過去的2025年，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，大概是有史以來(lái)，最凄涼的一年。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，這一年，行業(yè)全口徑銷售規(guī)模過千億的房企數(shù)量，已經(jīng)倒退回了10家。

此外，操盤銷售規(guī)模過千億的房企僅有7家。

權(quán)益銷售額過千億的已經(jīng)僅剩5家。

來(lái)自市場(chǎng)的巨大沖擊下，幾乎沒有房企能夠獨(dú)善其身，不過大浪淘沙，隨著行業(yè)出清逐步接近尾聲，也已篩選出了真正意義上比較抗打的一批房企。

艷姐分別研究了下行業(yè)維度的多個(gè)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)有四家房企，可以說(shuō)是在行業(yè)下行期，同樣綻放了驚人的實(shí)力，問鼎全行業(yè)最新“四大天王”，分別是：

“規(guī)模王”保利發(fā)展

“權(quán)益王”中海地產(chǎn)

“操盤王”綠城中國(guó)

“利潤(rùn)王”華潤(rùn)置地

01

“規(guī)模王”保利發(fā)展

遙想多年前，保利發(fā)展的目標(biāo)還曾一度是“進(jìn)三爭(zhēng)一”，這個(gè)目標(biāo)的背后是，在民企一度霸榜行業(yè)之時(shí)，保利發(fā)展曾在很多年間都是“萬(wàn)年老五”，但這個(gè)情況在2021年保利發(fā)展來(lái)到行業(yè)第四時(shí)就開始迅速扭轉(zhuǎn)：

這家央企隔年就“進(jìn)三”來(lái)到了第二名，2023年就爭(zhēng)到了第一。

算下來(lái)，這個(gè)2025年，已經(jīng)是保利發(fā)展連續(xù)第三年位居行業(yè)全口徑銷售額TOP1。

保利發(fā)展能有今天的成績(jī)，雖然也有同行襯托的緣故，但說(shuō)白了，在這個(gè)國(guó)央企一抓一大把，地方城投也都在紛紛冒頭做地產(chǎn)的年代，能持續(xù)三年在行業(yè)下行期保持住規(guī)模第一，本就并非尋常事。

艷姐翻看了下，保利發(fā)展穩(wěn)住規(guī)模地位，除了過去數(shù)十年的積淀，核心也靠這幾年的戰(zhàn)略致勝。

四大一線城市中，除了深圳因?yàn)橐恍┍娝苤脑虮＠l(fā)展鮮少有所布局，面對(duì)北上廣，保利發(fā)展近幾年的布局策略還是相當(dāng)鮮明的：

上海、廣州狠抓；北京輕抓。

在這三座城市，保利發(fā)展近三年的全口徑銷售成績(jī)分別是這樣的：

上?！?strong>連續(xù)三年的前三，無(wú)論競(jìng)爭(zhēng)多么激烈，始終都位居這座熱門城市的第一梯隊(duì)；

廣州——連續(xù)三年的規(guī)模500億+、連續(xù)兩年的TOP1；

就算是表現(xiàn)最弱的北京——每年也維持住了一兩百億的銷售規(guī)模，迄今仍穩(wěn)在北京市場(chǎng)的前十。

而值得注意的是，這三座城市加起來(lái)的銷售規(guī)模，近三年，從未低于過1100億元。

大家不要忘了我們?cè)陂_頭曾提到，整個(gè)2025年，全行業(yè)規(guī)模達(dá)到千億的房企，有且僅有10家。

去年受整個(gè)行業(yè)影響，加之在北京的規(guī)模收縮，保利發(fā)展在三座城市的總業(yè)績(jī)也是近三年最低的，但這并不影響：

光憑這1116.28億的戰(zhàn)績(jī)，保利發(fā)展就可以干到行業(yè)第九。

并且值得注意的是，去年，除了在北京的業(yè)績(jī)不算出彩，保利發(fā)展一方面在廣州創(chuàng)下了業(yè)績(jī)新高，另一方面，也在上海實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的再次上揚(yáng)。

