對于上海近期發(fā)生的3宗長租公寓大宗交易案例，前兩期小妍已經(jīng)詳細解讀了鼎暉收購base蘇河項目（）、收購嘉定中旭大廈項目（），今天應(yīng)讀者要求再次解讀一下國壽資本收購領(lǐng)盛兩家公寓的60%股權(quán)項目，三宗收購都很典型，背后邏輯不盡相同。

本次國壽收購長租公寓是長租公寓行業(yè)典型的險資入局、外資部分退出的資本運作模式，國壽看重優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)的穩(wěn)健現(xiàn)金流及未來REITs通道退出，領(lǐng)盛投資通過結(jié)構(gòu)化股權(quán)融資，完成“投改管退”的完整資本周期，實現(xiàn)相對短期的超額回報。

一、收購方式

12月26日，上海市市場監(jiān)督管理局顯示，領(lǐng)盛投資和國壽置業(yè)共同設(shè)立特殊目的公司（spv)收購上海朗松實業(yè)和上海盛樘樂屋的100%股權(quán)，這兩家公司持有標的物就是領(lǐng)盛投資的COZI可遇·東外灘和COZI可遇·新江灣兩個項目。其中國壽置業(yè)以6.29億元接手兩個項目的60%權(quán)益，交易完成后，領(lǐng)盛投資仍持有剩余 40% 份額，并繼續(xù)負責(zé)這兩個項目的運營管理。

▲圖片來源：上海市市場監(jiān)督管理局；同策研究院整理

二、項目基本情況

COZI可遇·東外灘店，位于上海市楊浦區(qū)黃興路18號，距離地鐵12號線寧國路站約100米，地理位置優(yōu)越。項目前身為黃興大廈，原物業(yè)用途為辦公，業(yè)主方為朗詩青杉資本，但是由于各種原因辦公樓經(jīng)營得并不好，2023年1月，朗詩青杉資本以1.02的對價（估值去除1.505億元負債后的價格）將朗松實業(yè)100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)盛投資改造成長租公寓，朗詩以虧損0.56億元的代價退出，促成這宗大宗交易的中介方正是高力國際（后來虹橋店同樣委托高力國際出售）。

COZI可遇·新江灣店，位于上海市楊浦區(qū)國安路758號，地處新江灣鎮(zhèn)核心區(qū)域，緊鄰地鐵10號線殷高東路站，地理位置同樣優(yōu)越。項目前身是“建發(fā)·新江灣企業(yè)天地”商務(wù)群樓，2022年12月，上海建發(fā)房地產(chǎn)出售其山溪地實業(yè)100%股權(quán)，主要標的物就是上海建發(fā)瓏庭一期8#、9。2023年2月，建發(fā)以5.75億元價格轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)盛旗下的上海盛樘樂屋咨詢管理，建發(fā)退出。

三、收購看點

本次收購看點有三：1、領(lǐng)盛旗下的COZI可遇公寓三家門店均運營不到2年退出；2、三宗資產(chǎn)以不同渠道退出，本次底層資產(chǎn)客群主要面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)科創(chuàng)人才；3、三年增值高達26%。

1、領(lǐng)盛在上海目前只開業(yè)了三家公寓門店，全都是運營2年時間不到實現(xiàn)退出

一方面體現(xiàn)出領(lǐng)盛在租住領(lǐng)域不同于險資注重長期性策略的投資特點，堅持“存量改造”戰(zhàn)略，快速通過投資、運營提升項目的經(jīng)營能力，以大宗交易、REITs通道方式退出，實現(xiàn)投資回報。

另一方面體現(xiàn)出領(lǐng)盛超強的運營能力以及對市場的精準把握。COZI可遇·虹橋店開業(yè)半年后入住率超過90%，本次股轉(zhuǎn)的兩家店雖然沒有披露入住率，但是2年時間能退出說明物業(yè)運營已經(jīng)成熟，不然不符合險資篩選標的的標準，其次根據(jù)睿和智庫監(jiān)測推算，兩項目的理論資本化率分別為7.23%、8.26%，均高于REITs的5%左右標準，可見兩項目運營爬坡期都極短。

2、三宗物業(yè)通過不同的渠道退出，這種靈活的資本運作模式背后實際上三個項目不同的客群定位導(dǎo)致的路線差異

COZI可遇·虹橋店定位為市場化項目，主要客群針對的是追求較高生活質(zhì)量的商務(wù)人士，通過委托高力國際出售，以大宗交易方式轉(zhuǎn)讓項目部分或全部股權(quán)。

而COZI可遇·東外灘店和COZI可遇·新江灣店均納入保障性住房體系，主要客群是面向產(chǎn)業(yè)類科創(chuàng)人才，兩項目周邊具備十分成熟的商務(wù)園區(qū)及商辦寫字樓，產(chǎn)業(yè)聚集度以及產(chǎn)業(yè)人才優(yōu)勢明顯。如黃興大樓離長陽創(chuàng)谷僅300米，而長陽創(chuàng)谷是創(chuàng)業(yè)街區(qū)，也是上海市低碳發(fā)展實踐區(qū)、人工智能示范園區(qū)，里面入駐了多家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)。而建發(fā)·新江灣企業(yè)天地離五角場創(chuàng)智天地園區(qū)僅2.2km，創(chuàng)智天地附近集聚了5個國家級大學(xué)科技園和10個專業(yè)化科技園區(qū)。并且作為保障性住房將可以享受更多的稅收優(yōu)惠，疊加楊浦區(qū)針對人才補貼發(fā)放每月600-8000元的租房補貼，可以為項目提供穩(wěn)定的客源和較好的溢價。

3、三年增值26%，高收益遠超行業(yè)平均水平

從收購價來計算，領(lǐng)盛投資在2023年收購的這兩個項目收購金額為6.77億元，國壽以6.29億元收購其中的60%的股權(quán)，領(lǐng)盛可實現(xiàn)92.9%的資本金退出，項目估值為10.48億元。但在黃興大廈收購中，領(lǐng)盛還承擔(dān)了郎詩青杉資本的1.505億元負債凈額，所以領(lǐng)盛收購兩個項目的實際估值約為8.275億元。相比本次收購兩項目總估值10.48億元，短短三年時間，領(lǐng)盛實現(xiàn)了26%的增值回報，遠超行業(yè)平均水平。

最后，領(lǐng)盛資本通過精準的存量資產(chǎn)收購、高效的運營提升與靈活的資本退出路徑，在短短兩年內(nèi)實現(xiàn)了COZI可遇公寓品牌的快速增值與成功變現(xiàn)。本次國壽資本的接手，也印證了優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)在當下市場中對險資的持續(xù)吸引力。

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