今天得到的小道兒消息，去年12月中旬拍賣(mài)的位于豐臺(tái)的地鐵14號(hào)線張郭莊站附近的商品住宅地塊戶型面積段有了點(diǎn)兒眉目。

我現(xiàn)在得到的小道兒消息是，戶型有70來(lái)平米小三居，100平米左右三面寬三居，以及120平米上下四居。

如果按區(qū)域內(nèi)距離地鐵較遠(yuǎn)的新盤(pán)4萬(wàn)大幾不到5萬(wàn)的網(wǎng)簽價(jià)格盲猜：

1 張郭莊地塊北就在張郭莊地鐵站南邊沒(méi)多遠(yuǎn)，距離地鐵更近。

2 地塊容積率1.5，大概率能出6層左右一梯兩戶高使用率的洋房。

所以地塊如果真就這戶型面積區(qū)間，是不是能做到70多平米洋房小三居估么著400萬(wàn)左右，100平米左右三面寬舒適三居估么著500萬(wàn)上下。

張郭莊是城六區(qū)的豐臺(tái)…城六區(qū)在此前有總價(jià)4、500萬(wàn)的地鐵新盤(pán)項(xiàng)目么？

我回憶了一下，在當(dāng)下應(yīng)該是沒(méi)有的。如果張郭莊地塊就這么出產(chǎn)品，我必須給人家點(diǎn)個(gè)贊！當(dāng)下，城六區(qū)地鐵新盤(pán)獨(dú)一份！

接下來(lái)，用數(shù)據(jù)給大家分析，這個(gè)張郭莊地鐵做70來(lái)平米、100平米三居靠不靠譜。

先說(shuō)結(jié)論，數(shù)據(jù)是支持的，我個(gè)人認(rèn)為邏輯成立，靠譜。

先說(shuō)70多平米做三居，需要什么先決條件。

就一件事——得房率！

畢竟基礎(chǔ)面積小啊，您要套內(nèi)面積不夠肯定出不來(lái)三居。得房率和什么有關(guān)系？?jī)杉拢喝莘e率、好房子。

張郭莊地鐵的容積率是1.5，這個(gè)容積率大概能出什么房子？我們看一個(gè)容積率條件跟該地塊差不多的其他項(xiàng)目。

地塊容積率1.43的海淀半壁店地塊最近拿了地塊中四棟樓的預(yù)售證，這四棟樓3-5層的層數(shù)，我之前看過(guò)整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃圖，所有樓棟最高5層。

張郭莊1.5的容積率比人家略高，5層到頂不一定能做到，但 6、7層到頂呢？我覺(jué)得問(wèn)題不大吧？

所以我說(shuō)張郭莊是6層左右的小洋房，因?yàn)槿思胰莘e率條件在這擺著。

而6層左右的洋房，您簡(jiǎn)單記就好，基礎(chǔ)得房率相對(duì)較高。

另一方面，豐臺(tái)是支持好房子的，好房子要我說(shuō)最簡(jiǎn)單粗暴的就一條，使用率能提高不老少，尤其是豐臺(tái)支持的力度還比較大~

洋房的基礎(chǔ)得房率更高、好房子加持更多使用率…

簡(jiǎn)單說(shuō)，從張郭莊地塊的基礎(chǔ)條件看，使用率肯定是原地起飛高的炸裂！

再來(lái)從拿地開(kāi)發(fā)企業(yè)看，拿地的企業(yè)之前有一款產(chǎn)品叫國(guó)賢府~

國(guó)賢府的主力戶型多少？大致上有90平米左右、110平米左右的洋房三居。

我說(shuō)了，這里是豐臺(tái)，豐臺(tái)好房子的支持力度是大的…

這么一看，貌似所有的邏輯都對(duì)上了~

也來(lái)說(shuō)說(shuō)我的期待點(diǎn)，當(dāng)然前提是源于小戶型這事兒為真：

1 不因小面積上車(chē)盤(pán)而忽視外立面的材質(zhì)與美觀度；

2 不因小面積上車(chē)盤(pán)而降低園林會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)，比如下沉庭院、水系，會(huì)所的功能空間；

3 不因?yàn)樾∶娣e上車(chē)盤(pán)而降低精裝標(biāo)準(zhǔn)，比如中央空調(diào)、凈水、比較好用的廚衛(wèi)電器等，再比如咱不要求奢石通鋪，但最好能在背景墻上有所體現(xiàn)！

這三條代表的是我常說(shuō)的保值三要素，外立面、園林、戶型，精裝也算戶型的一環(huán)。

講在最后，最近這些年城六區(qū)新盤(pán)的做法是，卷更高的標(biāo)準(zhǔn)、做更大的戶型，提高改善客戶的認(rèn)可度。而如果張郭莊地塊就走親民路線，我還是那句話，為了這股‘清流’值得點(diǎn)贊！

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