也因此，去年在一線城市的業(yè)績(jī)整體還是實(shí)現(xiàn)了維穩(wěn)。

而這無(wú)疑，也給保利發(fā)展“規(guī)模王”的地位，狠狠加了一層籌碼。

值得注意的是，在頭部房企都在靠豪宅驅(qū)動(dòng)發(fā)展的時(shí)代，堪稱多邊形戰(zhàn)士的保利發(fā)展同樣也在這條賽道上闖出了新局。

去年在上海，保利世博天悅依舊穩(wěn)定發(fā)揮，百億級(jí)的熱銷和高質(zhì)量交付同步推進(jìn)；楊浦濱江的“外灘序”系列等，曾創(chuàng)下2025年上海最牛認(rèn)購(gòu)率，也幾乎從年初一直火到了年尾。

在業(yè)績(jī)一直非常穩(wěn)中有進(jìn)的廣州，保利發(fā)展還開創(chuàng)了一個(gè)奇跡：

在這座近年來(lái)長(zhǎng)期被頂豪市場(chǎng)“忽視”的一線城市，

這個(gè)成績(jī)放在廣州有多牛呢？

玥璽灣開盤時(shí)，全廣州3000萬(wàn)以上房源的成交套數(shù)和金額，都抵不過這一個(gè)盤的。

實(shí)話說(shuō)，過去在廣州，我們已經(jīng)太久太久沒有聽到如此有聲量的豪宅。

而玥璽灣的成績(jī)更是直接讓全國(guó)炸鍋，雖然后來(lái)深圳灣的頂豪們同樣貢獻(xiàn)了驚人的成績(jī)，但無(wú)疑：

保利玥璽灣的名號(hào)，已然被光榮地刻在了國(guó)內(nèi)頂豪界的歷史豐碑上。

而保利之勝也在于，其產(chǎn)品策略是多點(diǎn)開花，雖大力打造了諸多代表性的豪宅作品，但同樣沒有放棄一些改善、剛改的市場(chǎng)，并且投入了大量的精力。

比如去年論操盤面積，保利還是上海的第一，這個(gè)成績(jī)的背后是，保利在上海的郊區(qū)，也做了不少熱門項(xiàng)目。比如保利西郊和煦|領(lǐng)墅，甚至還是去年上海別墅網(wǎng)簽的TOP1。

而這些項(xiàng)目的勝利，代表的是：保利在更下沉的市場(chǎng)端，依舊擁有舉足輕重的地位。規(guī)模王的地位，才得以長(zhǎng)存。

02

“權(quán)益王”中海地產(chǎn)

從很多年前開始，論權(quán)益占比，中海就一直都是行業(yè)內(nèi)比較領(lǐng)先的存在。

簡(jiǎn)言之，中海的規(guī)模水分，是相對(duì)較小的，而這也就是使得，這兩年行業(yè)分化加劇、很多房企比以往更多地尋求合作共贏后，中海的優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。

從2024年開始，中海雖然在全口徑規(guī)模上一直屈居第二，但論權(quán)益銷售額，卻已默默問鼎行業(yè)，成為行業(yè)最新的“權(quán)益王”。

所以，如果非要實(shí)打?qū)嵉厮惴科髠儭懊撍焙蟮囊?guī)模，如今已經(jīng)無(wú)人干得過中海，并且整體看來(lái)，除了保利尚有一爭(zhēng)之力，其他房企，均已被中海甩出一大截。

非常巧合的是，2024年、2025年，連著2年的時(shí)間，中海的權(quán)益占比都恰好在92%，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這兩年中海所有銷售出去的房子拉出來(lái)盤一盤，只有8%的股權(quán)不是中海自己的。

這個(gè)數(shù)據(jù)單獨(dú)說(shuō)出來(lái)，大概感觸可能還不那么深，但要知道：如今行業(yè)僅有的5家千億權(quán)益規(guī)模的房企中，除了中海，3家權(quán)益占比都不到70%，1家79%。

