了20套房子，成為最近的一個(gè)小高峰。
比較典型的案例就是北蔡大華的標(biāo)桿社區(qū)，斐勒公園93平的兩房戶型，之前長期的掛牌價(jià)都在1000萬以上。
但是自從2025年夏天中產(chǎn)市場全面遇冷以來，連續(xù)三個(gè)多月一套成交都沒有。
而最近這個(gè)主力的兩房戶型就迎來了一輪熱銷：
之后過去一個(gè)月多月的時(shí)間，小區(qū)連續(xù)成交了9套兩房。
當(dāng)然，成交的火熱也是因?yàn)?，社區(qū)價(jià)格降到了合理位置：
行情的起點(diǎn)是一套暴降到800w出頭的房源成交，直接拉開了這輪行情的成交序幕。
這九套成交房源除了一套高層帶百平米露臺的總價(jià)達(dá)到1025萬，其他的總價(jià)大部分都是900萬以內(nèi)。
當(dāng)然，好消息是：
隨著低總價(jià)房源的快速去化，最近小區(qū)的成交價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)了一定程度的回升。
最新一套成交的15樓兩房成交總價(jià)920萬，單價(jià)9.89萬；
相比于之前成交的14樓同戶型、且?guī)迨f裝修的房源，成交價(jià)足足高了五十萬。
類似的情況也出現(xiàn)在了浦東最堅(jiān)挺的中產(chǎn)社區(qū)——御橋，之前在11月份我寫的文章中我就提到過：
當(dāng)時(shí)因?yàn)榉績r(jià)太堅(jiān)挺，一直御橋成交就比較一般。
比如萬科金色城市的89平小三房戶型，2025年上半年的行情價(jià)一直在800w+。
因此夏天的時(shí)候，六月、七月基本上就沒有什么成交。
而到了十一之后，隨著價(jià)格的補(bǔ)跌，中間樓層降到了700萬出頭，低區(qū)甚至只有500多萬的價(jià)格水準(zhǔn)——
成交也迎來了一波小高潮：
10-12月份，這個(gè)戶型接連成交了十幾套，只不過最低成交價(jià)已經(jīng)掉到了成交價(jià)在660-680w上下。
但是隨著低價(jià)房源的去化，1月份又有點(diǎn)賣不動(dòng)了。
浦西比較典型的案例就是大寧和古美。
相信最近很多朋友都刷到過，大寧的靜安府賣瘋了。
這并不夸張，目前靜安府的確是把高性價(jià)比的房子賣空了：
十一月單月成交14套，12月成交7套，十月份到目前成交了超過三十套，也是打破了之前夏天的空窗期。
當(dāng)然價(jià)格也是大幅度補(bǔ)跌的：
之前小區(qū)買99平三房都要900w大多，中高區(qū)必然要1000w+。
但是十一月、十二月成交的房源大部分單價(jià)都在8.4-9萬之間，整體跌了100w的水平。
目前小區(qū)的成交處于嚴(yán)重的震蕩期：
既有19樓大三房成交單價(jià)9.5，也有6樓的成交價(jià)已經(jīng)到了單價(jià)8.4萬的水平。
古美的萬源城系列也是如此：
最近三個(gè)個(gè)月萬源城系列也是成交了幾十套，相比于十一之前單月成交個(gè)位數(shù)的水平大幅度提升。
當(dāng)然相對應(yīng)的也是價(jià)格的大幅度補(bǔ)跌——
萬源城尚郡12月成交了5套房源，整體的單價(jià)已經(jīng)掉到了7.5w-7.8萬，單套整體比上半年基本上跌了80-100萬，買入門檻降到了650w。
萬源城朗郡成交的幾套房子，也是單價(jià)水平掉到了8w上下，相比于上半年都是100-150萬單套的補(bǔ)跌。
案例還有很多，我不一一列舉，但是市場成交的確很火熱，價(jià)格也跌得厲害。
當(dāng)然中產(chǎn)市場并不是全面火爆，還是出現(xiàn)了嚴(yán)重分化：
本輪熱銷行情主要集中在800-1200萬總價(jià)的中產(chǎn)房源成交火爆；
