在南京市中心，新街口、上海路一帶，一棟曾為張治中公館所在地的老洋房，歸屬格外受南京人關(guān)注。

就在最近，阿里資產(chǎn)司法拍賣網(wǎng)上架了前身為張治中公館的鼓樓區(qū)沈舉人巷26、28號，慈悲社12、14號不動產(chǎn)。

該房屋有獨(dú)立院落，主樓分為南北兩幢，加上東西廂房等，累計(jì)建筑面積超1082㎡，評估總價(jià)超9426萬，將于2月26日打7折以總價(jià)6599萬起拍。

事實(shí)上，這并不是“張治中公館”第一次出現(xiàn)在南京人的視線里。

最早在2006年拿出來售賣，2018年報(bào)價(jià)一度高達(dá)2.3億，2025年4月拍賣前夕因當(dāng)事人提出執(zhí)行異議而暫緩拍賣……這處城市中心的洋樓，命運(yùn)一波三折。

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“張治中公館”非常好找，它位于沈舉人巷26、28號，步行可達(dá)金輪新天地、德基廣場、江蘇省口腔醫(yī)院等，地鐵1號線、2號線也距離不遠(yuǎn)。

該房屋的權(quán)利來源為司法裁定、法院司法查封，被執(zhí)行人卷入了民間借貸糾紛案，名下不動產(chǎn)被拍賣。

“張治中公館”，為何要加雙引號？這就說來話長了。

愛國主義人士張治中大家都不陌生了，這位抗日名將，被稱為“和平將軍”。

早在1934年，由童雋設(shè)計(jì)，磚木結(jié)構(gòu)、西式風(fēng)格的張治中公館建成。隨著2003年張家后人將其售出，“張治中副官及親屬住所”、“張治中從未在此居住”等爭議聲，漸漸消散。

2005年，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人以1050萬元購得張治中公館。

2006年，張治中公館以“沈舉人巷26、28號民國建筑”的名義，被列入南京市文物保護(hù)單位。

可接下來的事情，令人瞠目結(jié)舌?！皬堉沃泄^”前期拍賣頁面的介紹中提到：

2006年10月至2007年期間，該處建筑現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人在未征得文物部門同意的情況下，擅自對沈舉人巷26、28號北樓全部、南樓東半部分實(shí)施了拆除行為。10月29日再次施工，造成北幢原民國建筑殘留基本毀損。

后進(jìn)一步拆除了殘留的南幢一半民國建筑，并在院內(nèi)新建了兩棟建筑。新建的建筑外觀、體量、位置均與原民國建筑不符。

銳評君查詢公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)許可就破壞文物的行為，以罰款25萬元告終。

但很快，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人在張治中公館原址上進(jìn)行了房屋重建，也就是現(xiàn)在大家看到的、即將再次拍賣的沈舉人巷26、28號，慈悲社12、14號不動產(chǎn)。

這意味著，雖然地址重合，但真正的張治中公館已經(jīng)不復(fù)存在了。

公開信息顯示，南京市人民政府依據(jù)《南京市重要近現(xiàn)代建筑和近現(xiàn)代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)保護(hù)條例》，認(rèn)定該建筑為南京市重要近現(xiàn)代建筑的條例，已被廢止。

還有一個(gè)插曲。

“張治中公館”現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人，是已被吊銷的南京卓立房產(chǎn)的法人。2012年，這家房企在廣州路開發(fā)了名為紫府銘居的樓盤。

項(xiàng)目戶型面積96㎡起，均價(jià)高達(dá)2.8萬/㎡，當(dāng)時(shí)“張治中公館”北樓，就被用作該項(xiàng)目的售樓處。

02

回到房屋本身。

拍品詳情頁面顯示，目前“張治中公館”地上共有四幢建筑，正門入口處東、西各一棟一層混合建筑結(jié)構(gòu)建筑，用途為附屬用房，南、北各一幢二層鋼混結(jié)構(gòu)建筑。建筑面積分別為559.74㎡、492.93㎡、29.7㎡，累計(jì)超1082㎡。

建筑立面實(shí)拍圖如下，青磚、硬山頂，北樓還有陽臺，頗有老式建筑的味道。

外部有圍墻圈起，私密感很強(qiáng)。

室內(nèi)做了精裝修，目前為空置狀態(tài)。

根據(jù)第三方的價(jià)格評估，將不動產(chǎn)、附屬設(shè)施、苗木等計(jì)算在內(nèi)，該房屋的價(jià)值超9426萬元。

阿里資產(chǎn)司法拍賣官網(wǎng)可查詢到的信息顯示，“張治中公館”屢次被擺上司法拍賣貨架，且關(guān)注度都不小：

2020年1月，7178萬起拍，吸引近6.1萬次圍觀，因需完善相關(guān)手續(xù)而暫緩拍賣；

2022年2月，9410萬起拍，吸引超4.8萬次圍觀，因無人出價(jià)而流拍；

2025年4月，6599萬起拍，吸引近4.4萬次圍觀，因當(dāng)事人提出執(zhí)行異議、正在審查期間而暫緩拍賣。

當(dāng)然，更早之前，“張治中公館”曾被掛出天價(jià)，2017年1.5億元，2018年2.3億元……盡管彼時(shí)樓市行情無差別火熱，可還是有價(jià)無市。

再次被拍賣，房屋的起拍價(jià)與2025年4月的持平，為6599萬。按照競拍要求，競買人得符合一定條件：

第一，在文物行政部門明確答復(fù)本院競買人可為外國人前，競買人不得為外國人；

第二，購買后，競買人應(yīng)至南京市文物行政部門備案。

截至發(fā)稿前，銳評君注意到該房屋吸引了近5500次圍觀，尚未有人報(bào)名參與競拍。

03

不妨探討一番，現(xiàn)在的“張治中公館”，值不值6599萬？

誠然，城市中心的占位，是天然優(yōu)勢。

在南京，集結(jié)城市中心、超低密度、稀缺別墅等標(biāo)簽的房子，多是千萬級起步，比如泰禾南京院子、雅居樂長樂渡、越城天地等。

現(xiàn)“張治中公館”的城市中心地段，帶獨(dú)立院落的洋樓業(yè)態(tài)，確實(shí)算得上絕對稀缺資源，支撐起千萬級價(jià)值。

但現(xiàn)有的聲音中，多將該房屋與張治中公館、原民國建筑等捆綁“炒作”，噱頭大于現(xiàn)實(shí)。

實(shí)際上，與江蘇路25號的國民政府少將吳光杰故居、寧海路64號的霍守義舊居等民國建筑相比，沈舉人巷26、28號，慈悲社12、14號不動產(chǎn)，外觀、體量、建筑年代等，早已與民國建筑不符。

從2006年至今，該房屋輾轉(zhuǎn)在出售、拍賣的路上已有20年光陰，報(bào)價(jià)最高2.3億到如今的6599萬起拍，何嘗不是溢價(jià)和水分的出清呢？

因此，銳評君提醒：想購買、收藏民國建筑的競買人，要注意甄別。

與此同時(shí)，大家也要提前充分了解調(diào)查房屋權(quán)利瑕疵、欠費(fèi)情況、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況等，徹底厘清所有潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以免不必要的麻煩。