而中海的高權(quán)益，從某種程度上來(lái)說(shuō)，印射出來(lái)的，是其擁有強(qiáng)勁實(shí)力下的獨(dú)立操盤自信。

中海在北京，就是非常出名的“獨(dú)行俠”，幾乎鮮少尋求對(duì)外合作，再大的地，大多也都是獨(dú)立拿地、獨(dú)立操盤，并且，基本一直都是北京市場(chǎng)毫無(wú)爭(zhēng)議的第一。

但是如果不熟悉北京中海的人，會(huì)看著2025年北京樓榜單上的兩個(gè)中海相當(dāng)困惑。

北京中海新城和北京中海地產(chǎn)，雖然作為兩個(gè)主體出現(xiàn)在了銷售榜單上，在前10中占據(jù)了兩席，但事實(shí)上，同屬于中海。

不過不太尋常的是，他們分別代表了中海在北京的兩個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)，這兩個(gè)團(tuán)隊(duì)分別由張欣、倪健剛出任總經(jīng)理，分別負(fù)責(zé)不同的區(qū)域、不同的項(xiàng)目，共同助力中海在北京的發(fā)展。

其中，中海新城長(zhǎng)期深耕石景山、西城區(qū)，以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)形式為主，并在近些年大量布局朝陽(yáng)區(qū)，2024年11月，朝陽(yáng)區(qū)價(jià)值153億的“朝陽(yáng)酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，就是由中海新城摘下的。

去年，中海在北京這幾個(gè)區(qū)域在售的項(xiàng)目，如石景山的中海瑞文里、中海玉華玖章、中海寰宇天下天境、中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境，西城區(qū)的中海京華玖序，朝陽(yáng)區(qū)的中海萬(wàn)吉玖序、中海朝陽(yáng)ONE、中海時(shí)光之境……也都是中海新城的。

而北京中海地產(chǎn)，屬于中海最早在北京活躍的子公司，目前其核心布局于豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)等，比如豐臺(tái)的中海麗金府、中海·麗澤叁號(hào)院、中海豐和叁號(hào)院三大豪宅、海淀的新興頂豪安瀾·北京，都是北京中海地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)的操盤的。

在北京龐大的牌局下，中海在北京的這兩個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)，分開計(jì)算，依舊在北京的各大榜單上取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

比如全口徑銷售金額榜上，中海新城以214.14億位列第4；北京中海地產(chǎn)以159.72億位列第8；

權(quán)益銷售金額榜上，中海新城以211.29億位列第3；北京中海地產(chǎn)以148.16億位列第4。

而如果這兩個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)的成績(jī)加起來(lái)，無(wú)論在哪張榜單上，中海都將是第一，尤其是權(quán)益銷售金額，中海以超9成的權(quán)益占比，2025年在北京合計(jì)創(chuàng)造了359.45億業(yè)績(jī)，遙遙領(lǐng)先于其他房企。

當(dāng)然，雖然是“權(quán)益王”，但中海并非固步自封之輩，尤其是近年來(lái)的一些重量級(jí)項(xiàng)目，中海有不少都是牽手其他央企共同推進(jìn)的。

而去年，無(wú)論是拿地端、或是項(xiàng)目端，中海的不少合作，都為行業(yè)貢獻(xiàn)了巨量新聞——并且，大概率將在今年持續(xù)炸場(chǎng)。

一方面，中海在上海牽手招商蛇口、中旅投資，共同摘下總價(jià)值超400億的徐濱東安新村世界地王，而三大央企中，中海也是背后最大的投資方。

這么大幅的地塊吃下后，去年全年，中海在上海光是權(quán)益拿地金額就接近400億，穩(wěn)居第一。

去年年底，由招商操盤的安瀾上海已經(jīng)震撼入市，而今年，另一宗更巨幅、中海占了過半股權(quán)的地塊，大概率也將入市。

另一方面，在深圳，和華潤(rùn)置地聯(lián)合打造的深圳灣·澐璽，作為深圳灣首個(gè)入市的頂豪，以首開當(dāng)日超130億的業(yè)績(jī)轟動(dòng)全國(guó)，問鼎去年的中國(guó)首開銷冠。