1200萬以上很多小區(qū)依然無人問津，部分市中心的老牌標(biāo)桿社區(qū)大戶型甚至近幾個(gè)月都沒有成交。
市場出現(xiàn)兩極分化的原因，其實(shí)不復(fù)雜——
1、補(bǔ)跌是有數(shù)據(jù)和節(jié)奏的；
2、成交火熱與否主要取決于板塊是否購買力充裕。
之前我在寫上海這些板塊的二手房，為何賣爆了？一文分析剛需市場火爆的時(shí)候就說過成交火爆板塊的原理：
1、從全市的補(bǔ)跌節(jié)奏來看，剛需房最不稀缺，自然是率先完成補(bǔ)跌。
2、只不過并不是所有的剛需板塊都火起來，因?yàn)榧幢銉r(jià)格到位，也只有那些強(qiáng)產(chǎn)業(yè)外溢板塊會(huì)火起來——
因?yàn)檫@些區(qū)域一直有大量觀望的剛需購買力，價(jià)格到位了，自然是會(huì)全面入場。
而如今屬于中產(chǎn)社區(qū)這輪行情，也是如此：
1、從節(jié)奏上，隨著400-600萬總價(jià)的社區(qū)全面補(bǔ)跌，補(bǔ)跌浪潮逐漸上移到了600萬以上的剛改定位板塊（首次改善、初級中產(chǎn)社區(qū)）。
而實(shí)際上本輪成交火爆的不僅僅是市區(qū)的中產(chǎn)板塊。
部分近郊板塊的大戶型，總價(jià)700-800萬的房源成交也不錯(cuò)。
比如徐涇的萬科天空之城大三房戶型，最近價(jià)格補(bǔ)跌后成交了很多套。
而之前剛需板塊的火熱，也一定程度讓一些房東啟動(dòng)置換，對于中產(chǎn)板塊的成交火熱也有了一定的推動(dòng)作用。
2、主流的中產(chǎn)社區(qū)自身都是六邊形戰(zhàn)士，天然有很強(qiáng)的客源基礎(chǔ)：
地緣改善購買力+產(chǎn)業(yè)購買力+全市選盤的中產(chǎn)客群、以及部分考慮學(xué)區(qū)的家庭購買力。
這樣的區(qū)域沒成交，不代表沒有客戶，只是大家在等待價(jià)格的到位。
從實(shí)際的市場情況看，其實(shí)這些成交火爆的中產(chǎn)小區(qū)情況也非常類似：
小區(qū)內(nèi)某個(gè)房東終于想通了，率先降價(jià)到“市場合理價(jià)”，官網(wǎng)的買家覺得也到位了，最終雙方達(dá)成共識成交。
于是小區(qū)有了成交價(jià)的錨點(diǎn)，其他的房東開始調(diào)整價(jià)格，看房的客戶紛紛開始入場，于是就掀起了這輪板塊成交熱潮。
房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談
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隨著這一輪熱銷，市場又迎來了一輪階段性的筑底：
很多類似的中產(chǎn)小區(qū)都把高性價(jià)比房源賣空了，短期又進(jìn)入了一輪空窗期。
而當(dāng)下，市場又到了那個(gè)拐點(diǎn)：
便宜的房子賣沒了，當(dāng)市場買家愿意為標(biāo)準(zhǔn)樓層、正常的價(jià)格買單的時(shí)候，市場就持續(xù)了止跌回穩(wěn)。
但是如果繼續(xù)大量拋盤、長期空窗、或者剛需房源持續(xù)下跌，那么大概率就只是階段性的觸底——后續(xù)還要下行。
而這種階段性筑底，隨后又繼續(xù)下行的情況，在過去幾年其實(shí)已經(jīng)重復(fù)了不止一次。
只不過，我認(rèn)為：
本輪階段性的筑底，是比之前更加有韌性的。
1、首先本輪筑底是自下而上的，剛需拖底中產(chǎn)，而非中產(chǎn)提振剛需。
之前幾輪都是中產(chǎn)率先上車買爆中產(chǎn)社區(qū)，而剛需社區(qū)跌跌不休；
如今這輪是剛需板塊成交火熱，推動(dòng)置換鏈條的流通；
