引言

2025年，住房租賃行業(yè)一片繁榮，向上生長(zhǎng)，多個(gè)里程碑事件頻頻落地，政策系統(tǒng)化與金融深化推動(dòng)行業(yè)走向規(guī)范發(fā)展、資本驅(qū)動(dòng)與生態(tài)重塑的新階段。政策層面，立法監(jiān)管、制度改革與金融扶持并舉，多項(xiàng)關(guān)鍵政策實(shí)現(xiàn)落地突破；金融層面，大宗交易活躍、REITs常態(tài)化擴(kuò)募、底層資產(chǎn)多元拓展，不斷加速資本循環(huán)、商業(yè)模式成熟；市場(chǎng)層面，企客差旅、學(xué)生宿舍等新賽道崛起，包租模式風(fēng)險(xiǎn)暴露，中介平臺(tái)持續(xù)高增長(zhǎng)，市場(chǎng)機(jī)制通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)與出清，重塑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)。2025年，是住房租賃行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”走向“系統(tǒng)建構(gòu)”的關(guān)鍵一年，期間的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及事件值得被銘記，下面將從政策類(lèi)突破、模式類(lèi)破局、市場(chǎng)類(lèi)趨勢(shì)三個(gè)方面來(lái)盤(pán)點(diǎn)回顧。

一、政策類(lèi)突破

1

我國(guó)首部租賃法律條例發(fā)布

7月，我國(guó)首部《住房租賃條例》正式發(fā)布，共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容?！稐l例》的出臺(tái)填補(bǔ)了住房租賃行業(yè)法律空白，也將成為住房租賃行業(yè)發(fā)展史上重要的里程碑，于2025年9月15日正式施行。（、）

2

上海“商辦改住”新政

8月，上海市政府下發(fā)了 《關(guān)于推進(jìn)上海市商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》出臺(tái)之前“商改住”在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、規(guī)劃用途、部門(mén)審批流程上，復(fù)雜且不確定性高，《意見(jiàn)》出臺(tái)后“商改住”區(qū)域被管理分成三類(lèi)區(qū)域，對(duì)應(yīng)三種“商改住”要求，“商改住”變?yōu)橛忻鞔_路徑、可復(fù)制、可落地、風(fēng)險(xiǎn)可控的合法路徑，15年的期限內(nèi)可以全周期按照合同管理并且不用改變產(chǎn)證。本次《意見(jiàn)》是一次制度性得改革，對(duì)未來(lái)整個(gè)上海住房租賃市場(chǎng)格局產(chǎn)生重要影響。（）

3

“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”新規(guī)

11月，《新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家項(xiàng)目認(rèn)定和運(yùn)營(yíng)管理規(guī)定（試行）》通知正式實(shí)施，意味著上海分層保障性租賃住房體系全面納入規(guī)范化管理?！靶聲r(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”是上海市構(gòu)建的保障性租賃住房體系重要組成部分，主要面向城市一線工作者提供優(yōu)質(zhì)居住保障。此次新規(guī)主要規(guī)范通過(guò)保障性租賃住房遴選方式籌措的相關(guān)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋遴選、認(rèn)定、改造、運(yùn)營(yíng)、管理全流程。（）

4

公保合并

12月，上海國(guó)有企業(yè)租賃住房品牌城方發(fā)布重磅公告，旗下8個(gè)公寓（原公租房）自2026年1月1日起，將統(tǒng)一按照保障性租賃住房相關(guān)政策實(shí)施供應(yīng)管理。這個(gè)動(dòng)作落地標(biāo)志著“公租房與保租房并軌”改革正式從政策層面進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)階段。（）

二、模式類(lèi)破局

1

保障房首次覆蓋高端人才公寓

9月，黃浦區(qū)首個(gè)“商辦改住”的保障房項(xiàng)目蘇河美欣公寓開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目打造成高規(guī)格、高品質(zhì)的服務(wù)式公寓，為人才提供230套保障性租賃住房，戶型面積從49平studio到183平行政套房等十幾種戶型可供選擇，租金范圍從12000-40000元/月不等。蘇河美欣公寓落地意味著保租房領(lǐng)域開(kāi)始覆蓋高端服務(wù)式公寓，這是完善上海保障房體系的重要一環(huán)，是打造核心區(qū)域高端人才保障性住房系統(tǒng)的重要轉(zhuǎn)折。（）

2

“先住后付”服務(wù)首啟“0元住”時(shí)代

10月，京東與自如聯(lián)合推出租房行業(yè)首個(gè)“先住后付”的金融服務(wù)，在自如租房使用京東白條支付除了 0 押金，還可選擇延期一個(gè)月支付房租。京東和自如此次合作是雙方前期提供的“信用免押”服務(wù)的基礎(chǔ)上再升級(jí)，將信用支付的邊界進(jìn)一步延伸，通過(guò)信用授權(quán)、額度預(yù)占、延期支付三大機(jī)制實(shí)現(xiàn)“0元支付拎包入住”。（）

3

首個(gè)C2/C8土地轉(zhuǎn)性R4用地

12月，鼎暉投資6.5億收購(gòu)base佰舍蘇河項(xiàng)目，收購(gòu)?fù)瓿珊?，?xiàng)目將依據(jù)2025年7月發(fā)布的《上海市商務(wù)樓宇更新提升實(shí)施意見(jiàn)》完成C2/C8兼容R4調(diào)規(guī)，成為上海商辦功能融合首單落地案例。土地轉(zhuǎn)性后，項(xiàng)目合規(guī)性更強(qiáng)，未來(lái)REITs路徑也更加清晰，接下來(lái)，base佰舍蘇河項(xiàng)目“收購(gòu)、調(diào)規(guī)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、資產(chǎn)證券化”的每一步，都將成為上海存量商辦樓宇改造的鮮活樣板。（）