而體量龐大的深圳灣·澐璽，目前也僅開了一塊地。

此外，安瀾·北京、杭州的2026年度戰(zhàn)略之作中海萬(wàn)潮玖序等都在蓄勢(shì)待發(fā)……

不過隨著一些大體量的合作項(xiàng)目更洶涌的入市，中海今年的權(quán)益占比或許會(huì)有些許變化，但總得來(lái)說(shuō)，大概率依舊將遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于大部分同行。

艷姐有預(yù)感：今年，對(duì)中海來(lái)說(shuō)，或許將會(huì)是相當(dāng)精彩的一年。

03

“操盤王”綠城中國(guó)

在操盤成績(jī)上，由綠城拿到這個(gè)第一并不奇怪。

畢竟眾所周知，綠城除了自家的項(xiàng)目，很大的業(yè)務(wù)重心，在代建。

如今行業(yè)下行期，一貫以品質(zhì)著稱、在過去主攻高端市場(chǎng)的綠城，也成為了這個(gè)時(shí)代，最受寵的房企之一。

而這個(gè)受寵度，一方面體現(xiàn)在諸多C端客群對(duì)綠城品牌堅(jiān)定不移的市場(chǎng)選擇，另一方面體現(xiàn)在諸多沒信心或沒精力自己做開發(fā)的“金主”，對(duì)代建一哥綠管的青睞。

而最終導(dǎo)向的就是，論操盤量，綠城在全行業(yè)都一騎絕塵了。

所以如果乍一看去年的數(shù)據(jù)，綠城也是規(guī)模TOP10中最扎眼的：

這是唯一一家操盤銷售金額比全口徑銷售金額還多的頭部房企。

去年綠城的全口徑銷售金額是1534億，但其操盤金額卻足足達(dá)到了2519億：

超出了近乎千億的規(guī)模，相當(dāng)于一家10強(qiáng)房企。

并且2519億，甚至已經(jīng)和保利的全口徑銷售金額非常接近了。

這里和大家解釋一下，克而瑞的操盤金額統(tǒng)計(jì)口徑是以企業(yè)操盤口徑納入項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，也包括了代建。

因此保守估計(jì)，綠城光是靠代建創(chuàng)造的業(yè)績(jī)，一年都已經(jīng)來(lái)到了千億規(guī)模……

并且，這件事并非是第一次發(fā)生，而是已經(jīng)持續(xù)了很多年，最終在2025年，綠城貢獻(xiàn)出了全行業(yè)的最強(qiáng)操盤實(shí)力——簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，整個(gè)樓市最巨額的資金，都流入了綠城操盤的項(xiàng)目中。

實(shí)話說(shuō)，近些年的綠城因?yàn)楹芏鄡?nèi)外部的變化，也是非常有爭(zhēng)議的一家房企，但是數(shù)據(jù)卻告訴我們，綠城，始終是那個(gè)能得到市場(chǎng)高度認(rèn)可的綠城。

去年是綠城成立的30周年，也是其產(chǎn)品集中爆發(fā)的一年，以浙江區(qū)域和華東區(qū)域為例。

早在去年年中時(shí)，綠城浙江區(qū)域以大本營(yíng)浙江為首，，以“玫瑰園”、“月華系”、“鳳起系”等不同高端產(chǎn)品線，幾乎從審美、精工、場(chǎng)景創(chuàng)新等各個(gè)維度全面刷新了行業(yè)認(rèn)知。

華東區(qū)域也一次性推出了上海潮鳴東方、上海逸廬、蘇州鳳起潮鳴、蘇州沁百合、南京沁百合、南京云廬、無(wú)錫逸廬，而這些作品基本都是當(dāng)?shù)氐谋?，比?strong>潮鳴東方，作為徐濱的“上一代地王”，19.5萬(wàn)/㎡的均價(jià)，開盤日光，也才有了后續(xù)中海等房企對(duì)徐濱更熱烈的下注。

