來(lái)源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者:王婷婷WTT

萊坊發(fā)布最新一份《全球超級(jí)豪宅報(bào)告》顯示，全球12個(gè)主要城市的樓市在2025年第四季度共成交了555宗超級(jí)豪宅(1000萬(wàn)美元以上成交額的住宅)，環(huán)比再升17%；總成交金額103億美元上升20%。

其中，香港超豪宅上季度成交量達(dá)81宗、成交額15.7億美元，為2021年底以來(lái)最高。香港已躍升至全球第二位。

萊坊高級(jí)董事及住宅物業(yè)代理部主管劉文華表示，香港的豪宅市場(chǎng)正回暖，近月成交持續(xù)上升。超豪宅成交回升勢(shì)頭亦延續(xù)至今年，有望進(jìn)一步增強(qiáng)。

若時(shí)間拉長(zhǎng)一些，另一個(gè)城市也值得關(guān)注——上海。

萊坊《2025/26居住報(bào)告》顯示，從過(guò)去五年至2025年第二季度，全球多個(gè)城市高端住宅市場(chǎng)的漲幅創(chuàng)下歷史新高，其中上海排到了全球第9位，漲幅32.8%。

從2026年1月的數(shù)據(jù)看，上海二手房網(wǎng)簽站穩(wěn)2.2萬(wàn)套，連續(xù)三月高位，掛牌量持續(xù)回落，樓市隱約呈現(xiàn)筑底信號(hào)。

第一個(gè)房?jī)r(jià)回升的城市

香港料連漲6年漲幅85%

香港作為國(guó)際金融、人才和科創(chuàng)亞洲第一，商品貿(mào)易額全球前十，全球第四大外商直接投資目的地，在多種維度都堪稱(chēng)“中國(guó)第一城”。

而今在房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港也已經(jīng)走出了調(diào)整期去年開(kāi)始明顯回升，成為中國(guó)第一個(gè)房?jī)r(jià)回升的城市。

香港差估署數(shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)正式止跌回升，漲幅約1.14%。私人住宅售價(jià)指數(shù)和環(huán)比漲幅頻創(chuàng)新高；一手成交總額在前十一月已經(jīng)已超過(guò)了去年全年的水平，今年樓市明顯回暖。

中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青就直言:“香港樓價(jià)將在三年內(nèi)突破新高點(diǎn)，這輪上漲行情能持續(xù)六年，從2025年一直漲到2031年，累計(jì)漲幅可能達(dá)到85%?！?/p>

香港樓市回升，離不開(kāi)豪宅成交的拉動(dòng)。

“能一出手10億級(jí)資金買(mǎi)豪宅的內(nèi)地買(mǎi)家，近期手頭有好幾個(gè)，部分交易將接近尾聲?！庇匈Y深豪宅中介就透露，對(duì)于不少有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，目前是抄底香港樓市的機(jī)會(huì)。

的確，香港的知名豪宅成交案例也很多，例如去年6月嘉峰物流的謝燕妮(順豐系)，就買(mǎi)下亞洲樓王Mount Nicholson頂層特色戶(hù)。普衡律所合伙人李曙峰2.88億港元購(gòu)得香港山頂白加道一套豪宅。5月Mount Nicholson以6.09億港元售出一套(單價(jià)高達(dá)14.44萬(wàn)港元/呎)。去年8月Twelve Peaks開(kāi)售的12棟別墅，最高報(bào)價(jià)甚至高達(dá)每平方英尺17.5萬(wàn)港元（折合人民幣約150萬(wàn)元/平方米），刷新了香港甚至亞洲豪宅的單價(jià)紀(jì)錄。

（延伸閱讀《第一個(gè)房?jī)r(jià)回升的城市來(lái)了，業(yè)內(nèi)稱(chēng)要連漲6年，漲幅85%！》）

當(dāng)然，香港普通房產(chǎn)的銷(xiāo)售同樣火熱，且內(nèi)地買(mǎi)家不少。

中原地產(chǎn)記錄就顯示，內(nèi)地買(mǎi)家買(mǎi)房數(shù)量已連續(xù)兩個(gè)季度上升(以普通話(huà)拼音登記入市，統(tǒng)計(jì)為內(nèi)地買(mǎi)家)，今年第三季度錄得3797宗，較第二季度的3559宗增幅近7%。

