對于上海近期發(fā)生的3宗長租公寓大宗交易案例，前兩期小妍已經(jīng)詳細解讀了鼎暉收購base蘇河項目（）、收購嘉定中旭大廈項目（），今天應(yīng)讀者要求再次解讀一下國壽資本收購領(lǐng)盛兩家公寓的60%股權(quán)項目，三宗收購都很典型，背后邏輯不盡相同。

本次國壽收購長租公寓是長租公寓行業(yè)典型的險資入局、外資部分退出的資本運作模式，國壽看重優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)的穩(wěn)健現(xiàn)金流及未來REITs通道退出，領(lǐng)盛投資通過結(jié)構(gòu)化股權(quán)融資，完成“投改管退”的完整資本周期，實現(xiàn)相對短期的超額回報。

一、收購方式

12月26日，上海市市場監(jiān)督管理局顯示，領(lǐng)盛投資和國壽置業(yè)共同設(shè)立特殊目的公司（spv)收購上海朗松實業(yè)和上海盛樘樂屋的100%股權(quán)，這兩家公司持有標的物就是領(lǐng)盛投資的COZI可遇·東外灘和COZI可遇·新江灣兩個項目。其中國壽置業(yè)以6.29億元接手兩個項目的60%權(quán)益，交易完成后，領(lǐng)盛投資仍持有剩余 40% 份額，并繼續(xù)負責這兩個項目的運營管理。

▲圖片來源：上海市市場監(jiān)督管理局；同策研究院整理

二、項目基本情況

COZI可遇·東外灘店，位于上海市楊浦區(qū)黃興路18號，距離地鐵12號線寧國路站約100米，地理位置優(yōu)越。項目前身為黃興大廈，原物業(yè)用途為辦公，業(yè)主方為朗詩青杉資本，但是由于各種原因辦公樓經(jīng)營得并不好，2023年1月，朗詩青杉資本以1.02的對價（估值去除1.505億元負債后的價格）將朗松實業(yè)100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)盛投資改造成長租公寓，朗詩以虧損0.56億元的代價退出，促成這宗大宗交易的中介方正是高力國際（后來虹橋店同樣委托高力國際出售）。

COZI可遇·新江灣店，位于上海市楊浦區(qū)國安路758號，地處新江灣鎮(zhèn)核心區(qū)域，緊鄰地鐵10號線殷高東路站，地理位置同樣優(yōu)越。項目前身是“建發(fā)·新江灣企業(yè)天地”商務(wù)群樓，2022年12月，上海建發(fā)房地產(chǎn)出售其山溪地實業(yè)100%股權(quán)，主要標的物就是上海建發(fā)瓏庭一期8#、9。2023年2月，建發(fā)以5.75億元價格轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)盛旗下的上海盛樘樂屋咨詢管理，建發(fā)退出。

三、收購看點

本次收購看點有三：1、領(lǐng)盛旗下的COZI可遇公寓三家門店均運營不到2年退出；2、三宗資產(chǎn)以不同渠道退出，本次底層資產(chǎn)客群主要面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)科創(chuàng)人才；3、三年增值高達26%。

1、領(lǐng)盛在上海目前只開業(yè)了三家公寓門店，全都是運營2年時間不到實現(xiàn)退出

一方面體現(xiàn)出領(lǐng)盛在租住領(lǐng)域不同于險資注重長期性策略的投資特點，堅持“存量改造”戰(zhàn)略，快速通過投資、運營提升項目的經(jīng)營能力，以大宗交易、REITs通道方式退出，實現(xiàn)投資回報。

另一方面體現(xiàn)出領(lǐng)盛超強的運營能力以及對市場的精準把握。COZI可遇·虹橋店開業(yè)半年后入住率超過90%，本次股轉(zhuǎn)的兩家店雖然沒有披露入住率，但是2年時間能退出說明物業(yè)運營已經(jīng)成熟，不然不符合險資篩選標的的標準，其次根據(jù)睿和智庫監(jiān)測推算，兩項目的理論資本化率分別為7.23%、8.26%，均高于REITs的5%左右標準，可見兩項目運營爬坡期都極短。

2、三宗物業(yè)通過不同的渠道退出，這種靈活的資本運作模式背后實際上三個項目不同的客群定位導致的路線差異

COZI可遇·虹橋店定位為市場化項目，主要客群針對的是追求較高生活質(zhì)量的商務(wù)人士，通過委托高力國際出售，以大宗交易方式轉(zhuǎn)讓項目部分或全部股權(quán)。

而COZI可遇·東外灘店和COZI可遇·新江灣店均納入保障性住房體系，主要客群是面向產(chǎn)業(yè)類科創(chuàng)人才，兩項目周邊具備十分成熟的商務(wù)園區(qū)及商辦寫字樓，產(chǎn)業(yè)聚集度以及產(chǎn)業(yè)人才優(yōu)勢明顯。如黃興大樓離長陽創(chuàng)谷僅300米，而長陽創(chuàng)谷是創(chuàng)業(yè)街區(qū)，也是上海市低碳發(fā)展實踐區(qū)、人工智能示范園區(qū)，里面入駐了多家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)。而建發(fā)·新江灣企業(yè)天地離五角場創(chuàng)智天地園區(qū)僅2.2km，創(chuàng)智天地附近集聚了5個國家級大學科技園和10個專業(yè)化科技園區(qū)。并且作為保障性住房將可以享受更多的稅收優(yōu)惠，疊加楊浦區(qū)針對人才補貼發(fā)放每月600-8000元的租房補貼，可以為項目提供穩(wěn)定的客源和較好的溢價。

3、三年增值26%，高收益遠超行業(yè)平均水平

從收購價來計算，領(lǐng)盛投資在2023年收購的這兩個項目收購金額為6.77億元，國壽以6.29億元收購其中的60%的股權(quán)，領(lǐng)盛可實現(xiàn)92.9%的資本金退出，項目估值為10.48億元。但在黃興大廈收購中，領(lǐng)盛還承擔了郎詩青杉資本的1.505億元負債凈額，所以領(lǐng)盛收購兩個項目的實際估值約為8.275億元。相比本次收購兩項目總估值10.48億元，短短三年時間，領(lǐng)盛實現(xiàn)了26%的增值回報，遠超行業(yè)平均水平。

最后，領(lǐng)盛資本通過精準的存量資產(chǎn)收購、高效的運營提升與靈活的資本退出路徑，在短短兩年內(nèi)實現(xiàn)了COZI可遇公寓品牌的快速增值與成功變現(xiàn)。本次國壽資本的接手，也印證了優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)在當下市場中對險資的持續(xù)吸引力。

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