而值得注意的是，如果說(shuō)對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，是用少數(shù)幾個(gè)拔尖的項(xiàng)目來(lái)?yè)伍T面，那么對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，前面的這些項(xiàng)目，幾乎每一座都可以拉出來(lái)獨(dú)當(dāng)一面。

綠城·湖境月華實(shí)景圖

可以說(shuō)，綠城的產(chǎn)品底蘊(yùn)支撐下，在這個(gè)時(shí)代，這家房企手里項(xiàng)目的均好性基本也可以說(shuō)是做得最冒尖的，前段時(shí)間克而瑞發(fā)布了2025年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100榜單，綠城也依舊是穩(wěn)穩(wěn)的第一。

包括據(jù)艷姐所知，上海等很多優(yōu)質(zhì)城市核心地段的項(xiàng)目，也有不少是綠城代建的，為的就是將這些地方的價(jià)值發(fā)揮出來(lái)。

而目前看來(lái)，綠城管理的代建賦能已經(jīng)步入了一個(gè)頗為穩(wěn)定的階段，對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，每年自家做個(gè)上千億的規(guī)模，綠管再用代建賦能上千億，基本就能在這個(gè)時(shí)代活得頗為滋潤(rùn)了。

04

“利潤(rùn)王”華潤(rùn)置地

雖然從年度目前的幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)中，華潤(rùn)置地看著似乎都并非最拔尖的那一個(gè)，但是有一個(gè)更關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，結(jié)果基本不難猜測(cè)：

2025年最有可能問鼎“利潤(rùn)王”的房企，大概就是華潤(rùn)置地。

一方面，華潤(rùn)置地的賺錢能力已經(jīng)被反復(fù)驗(yàn)證。

回顧看2024年全年，華潤(rùn)置地就已以255億凈利潤(rùn)超出第二名百億左右，位列全行業(yè)第一。

而2025年上半年時(shí)，華潤(rùn)置地也同樣已在半年時(shí)間內(nèi)賺了超百億，以118.8億元凈利潤(rùn)位居行業(yè)第一——而當(dāng)時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)，就已微超規(guī)模王保利和權(quán)益王中海的凈利潤(rùn)之和。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，華潤(rùn)置地目前的賺錢能力已經(jīng)可以頂?shù)蒙蟽杉易铑^部的央企。

而眾所周知，華潤(rùn)置地的賺錢能力，已經(jīng)不止于開發(fā)性業(yè)務(wù)，其如今更大的現(xiàn)金奶牛，實(shí)則在于經(jīng)常性業(yè)務(wù)。

更驚人的是，如今華潤(rùn)置地光是依靠經(jīng)常性業(yè)務(wù)，幾乎就能跑贏所有其他同行，早在去年時(shí)，華潤(rùn)置地的經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)就首次超過了百億，以此拉開了和同行之間的利潤(rùn)差距，幾乎已經(jīng)成為“賺錢能力”上的無(wú)冕之王。

而經(jīng)常性業(yè)務(wù)作為相對(duì)穩(wěn)固的利潤(rùn)來(lái)源，也成為了華潤(rùn)置地利潤(rùn)最強(qiáng)的護(hù)城河，簡(jiǎn)言之，在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，基本只要華潤(rùn)置地在開發(fā)業(yè)務(wù)端穩(wěn)定發(fā)揮，其就能穩(wěn)坐利潤(rùn)王。

包括2025年全年的利潤(rùn)王，數(shù)據(jù)雖未出，卻幾乎非華潤(rùn)置地莫屬。

另一方面，華潤(rùn)置地的營(yíng)銷實(shí)力，還在反復(fù)“轟炸”市場(chǎng)。

以上海為例，華潤(rùn)置地甚至創(chuàng)下了多個(gè)紀(jì)錄：

比如，上海老城廂的士林·潤(rùn)園，面對(duì)上海風(fēng)貌別墅的激烈競(jìng)爭(zhēng)，卻問鼎“上海風(fēng)貌別墅年度三冠王”，基于風(fēng)貌別墅只存于上海，也可以說(shuō)是“全國(guó)風(fēng)貌別墅三冠王”。

