去年十一月的時候，高盛發(fā)了篇報告，總結(jié)核心觀點：銀行系統(tǒng)非常牢固，即使房價再下跌20%，發(fā)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險，很小。

報告中說了兩個大的底層邏輯：

第一個，房價還有10%到20%的跌幅空間，2026年年底到2027年左右才能真正的觸底；

第二個，即使房價再下跌10%到20%，銀行系統(tǒng)也能扛得住，不會重現(xiàn)2008美國次貸危機中銀行暴雷和崩盤的局面。

有問題嗎？看起來沒問題，實際上有問題。

美國的個人破產(chǎn)制度本質(zhì)是“信用破產(chǎn)”，拋開信用破產(chǎn)直接進入“斬殺線”這個事實，個人破產(chǎn)后，銀行以房產(chǎn)為最終追索權(quán)，錨定物是房子而不是人，至少不再追著業(yè)主討要房貸了；

在美國，很多人買房子都是0首付甚至很低的首付，如果那一天房子的價值低于房貸的價值，銀行是需要擔(dān)責(zé)的，對客戶的信用能力調(diào)查承擔(dān)風(fēng)險；

在2008年次貸危機中，先倒下去的是雷曼，然后是把各類貸款打包成資產(chǎn)的金融大鱷；美帝解決次貸危機的方案是國家出面收下“兩房”，不良資產(chǎn)等時間去化解；

所以2008年的次貸危機；銀行比業(yè)主的下場更悲催——銀行家們爆倉之后；普通買房人的債務(wù)出清；隨著美國的經(jīng)濟刺激政策的出臺和天量放水的配合；經(jīng)濟迅速開啟復(fù)蘇；2012年之后，房價開始慢慢走牛；2015年左右，房價又回到了08年的水平。

我們的個人破產(chǎn)制度還沒形成之前，銀行對于房貸持有人的追索權(quán)設(shè)定為“人”，而不是房子，錨定物是現(xiàn)在還在換的房貸。

所以，即便還不上房貸了，銀行也不會因此少要一分錢的房貸本金和利息；即便你賣出去不要了，欠銀行的錢也必須得還。

任何的資產(chǎn)暴雷，最后一定要有人來買單。無論是買家、債務(wù)人，還是接受抵押的出資人。扎心的事實是，資產(chǎn)的暴雷，受傷最終的往往是弱者。

國內(nèi)沒有房地產(chǎn)物業(yè)債務(wù)人破產(chǎn)和出清的相關(guān)機制，首付虧完貸款還貸，欠銀行的錢也必須得還。這就導(dǎo)致了很多以投資為目的的普通人投資大量失敗，需要用未來的收入來慢慢償還債務(wù)，大量個人的債務(wù)無法得到快速的出清；經(jīng)濟持續(xù)疲軟、預(yù)期持續(xù)變低、消費持續(xù)乏力——由此，惡性循環(huán)。

一個樸素的經(jīng)濟學(xué)原理——一個人的支出是另外一個人的收入。

當(dāng)大量的人都在用未來的收入持續(xù)的慢慢還債，那么整個全民的收入增長就會持續(xù)承壓，消費就會進一步被遏制，這也是為什么這幾年CPI持續(xù)的在0%附近徘徊的核心原因，說實話就是比“通脹”更為毒瘤的“通縮”。

經(jīng)濟和社會發(fā)展兩個內(nèi)驅(qū)力，一個是債務(wù)驅(qū)動，一個是生產(chǎn)力驅(qū)動，顯然，房地產(chǎn)是靠債務(wù)驅(qū)動的，房價的內(nèi)核是“提前透支收入”的債務(wù)。

房價想要真正的起來，僅靠降息、放開限購、市中心的豪宅是遠遠不夠的，這些措施只能治標(biāo)不能治本。

房價的真正上漲一定來自于更深層次的方向——財富分配的結(jié)構(gòu)性改革、財富差距的結(jié)構(gòu)性改革、社會保障體系的結(jié)構(gòu)性改革，唯此，收入和信心才能穩(wěn)步提升。

最后再說一個扎心的事實——再強大的個體在宏觀面前，仍弱小如螻蟻。

所以，微觀上的價值要保值增值，需要宏觀上的改善或者改變。前幾年的城市中心的項目，與近遠郊項目最大的區(qū)別是“跌的少”，而不是“還在漲”；之前豪宅們所依賴的“學(xué)區(qū)、商業(yè)、配套、交通、公園”等等只是加分項，而不是價值核心。

能左右價值的，而被稱為長期資產(chǎn)的，只有依靠于宏觀經(jīng)濟的全面改善，且持久發(fā)展。

時代的潮涌奔流不息滾滾向前，它既會帶來前所未有的風(fēng)景，也會帶來前所未有的顛覆?？床磺鍟r代趨勢和方向的人，注定會成為被“韭菜”的對象。