過(guò)去十幾年，大家聊到歐洲移民，腦子里就三個(gè)字——黃金簽證。

買(mǎi)套房、放個(gè)投資款，就能拿居留卡。這種“輕松換身份”的時(shí)代，現(xiàn)在基本宣告結(jié)束。

2026年的歐洲，氣溫不一定比往年更高，但移民圈的溫度確實(shí)涼了下來(lái)。

這不是小修小補(bǔ)，是整個(gè)體系被推倒重來(lái)的一年。

很多人還沒(méi)有意識(shí)到，風(fēng)向已經(jīng)完全變了。

歐洲黃金簽證進(jìn)入清算時(shí)刻

以前是投資客拿著錢(qián)到處挑國(guó)家。現(xiàn)在是各國(guó)開(kāi)始挑人。

“只花錢(qián)、不參與、不創(chuàng)造價(jià)值”的路子，被歐盟盯了好幾年，終于在2025迎來(lái)了大規(guī)模收口。

最典型的例子，就是西班牙。

那個(gè)曾經(jīng)火到不行的50萬(wàn)歐買(mǎi)房項(xiàng)目，2025年4月直接關(guān)停。

毫不拖泥帶水，新申請(qǐng)通道徹底關(guān)掉。老持有人還能續(xù)，但新的大門(mén)已經(jīng)鎖死。

英國(guó)、愛(ài)爾蘭這些老牌項(xiàng)目更不用說(shuō)，早兩年就退出江湖。

現(xiàn)在想靠簡(jiǎn)單投資獲取歐洲身份，門(mén)檻被抬到史無(wú)前例的高度。

過(guò)去那個(gè)“買(mǎi)房換居留”的黃金年代，已經(jīng)成了歷史書(shū)里的內(nèi)容。

為什么歐盟突然這么嚴(yán)苛？

一個(gè)原因：安全。

另一個(gè)原因：住房。

尤其是房?jī)r(jià)這件事，歐洲老百姓已經(jīng)吵到天上去了。

希臘、葡萄牙、西班牙的城市中心，因?yàn)榇罅客顿Y客買(mǎi)房，年輕人租不起房、住不起城。

歐盟點(diǎn)名批評(píng)好幾次，各國(guó)政策只能越收越緊。

再疊加全球KYC提升，任何資金來(lái)源不透明的申請(qǐng)人，都會(huì)被放大鏡審查。

甚至你十年前被某個(gè)國(guó)家拒簽，現(xiàn)在都有可能自動(dòng)跳紅燈。

一個(gè)黃金簽證，變成了半個(gè)金融audit。

希臘：勉強(qiáng)撐著房地產(chǎn)路線

如果說(shuō)歐洲黃金簽證里還有點(diǎn)舊時(shí)代味道的，那恐怕就剩希臘。

但別誤會(huì)，它已經(jīng)不是以前那個(gè)25萬(wàn)歐的白菜簽證。

實(shí)行嚴(yán)格的三檔價(jià)格表：

80萬(wàn)歐：雅典、塞薩洛尼基、人口超過(guò)3100人熱門(mén)島嶼

40萬(wàn)歐：其他大部分地區(qū)，且面積不得少于120平

25萬(wàn)歐：只剩下“古建筑翻新改造”以及“商業(yè)轉(zhuǎn)住宅”這種高難度路線

想花低價(jià)？行，你得去修老房子。

想省心住大城市？那就準(zhǔn)備好80萬(wàn)歐。

而且還新增一條關(guān)鍵規(guī)定：黃金簽證房產(chǎn)禁止上Airbnb做短租。

也就是說(shuō)，完全切斷投資客賺短租的錢(qián)。

希臘是在用一種非常溫柔但堅(jiān)定的方式說(shuō)：

“你可以來(lái)，但別破壞我的住房市場(chǎng)�！�

而且2026年，希臘將推出創(chuàng)新企業(yè)投資通道，

來(lái)彌補(bǔ)房產(chǎn)投資的不足，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

葡萄牙：從買(mǎi)房到基金玩家天堂

曾經(jīng)的葡萄牙，是很多中國(guó)投資者最?lèi)?ài)的歐洲入口。

買(mǎi)房要移民，出租收益高，生活成本低。

但2026年，它已經(jīng)完全脫胎換骨。

房地產(chǎn)路線早已被封死，現(xiàn)在的主角是：

1.50萬(wàn)歐投入基金/VC（非房地產(chǎn)基金）

2.25萬(wàn)歐文化藝術(shù)類(lèi)項(xiàng)目捐贈(zèng)