“香港人買(mǎi)房，很看重房產(chǎn)的租金回報(bào)率?，F(xiàn)在香港的貸款利率在下降，相關(guān)稅收也在下降，所以今年多數(shù)片區(qū)住宅的租金回報(bào)率都高于貸款利率，帶來(lái)了積極的房?jī)r(jià)預(yù)期，讓更多買(mǎi)家對(duì)香港房產(chǎn)價(jià)值重新有了信心?！毕愀壑性禺a(chǎn)有中介就表示。

迪拜樓市領(lǐng)漲全球

中國(guó)人貢獻(xiàn)明顯

在萊坊上述《全球超級(jí)豪宅報(bào)告》中，排名全球第一的是迪拜。

2025年第四季以143宗成交及25億美元的總值成績(jī)位列第一，按季成交量增加39%，成交金額上升27%。

實(shí)際上，過(guò)去五年至2025年第二季度，迪拜的高端住宅市場(chǎng)以107%的漲幅位居全球第二，超級(jí)豪宅成交漲幅則位居全球第一。

而這背后，不能忽略一個(gè)樓市主力——中國(guó)人和華人。

數(shù)據(jù)顯示，迪拜的常住華人37萬(wàn)占總?cè)丝?%-9%，穩(wěn)居外籍購(gòu)房主力陣營(yíng)；在部分熱門(mén)樓盤(pán)華人占比甚至達(dá)到20%-30%。

在“中國(guó)力量”的拉動(dòng)下，2025年迪拜房地產(chǎn)成交額達(dá)到9170億迪拉姆(折合人民幣約1.74萬(wàn)億元)，同比增長(zhǎng)超20%。這個(gè)面積略小于常州市的地區(qū)，卻創(chuàng)造了相當(dāng)于中國(guó)2025年全國(guó)新建商品房1/5總銷(xiāo)售額的成交數(shù)據(jù)，堪稱(chēng)恐怖。

房?jī)r(jià)更驚人。據(jù)官方披露2025年迪拜經(jīng)濟(jì)型公寓和別墅租金漲幅平均20%-24%，售價(jià)2021年-2024年的年均漲幅在15%-30%，2024年上漲20％左右，部分郊區(qū)家庭型別墅價(jià)格翻倍增長(zhǎng)。

阿聯(lián)酋《房地產(chǎn)法》允許外國(guó)人在指定區(qū)域買(mǎi)賣(mài)房屋。迪拜允許在房子沒(méi)交付時(shí)轉(zhuǎn)手，買(mǎi)房最低首付10%。因?yàn)楝F(xiàn)在迪拜核心區(qū)的房產(chǎn)凈租金回報(bào)率在4%-7%且無(wú)所得稅，所以被一些中國(guó)人視為美元資產(chǎn)“替代”，尤其是中產(chǎn)和小企業(yè)主。

其中，小企業(yè)主值得一提，迪拜已有約4200家中資企業(yè)，主要從事貿(mào)易、電商、物流。另外來(lái)自東南亞和不詳?shù)貐^(qū)的博彩、灰色金融企業(yè)，也越來(lái)越多在迪拜購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)業(yè)園和寫(xiě)字樓。

另?yè)?jù)迪拜地產(chǎn)人士介紹，也有不少中國(guó)人是為了拿居留身份(投資170萬(wàn)元可獲得全家長(zhǎng)期居留簽)、子女國(guó)際教育、度假自用等原因在迪拜買(mǎi)房，而且現(xiàn)在這類(lèi)買(mǎi)家越來(lái)越多，市場(chǎng)上純投機(jī)比例已低于2014年及之前。

（詳見(jiàn)《漲出新高！中國(guó)人又開(kāi)始熬夜排隊(duì)“搶房”了》）

但無(wú)論怎么漲，房子本身的價(jià)值都有合理范圍的限定，不會(huì)無(wú)限拉升，過(guò)多的泡沫終將破滅。過(guò)度的下跌和低估，也會(huì)伴隨市場(chǎng)的回升得到一定修復(fù)。在周期之中看待房地產(chǎn)，會(huì)更加客觀(guān)一些。