樓市洗牌期，過(guò)硬產(chǎn)品力穿越周期的能力，更能顯現(xiàn)。

2月初，南京樓市被大校場(chǎng)金基望樾府刷屏。一套建面約234㎡大平層，不光刷新小區(qū)二手房成交總價(jià)紀(jì)錄，還以超5萬(wàn)/㎡的單價(jià)“揚(yáng)眉吐氣”。

從早期的拓荒盤(pán)保利堂悅、華著蘭庭、云瀾尚府，到文淵府、金地大成雅境，再到潤(rùn)鴻府、保利博雅和著等，大校場(chǎng)已有超20家樓盤(pán)陸續(xù)交付。

金基望樾府的獨(dú)立行情，是個(gè)例還是普遍現(xiàn)象？地產(chǎn)銳評(píng)對(duì)大校場(chǎng)次新房進(jìn)行了最新摸底，為大家呈現(xiàn)市場(chǎng)的真實(shí)面貌。

01

先看最近刷屏的金基望樾府千萬(wàn)級(jí)次新房。

據(jù)中介介紹，這套房成交于2月2日，為234㎡的四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶(hù)型，位于采光、視野都還不錯(cuò)的4樓，總價(jià)1180萬(wàn)，單價(jià)約5.03萬(wàn)/㎡。

這是什么水平？

公開(kāi)平臺(tái)上，小區(qū)歷史成交情況顯示：望樾府賣(mài)出過(guò)2套143㎡四房戶(hù)型，去年2月成交的總價(jià)750萬(wàn)，單價(jià)超5萬(wàn)2；去年10月成交的總價(jià)為600萬(wàn)，單價(jià)不到4萬(wàn)2（不排除有近期成交數(shù)據(jù)未上傳的情況）。

直觀(guān)數(shù)據(jù)上，今年2月初成交的這套房，帶領(lǐng)望樾府重回單價(jià)5萬(wàn)+陣營(yíng)。

與此同時(shí)，由于面積大，相應(yīng)拉升了總價(jià)。銳評(píng)君盤(pán)點(diǎn)了這幾年大校場(chǎng)的二手房成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)1180萬(wàn)的望樾府，幾乎是大校場(chǎng)次新房市場(chǎng)的千萬(wàn)級(jí)“一枝獨(dú)秀”。

金基望樾府，憑什么賣(mài)這么貴？原因，其實(shí)不難找。

首先，足夠稀缺。

金基望樾府共有9棟住宅670戶(hù)，從戶(hù)型分布來(lái)看，234㎡大平層僅有一棟樓有，且為總高18層的小高層。

在二手房貨架上搜羅一番，這款大戶(hù)型的在售房源數(shù)量為個(gè)位數(shù)，最高報(bào)價(jià)達(dá)1450萬(wàn)。

將目光放大到整個(gè)大校場(chǎng)，相似面積段，二手房?jī)H云瀾尚府等極少數(shù)小區(qū)有；新房，也只有九廬230㎡洋房等為數(shù)不多的選項(xiàng)。

用中介的話(huà)來(lái)講，物以稀為貴。

其次，品質(zhì)過(guò)硬。

金基的產(chǎn)品力，南京人多半知道。

望樾府是金基在大校場(chǎng)的首個(gè)豪宅，硬件如外立面、景觀(guān)、地庫(kù)、戶(hù)型、精裝，軟件如會(huì)所運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等，可圈可點(diǎn)。

有業(yè)主直接夸贊：“交付后門(mén)崗安保依舊是年輕小伙，堅(jiān)持會(huì)所不外包，為業(yè)主上門(mén)送快遞、收垃圾，望樾府真正做成全周期的豪宅標(biāo)桿?！?/p>

02

除了金基望樾府，大校場(chǎng)還有一些次新小區(qū)值得說(shuō)道說(shuō)道。

一個(gè)是偉星譽(yù)璟府。

去年夏天交付以來(lái)，偉星譽(yù)璟府陸續(xù)有二手房成交。

面積段上，小到119㎡、大到196㎡都有；成交單價(jià)，集中在4.1萬(wàn)至4.6萬(wàn)，站穩(wěn)單價(jià)4萬(wàn)+陣營(yíng)。

2023年底交付的金基璞悅和園，同樣是單價(jià)4萬(wàn)+陣營(yíng)里的成員。

公開(kāi)平臺(tái)顯示，2025年，璞悅和園成交了兩套二手房：

10月底成交的140㎡四房，總價(jià)572萬(wàn)，單價(jià)近4.1萬(wàn)，成交周期只有14天；

9月中下旬成交的182㎡四房，總價(jià)818萬(wàn)，單價(jià)近4.5萬(wàn)。

值得一提的是，集中在2025年交付的琥珀云臺(tái)、文璟和頌、保利文華、金基新睿樾府、三金睿境、保利博雅和著等，近期陸續(xù)有了首套二手房成交。

2025年12月底交付的保利博雅和著很是生猛，今年1月成交了2套115㎡三房。一套中樓層總價(jià)474萬(wàn)，單價(jià)超4萬(wàn)1；另一套高樓層總價(jià)415萬(wàn)，單價(jià)超3萬(wàn)6。定價(jià)權(quán)，更多由買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈決定。