3.創(chuàng)造10個(gè)本地就業(yè)崗位

在這里，錢(qián)不能只來(lái)賺錢(qián)，還得幫助葡萄牙發(fā)展。

但葡萄牙也有一條非常人性的改革：

以前入籍的五年計(jì)時(shí)從拿卡日開(kāi)始，因?yàn)榕抨?duì)排到心態(tài)爆炸。

現(xiàn)在改成從遞交申請(qǐng)那天開(kāi)始計(jì)算。

不過(guò)，新的國(guó)籍法也從5年延長(zhǎng)到10年。

這一步直接讓葡萄牙重新熱門(mén)，尤其對(duì)時(shí)間敏感的投資者非常友好。

匈牙利：突然殺出的新黑馬

匈牙利曾經(jīng)也備受關(guān)注，得益于2013年-2017年的國(guó)債永居項(xiàng)目。

匈牙利訪客投資者計(jì)劃（GIP）于2024年底啟動(dòng)，2025年7月正式接受申請(qǐng)。

一時(shí)間變成移民圈里討論最多的國(guó)家。

它的玩法很干脆：

25萬(wàn)歐基金投資

給你一張10+10年的長(zhǎng)期居留卡

相比其他國(guó)家動(dòng)不動(dòng)2年續(xù)一次的麻煩模式，它顯得太佛系。

不用買(mǎi)房、不用復(fù)雜操作，只要基金合規(guī)，門(mén)檻反而是全歐最低的那批。

沒(méi)有語(yǔ)言、學(xué)歷、經(jīng)商和居住要求。

滿足3年居住和文化考試還可轉(zhuǎn)永居。

很多在西班牙、葡萄牙無(wú)路可走的投資者，開(kāi)始轉(zhuǎn)向布達(dá)佩斯。

意大利：不是黃金簽證，卻很迷人

意大利走的路線完全不同，它不靠買(mǎi)房，也不搞房地產(chǎn)投資。

它的邏輯是：“你要來(lái)？可以。但必須創(chuàng)造價(jià)值”。

2026年的可選路線包括：

1.25萬(wàn)歐創(chuàng)新型初創(chuàng)企業(yè)

2.50萬(wàn)歐投入成熟企業(yè)

3.100萬(wàn)歐捐贈(zèng)文化/教育

4.200萬(wàn)歐國(guó)債

看似門(mén)檻不低，但處理速度全歐洲數(shù)一數(shù)二。

有人3個(gè)月就獲批，比希臘審批還快。

意大利還有一個(gè)吸引全球富人的“殺手锏”——稅收優(yōu)惠：

根據(jù)“全球統(tǒng)一稅”制度，

所有外國(guó)來(lái)源收入每年只需支付10萬(wàn)歐元的固定費(fèi)用。

無(wú)論你在新加坡、香港還是美國(guó)賺多少錢(qián)，都不需要申報(bào)來(lái)源。

這對(duì)高凈值人群來(lái)說(shuō)，吸引力巨大。

馬耳他：有點(diǎn)貴，但很穩(wěn)

馬耳他的公民計(jì)劃被歐盟打掉了，但永久居留MPRP還在運(yùn)行。

只是成本不低，包含：

1.政府費(fèi)用-60000歐

2.政府捐贈(zèng)-37000歐

3.慈善捐款-2000歐

4.房產(chǎn)買(mǎi)/租-買(mǎi)房37.5萬(wàn)歐/租房5年7萬(wàn)歐

5.資產(chǎn)證明（至少50萬(wàn)歐，其中15萬(wàn)歐需為流動(dòng)資產(chǎn)）

適合人群其實(shí)很明確：追求高度穩(wěn)定、全家一次解決身份的人。

2026年的真正機(jī)會(huì)在哪里？

如果把歐洲黃金簽證看成股票市場(chǎng)，2026年的格局大概是：

1.房地產(chǎn)型：大幅收縮，只剩希臘低價(jià)修復(fù)改造路線

2.基金型：葡萄牙、匈牙利兩強(qiáng)

3.創(chuàng)業(yè)型/創(chuàng)新型：意大利強(qiáng)勢(shì)崛起

4.高凈值規(guī)劃型：意大利的稅收政策依舊碾壓級(jí)

大方向非常明確：

歐洲要的是“參與者”，不是“買(mǎi)房者”。

那些愿意投入科技、文化、創(chuàng)新、就業(yè)的人，未來(lái)獲得歐洲身份會(huì)更加順暢。

那些只想買(mǎi)套房、掛著短租賺錢(qián)的人，只會(huì)越來(lái)越難。

最后提醒：真正的紅利期不多了

歐盟正推動(dòng)統(tǒng)一規(guī)則，趨勢(shì)是越來(lái)越嚴(yán)格。

希臘的25萬(wàn)修繕路線、葡萄牙的基金入口，都很可能是最后一批寬松窗口。

對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，移民不是為了馬上搬過(guò)去，而是為了留一條退路。

2026年的歐洲，退路還在，但越來(lái)越貴，也越來(lái)越挑人。

如果你真的在考慮，不妨早點(diǎn)布局。

因?yàn)樵谖磥?lái)幾年里，“黃金簽證”可能會(huì)徹底變成“稀有簽證”。