再比如，新楊思的翡云悅府，是整個(gè)2025年上海年度唯一破千套的項(xiàng)目，包攬上海銷售面積、套數(shù)TOP1，也是2025年全國(guó)單價(jià)10萬(wàn)+/㎡樓盤銷售套數(shù)冠軍。

甚至，就在去年年末時(shí)，華潤(rùn)置地在上海后灘打出開門紅，澐啟濱江首開日光，甚至貢獻(xiàn)了去年9月以來(lái)，整個(gè)上海唯一一個(gè)實(shí)打?qū)嵉?/strong>日光成績(jī)。

多個(gè)紀(jì)錄之下，華潤(rùn)置地甚至一舉成為了2025年度整個(gè)上海的“權(quán)益王”。

值得注意的是，在深圳，華潤(rùn)置地同樣貢獻(xiàn)了巨大的爆點(diǎn)，即我們前面提到的“2025年全國(guó)開盤銷冠”深圳灣澐璽。

這種在售的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，雖然在當(dāng)下并不能立馬從利潤(rùn)層面體現(xiàn)出來(lái)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必將是利潤(rùn)上的一大助攻。

而這樣的項(xiàng)目，在過去，華潤(rùn)置地就有很多，比如2024年，上海的套數(shù)第一是華潤(rùn)置地在寶山南大的中環(huán)置地中心潤(rùn)府。

接下來(lái)，華潤(rùn)置地也還會(huì)有更多，比如前面提到的上海后灘和深圳灣的兩個(gè)澐系產(chǎn)品，都是超級(jí)大盤，更大的看頭還要在后面。

就像我們前面說(shuō)的，只要華潤(rùn)置地在開發(fā)業(yè)務(wù)端穩(wěn)定發(fā)揮，蟬聯(lián)利潤(rùn)王應(yīng)該難度不大——而目前看，其水準(zhǔn)一直相當(dāng)穩(wěn)定。

值得注意的是，從去年開始，華潤(rùn)置地也醞釀了一次營(yíng)銷體系上的巨大變革，去年11月，其在海南召開了全國(guó)首屆潤(rùn)伙伴營(yíng)銷共創(chuàng)大會(huì)，通過，目測(cè)下來(lái)或?qū)?huì)給華潤(rùn)置地的營(yíng)銷帶來(lái)一些更好的變化。

就在前段時(shí)間，華潤(rùn)置地全新官方房產(chǎn)生活服務(wù)平臺(tái)“小潤(rùn)+”正式煥新升級(jí)，以此打通了地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)生態(tài)、萬(wàn)象服務(wù)、萬(wàn)象商業(yè)、城市資源等全域業(yè)務(wù)，為客戶找房、選房、購(gòu)房、交付、入住等環(huán)節(jié)提供全周期服務(wù)。

如今，屬于華潤(rùn)置地更好的未來(lái)，也才剛剛開始。

結(jié)語(yǔ)

過去的2025年，無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最為深刻的“壓力測(cè)試”之年。

我們重新審視這逆勢(shì)之中殺出來(lái)的四大天王，他們雖然都有央企背景、本身就容易穿越周期，但同樣的，這個(gè)時(shí)代的殘酷恰恰就在于：強(qiáng)大的背景也并非是萬(wàn)能的。

能夠在風(fēng)暴之中綻放出獨(dú)特的光彩，精準(zhǔn)地把握住時(shí)代的脈搏，本就已經(jīng)是一種優(yōu)秀。

也歡迎大家一起來(lái)探討：這個(gè)2026年，你最看好四大天王中的哪一家？

主編：張艷

責(zé)編：Nanako

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

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