然后中產(chǎn)社區(qū)開始逐漸補(bǔ)跌，帶動(dòng)成交火熱，整體的筑底更加健康且踏實(shí)。
2、全市房源掛牌量持續(xù)下降，房東心里預(yù)期好轉(zhuǎn)不愿降價(jià)，市場預(yù)期轉(zhuǎn)向明顯，筑底不再是空談。
貝殼內(nèi)網(wǎng)掛牌量持續(xù)下降這已經(jīng)是眾所周知的現(xiàn)象，即便你再悲觀也沒要對抗數(shù)據(jù)的趨勢。
綜合來看，整體的市場正在向積極側(cè)全面轉(zhuǎn)向。
當(dāng)然，這不是說市場會(huì)快速全面筑底——開頭也提到了，按節(jié)奏來說，后面補(bǔ)跌-筑底-補(bǔ)跌-筑底的劇情會(huì)在更高總價(jià)的市場逐漸循環(huán)。
隨著1500-2500，2500-5000的總價(jià)段全面筑底，豪宅社區(qū)的超高掛牌率全面下降，市場才能真正意義上的全面達(dá)到筑底。
因此今年的大節(jié)奏，就是想著全面筑底前行：
1、隨著高總價(jià)標(biāo)的的補(bǔ)跌，市場可能還會(huì)有些許震蕩和補(bǔ)跌，畢竟豪宅下跌會(huì)一定程度影響下游的產(chǎn)品價(jià)格——但是也就是震蕩而已。
同中產(chǎn)社區(qū)，小戶型跌到8萬一平快速成交，大戶型10萬一平賣不掉。
接下來的補(bǔ)跌是大戶型跌到8.5萬，是價(jià)值回歸，而不是小戶型只值6萬也要繼續(xù)降2萬——之前我們就說過，大小戶型不該有巨大的價(jià)差。
2、中產(chǎn)市場的震蕩行情將會(huì)持續(xù)存在，直到市場全面筑底。
這個(gè)不難理解，隔一段時(shí)間出一批筍盤，直到市場全面止跌回穩(wěn)。
市場即將開啟長周期的震蕩市場。
因此，今年，尤其是買入700-1200萬改善房源的朋友，非常建議大家在市場上好好觀望一下行情，擇機(jī)入手：
因?yàn)檫@個(gè)總價(jià)段很特殊，是直接可以通過買房升階的預(yù)算段：
從剛需社區(qū)，買入中產(chǎn)社區(qū)；
從郊區(qū)，買入市區(qū)；
從劣質(zhì)資產(chǎn)，換成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
700-800萬，是從剛需社區(qū)，跨入中產(chǎn)社區(qū)的門檻。
在2022年最火的時(shí)候，800萬想買次新房，大概率也是要到外環(huán)旁邊。
想要買入中環(huán)上這些典型的中產(chǎn)板塊，1000萬是一個(gè)門檻。
在當(dāng)時(shí)，如果住的是500萬的小區(qū)，想要換到1000萬的中產(chǎn)小區(qū)，相差的可能不是一個(gè)階層而是兩個(gè)——先換到800萬，再跨到1000萬以上，正式進(jìn)入中產(chǎn)市場。
而當(dāng)下的補(bǔ)跌，直接讓很多剛需家庭直接超凡入圣——買入了曾經(jīng)跳起來都買不起的中產(chǎn)小區(qū)，相當(dāng)于直接階層躍遷。
而再往上，除非預(yù)算漲到2500萬，那么買到的板塊小區(qū)基本都是中產(chǎn)這范疇里，很難有大幅度的階層提升。
如果你能買中產(chǎn)板塊，買到中環(huán)，你還愿意買郊區(qū)剛需社區(qū)嗎？
今年還會(huì)出現(xiàn)很多從剛需買到中產(chǎn)社區(qū)，跨階層買房的機(jī)會(huì)，關(guān)鍵在于對于市場時(shí)機(jī)的把握——
機(jī)會(huì)來的時(shí)候，你要真的知道那是機(jī)會(huì)，別錯(cuò)過了。
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