4

首個(gè)學(xué)生宿舍進(jìn)入REITs底層

1月，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布擬啟動(dòng)擴(kuò)募的公告，根據(jù)公告披露的信息，這次擴(kuò)募計(jì)劃收購(gòu)位于上海的兩個(gè)租賃住房項(xiàng)目：“璟耀項(xiàng)目”與“璟博項(xiàng)目”。而其中的璟耀項(xiàng)目，部分樓棟正作為上海紐約大學(xué)的學(xué)生宿舍在使用。學(xué)生公寓作為REITs底層資產(chǎn)的首次亮相，標(biāo)志著長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化進(jìn)入更細(xì)分、多元的階段。（）

三、市場(chǎng)類(lèi)趨勢(shì)

1

頭部企業(yè)轉(zhuǎn)向企客差旅賽道

頭部企業(yè)通過(guò)對(duì)企客服務(wù)模式的創(chuàng)新與優(yōu)化，不斷提升企業(yè)住宿服務(wù)的深度與廣度。目前，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等龍頭企業(yè)均開(kāi)通企業(yè)租房直通通道，為企業(yè)提供短租住宿服務(wù)。泊寓滿足企業(yè)差旅住宿需求及新員工、畢業(yè)生集中培訓(xùn)住房需求，通過(guò)高性?xún)r(jià)比的酒店式配套服務(wù)、活動(dòng)場(chǎng)地，提供個(gè)性化解決方案。冠寓則為企業(yè)量身定制差旅服務(wù)，能讓員工住的舒適安心。2024年，泊寓全年服務(wù)企業(yè)客戶超5400家，泊寓的客戶比例中企業(yè)客戶占比達(dá)45%，相比2023年再提升5%，新增服務(wù)企業(yè)員工7.6萬(wàn)人，同比提升37%。（）

2

家庭租房需求崛起

在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，家庭型租房在悄悄崛起。2023年全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交，35歲以上租客占比超過(guò)35%，甚至超過(guò)25歲以下租客占比。家庭型租房崛起跟中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)的變化高度相關(guān)，比如單人戶家庭、夫妻二人無(wú)孩家庭比例的大幅提升，導(dǎo)致住房需求的變革走向分戶與小型化，疊加當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，租房性?xún)r(jià)比回升，90、00后新生代購(gòu)房理念的改變，以及租賃市場(chǎng)規(guī)模跟品質(zhì)的快速提升，未來(lái)家庭型租賃需求成為一種趨勢(shì)（）

3

中介平臺(tái)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)

今年三季度貝殼財(cái)報(bào)披露顯示，其租房業(yè)務(wù)持續(xù)保持高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。貝殼租房從2021年11月布局租房賽道，截至2025年9月底在管房源規(guī)模已經(jīng)超過(guò)66萬(wàn)套，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)111.2%，今年三個(gè)季度已經(jīng)超過(guò)2024年全年的增長(zhǎng)量，增速驚人。從毛利來(lái)看，貝殼租賃業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率從2023年的1%、2024年5%，增長(zhǎng)至2025年3季度8.7%，同比增長(zhǎng)4.3個(gè)百分點(diǎn)，而凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)率占比更高，貝殼三季度凈利潤(rùn)7.47億元，租房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了超過(guò)1個(gè)億元，占比超13.4%。得益于省心租的輕資產(chǎn)模式，貝殼租房平臺(tái)吸金能力可以輕松碾壓秉持長(zhǎng)期主義重倉(cāng)持有的公寓運(yùn)營(yíng)商們。（）

4

資管化路徑兩種模式清晰

今年以來(lái)，中國(guó)租住領(lǐng)域資管化腳步明顯加速，多家公寓品牌宣布與資管機(jī)構(gòu)達(dá)成合作，從我們整理的近期租住市場(chǎng)資管化案例來(lái)看，中國(guó)租住資管化路徑分化為兩種不同模式。一種模式是設(shè)立 Pre-REITs 基金，進(jìn)入退出前融階段。一種模式是成立“資管+運(yùn)營(yíng)一體化專(zhuān)業(yè)平臺(tái)”（Manager of Managers, MOM模式），合作模式貫穿投資、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)及退出，形成完整資管產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。兩種模式的分化主要以輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)模式為區(qū)別：輕資產(chǎn)市場(chǎng)化公寓運(yùn)營(yíng)商主要吸引外資，傾向于成立“資管+運(yùn)營(yíng)一體化專(zhuān)業(yè)平臺(tái)”，重資產(chǎn)保租類(lèi)運(yùn)營(yíng)商主要吸引險(xiǎn)資，傾向于共同設(shè)立“Pre-REITs基金”。（）

5

包租模式暴雷

臨近年底，多家長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)被曝出強(qiáng)制清退租客的消息，并且這些公寓是集體性清退多家門(mén)店。長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)化模式主要?jiǎng)澐譃橹刭Y產(chǎn)自持、中資產(chǎn)包租、輕資產(chǎn)托管三類(lèi)經(jīng)營(yíng)模式。中資產(chǎn)包租模式是業(yè)主與企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，企業(yè)負(fù)責(zé)裝修和出租，賺取租金差，也是俗稱(chēng)的二房東模式。當(dāng)前住房租賃正處于明確的下行階段，租金收入持續(xù)下降，成本卻是剛性?xún)陡叮饽Ｊ斤L(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加壓。隨著中資產(chǎn)包租模式頻頻暴雷，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式逐漸向輕、重兩端轉(zhuǎn)移，采用包租模式的機(jī)構(gòu)數(shù)量顯著收縮，采用輕資產(chǎn)托管和重資產(chǎn)自持模式的市場(chǎng)占比逐漸提升。（）

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