（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2007年，林志遠(yuǎn)看中了大興一套新房。當(dāng)時(shí)，他正在為某地產(chǎn)項(xiàng)目做門窗工程，開(kāi)發(fā)商欠他一筆工程款。他和父親林國(guó)棟商量：用這筆工程款抵房款，但以父親名義簽約購(gòu)房，理由是“方便辦證”。

房屋總價(jià)約47萬(wàn)元，由甲建材公司（林國(guó)棟任法定代表人、持股80%）向開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)賬支付。交房后，林志遠(yuǎn)的妻子出資裝修，一家人在一號(hào)房屋住了近十年，后搬出，房屋由孫子林浩和兒媳張婷居住。

2021年，林國(guó)棟將一號(hào)房屋過(guò)戶給林浩和張婷。林志遠(yuǎn)得知后大怒，認(rèn)為父親“惡意串通”轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，隨即起訴，要求：

父親賠償經(jīng)濟(jì)損失370萬(wàn)元（按房屋現(xiàn)值）；

承擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等。

他提交了一份《協(xié)議書(shū)》，稱甲建材公司曾同意“扣其80萬(wàn)工程款用于購(gòu)房，因便于辦證，登記在法人林國(guó)棟名下”。他還申請(qǐng)證人出庭，并出示購(gòu)房合同、付款憑證、裝修票據(jù)等，證明自己是實(shí)際出資人和使用人。

林國(guó)棟堅(jiān)決否認(rèn)：

一號(hào)房屋是公司以房抵債所得，他是債權(quán)人；

所有款項(xiàng)來(lái)自公司賬戶，非林志遠(yuǎn)個(gè)人；

《協(xié)議書(shū)》上公章系偽造，證人記憶模糊；

讓兒子一家住婚房，是父親對(duì)子女的正常支持；

如今將房贈(zèng)與孫子，是家庭內(nèi)部安排，合法合理。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林志遠(yuǎn)的全部訴訟請(qǐng)求。

林國(guó)棟勝訴，有權(quán)處分登記在其名下的房產(chǎn)。

法院說(shuō)理

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”進(jìn)行審查，重點(diǎn)指出：

第一，缺乏借名合意的直接證據(jù)。

林志遠(yuǎn)提交的《協(xié)議書(shū)》真實(shí)性存疑，公章與公司備案不符，且內(nèi)容顯示“公司扣款”，而非“林志遠(yuǎn)個(gè)人出資”。即使真實(shí)，也僅反映公司與林志遠(yuǎn)之間的債務(wù)安排，不能證明父子之間存在“借名買房”的約定。

第二，購(gòu)房款來(lái)源于公司，非個(gè)人資金。

所有房款均由甲建材公司賬戶支付，而林國(guó)棟是公司實(shí)際控制人。在無(wú)相反證據(jù)情況下，應(yīng)認(rèn)定購(gòu)房行為系公司或林國(guó)棟本人所為，不能推定為林志遠(yuǎn)出資。

第三，家庭成員間的居住與代辦不等于權(quán)屬歸屬。

妻子代簽合同、持有房產(chǎn)證、出資裝修，在父子、祖孫共同生活的背景下，屬于家庭內(nèi)部便利安排，不能作為確權(quán)依據(jù)。否則，將混淆親情支持與產(chǎn)權(quán)歸屬。

第四，登記具有公示效力，處分行為合法。

一號(hào)房屋自2008年起即登記在林國(guó)棟名下，單獨(dú)所有。作為合法產(chǎn)權(quán)人，他有權(quán)將房屋贈(zèng)與孫子，無(wú)需征得兒子同意。林志遠(yuǎn)若認(rèn)為公司資產(chǎn)被侵占，應(yīng)另案主張，而非在本案中索賠。

綜上，法院認(rèn)為：林志遠(yuǎn)未能形成完整證據(jù)鏈證明其對(duì)一號(hào)房屋享有物權(quán)，其索賠請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。

辦案心得

本案為“家庭內(nèi)部房產(chǎn)糾紛”提供了重要警示：

首先，公司資金≠個(gè)人出資。

即使兒子是工程實(shí)際施工人，但若房款從父親控制的公司賬戶支出，且無(wú)明確代付協(xié)議，難以認(rèn)定為個(gè)人購(gòu)房出資。公私財(cái)產(chǎn)必須嚴(yán)格區(qū)分。

其次，“方便辦證”不是合法借名理由。

借名買房需有明確合意+實(shí)際出資+持續(xù)主張權(quán)利。僅以“辦證方便”為由，長(zhǎng)期不確權(quán)，反而接受父親持有房產(chǎn)證，極易被認(rèn)定為贈(zèng)與或家庭安排。

再次，親情支持不等于產(chǎn)權(quán)讓渡。

父母提供婚房、允許子女裝修居住，是常見(jiàn)家庭倫理行為。不能以此反推房屋歸子女所有。真正的借名人會(huì)及時(shí)簽署協(xié)議、保留付款憑證、主張過(guò)戶。

最后，登記產(chǎn)權(quán)人有權(quán)依法處分房產(chǎn)。

只要房屋登記在父親名下，無(wú)論實(shí)際誰(shuí)住、誰(shuí)裝，父親均有權(quán)出售、贈(zèng)與。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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