2025年10月交付的文璟和頌，11月初就成交了一套131㎡三房，總價(jià)近564萬(wàn)，單價(jià)4.3萬(wàn)/㎡，成交周期僅9天。

2025年10月交付的金基新睿樾府，于12月21日成交一套101.19㎡的三房，總價(jià)近427萬(wàn)，單價(jià)約4.2萬(wàn)/㎡。

2025年4月交付的云尚紫薇，一套141㎡三房于12月初成交，總價(jià)576萬(wàn)，單價(jià)不到4萬(wàn)1。

2025年3月交付的三金睿境，今年1月上旬成交了一套119㎡三房，總價(jià)503萬(wàn)，單價(jià)4.2萬(wàn)/㎡。目前，項(xiàng)目還有現(xiàn)房新房在售，全裝修均價(jià)約4.78萬(wàn)/㎡。

相比之下，2025年6月交付的保利文華，二手房“首秀”就接地氣多了。一套128㎡的三房，在掛牌4個(gè)多月后，以422萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)約3.3萬(wàn)/㎡。

03

基于近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)，銳評(píng)君整理了大校場(chǎng)主流次新小區(qū)的成交情況。

顯然，鮮明的價(jià)格梯隊(duì)已經(jīng)形成：

站在塔尖的是金基望樾府，不止一套房源成交單價(jià)在5萬(wàn)/㎡以上；

4-4.5萬(wàn)/㎡價(jià)格段，以華著蘭庭北區(qū)、偉星譽(yù)璟府、金基璞悅和園、文璟和頌、金基新睿樾府、三金睿境、云尚紫薇等為主；

潤(rùn)鴻府、錦云臺(tái)、琥珀云臺(tái)、云尚紫闕、云萃府、保利文華、明閱府、金地大成匯文府、文淵府、金陵中心、云瀾尚府、金地大成雅境等，成交單價(jià)則集中在3字頭；

大校場(chǎng)的拓荒盤(pán)保利堂悅、復(fù)地宴南都，早在2021年、2022年經(jīng)歷過(guò)單價(jià)超5萬(wàn)/㎡成交的高光時(shí)刻，如今回落到2字頭。現(xiàn)在，總價(jià)300萬(wàn)左右，能買(mǎi)到120㎡三房。

在我們看來(lái)，現(xiàn)在的大校場(chǎng)次新房市場(chǎng)，呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)。

第一，受下行的樓市行情影響，部分小區(qū)首批次二手房?jī)r(jià)已經(jīng)“破發(fā)”。拿三金睿境舉例，當(dāng)年新房含包均價(jià)約5.2萬(wàn)/㎡，如今二手房成交單價(jià)約4.2萬(wàn)/㎡。

第二，樓市洗牌持續(xù)，產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)細(xì)節(jié)、交付年頭、地段占位等的差異共同作用，使板塊內(nèi)的價(jià)格分化愈發(fā)明顯。

第三，盡管已交付小區(qū)超20家，部分小區(qū)體量還不小，但除了復(fù)地宴南都、保利堂悅，大校場(chǎng)的大部分迭代住區(qū)二手房掛牌數(shù)量很有限，比如偉星掛牌10套，文璟和頌、璞悅和園、新睿樾府都只掛牌9套……房源數(shù)量可控，一定程度上能避免激烈競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的價(jià)格踩踏。

對(duì)于買(mǎi)房人而言，當(dāng)下不失為置業(yè)大校場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。

一方面，大校場(chǎng)已進(jìn)入高度兌現(xiàn)期。

不光是房子的兌現(xiàn)，大校場(chǎng)的配套已全面落地，南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（南部新城校區(qū)）、南外明遠(yuǎn)中小學(xué)；地鐵5號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)二期；中國(guó)第二歷史檔案館新館、南京市不動(dòng)產(chǎn)檔案館、全民健身中心……交通、商業(yè)、教育、生態(tài)等資源全維度、遞進(jìn)式兌現(xiàn)，提升居住幸福感。

另一方面，定位南京主城中心高能級(jí)板塊，大校場(chǎng)的房子，品質(zhì)迭代與體驗(yàn)升級(jí)“兩手抓”。

保利、金基、金茂、奧體建設(shè)、華潤(rùn)等房企深耕大校場(chǎng)，為板塊帶來(lái)不重樣的好房子。

現(xiàn)在這些開(kāi)發(fā)商打造的品質(zhì)住區(qū)陸續(xù)交付、擺上二手房貨架，在市場(chǎng)持續(xù)洗牌、房子回歸居住價(jià)值的當(dāng)下，總價(jià)5、600萬(wàn)能挑到優(yōu)質(zhì)改善房源的選擇面非常大。

當(dāng)然，對(duì)于想“加盟”大校場(chǎng)，但預(yù)算有限的年輕人而言，最低上車(chē)門(mén)檻已來(lái)到200多萬(wàn)。