人民幣兌美元匯率升值會(huì)直接推動(dòng)中國核心城市的房價(jià)上漲

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、無論是市場，還是政府的監(jiān)管都決定人民幣兌美元匯率將進(jìn)入上行期，且這一輪上行是長周期與不可逆的

2月10日，人民幣兌美元離岸匯率達(dá)到6.9035，再創(chuàng)歷史新高，而2025年11月末，人民幣兌美元離岸匯率大致為7.12，3個(gè)月升值2100多個(gè)基點(diǎn)

匯率走勢取決于兩點(diǎn)，即

1、 市場的公允出清

2、 主管部門的人為操縱

無論是市場，還是政府的監(jiān)管都決定人民幣兌美元匯率將進(jìn)入上行期，且這一輪上行是長周期與不可逆的，事實(shí)根據(jù)購買力平價(jià)來計(jì)，人民幣兌美元的匯率應(yīng)該到3.5左右較為合適

一直以來，人民幣被嚴(yán)重低估的關(guān)鍵是中國經(jīng)濟(jì)依然是外貿(mào)出口導(dǎo)向?yàn)橹?，境外投資為輔，但是隨著中國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)海外擴(kuò)張，境外投資相對(duì)外貿(mào)出口的比例呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，在這一背景下人民幣匯率升值就是大趨勢

另外，隨著中國高科技產(chǎn)業(yè)的全面突破，中國外貿(mào)出口的競爭力已經(jīng)基于高附加值，而非低價(jià)，自然人民幣匯率升值能夠?qū)崿F(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)的利益最大化

最關(guān)鍵，也是最重要的是國家必須借助這一輪全球貨幣寬松出清前期發(fā)展所積累的巨額債務(wù)與實(shí)現(xiàn)新一輪的發(fā)展

只要維持人民幣匯率升值的態(tài)勢，國際資本進(jìn)入中國市場的收益就能夠兜底，自然會(huì)大幅涌入，推高中國的資產(chǎn)價(jià)格，擴(kuò)張社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表，提升消費(fèi)潛力，最大化釋放社會(huì)的潛在生產(chǎn)力與創(chuàng)造力，最關(guān)鍵的是能夠?yàn)榍捌诜e累在地方政府與開發(fā)商手中的巨額債務(wù)接盤

二、最近幾年長三角與珠三角部分地區(qū)，尤其上海、深圳一帶的房地產(chǎn)基本面持續(xù)大幅提升，具有極大的投資機(jī)會(huì)

目前恰逢全球大國集體貨幣寬松，尤其是中國與美國，低利率與超額貨幣投放必然會(huì)推高基本面持續(xù)提升地區(qū)的房價(jià)

而中國全面體系化突破的高科技產(chǎn)業(yè)、人口與資本持續(xù)向長三角、珠三角聚集以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資規(guī)模遠(yuǎn)超歷史等現(xiàn)實(shí)決定上海周邊附屬城市的房價(jià)上漲具有絕對(duì)的基本面支撐，能夠?yàn)橛咳氲馁Y本提高收益與為風(fēng)險(xiǎn)兜底

疊加估值極低，上海周邊附屬城市的房價(jià)與各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅不相上下，具有極大的估值套利空間

另外，隨著中國進(jìn)入低利率時(shí)代與這一輪房地產(chǎn)大幅回調(diào)，租金已經(jīng)能夠覆蓋月按揭貸款，租售比已經(jīng)超出10年期國債與5年期LPR的利率，這讓各路資本有了借助銀行貸款空手套的獲益機(jī)會(huì)，自然會(huì)吸引各路資本蜂擁而入，規(guī)?；脑隽抠Y金共同推高房價(jià)

十八大之前，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位是效率兼顧公平，而十八大之后，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位變?yōu)樾蕛?yōu)先，公平次之，在這一定性轉(zhuǎn)換之下，長三角與珠三角徹底放飛自我，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)持續(xù)大幅拉大與其他地區(qū)的差距，尤其浙江不但達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的水平，而且還實(shí)現(xiàn)了共同富裕

由此得知，最近幾年長三角與珠三角部分地區(qū)，尤其上海、深圳一帶的房地產(chǎn)基本面持續(xù)大幅提升，具有極大的投資機(jī)會(huì)

三、國家鼓勵(lì)外資大規(guī)模的投資國內(nèi)住房，通過擴(kuò)大購買群體與注入增量貨幣的形式人為拉高國內(nèi)的房價(jià)

最關(guān)鍵的是2025年6月18日，國家外匯管理局起草了《國家外匯管理局關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知(征求意見稿)》，其中最引人矚目的就是提出了“取消資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制”

這次國家外匯總局取消外資購買非自用（投資性）住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制就是國家鼓勵(lì)外資大規(guī)模的投資國內(nèi)住房，通過擴(kuò)大購買群體與注入增量貨幣的形式人為拉高國內(nèi)的房價(jià)

對(duì)中國經(jīng)濟(jì)而言，目前急需增量貨幣人為推高房價(jià)來解決遏制中國經(jīng)濟(jì)增長的四大困境，即

1、化解開發(fā)商與地方政府前期積累的巨額債務(wù)

2、擴(kuò)張社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表，提振社會(huì)信心與改善預(yù)期，鼓勵(lì)社會(huì)消費(fèi)

3、激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)屬性

4、重拾土地財(cái)政，鼓勵(lì)地方政府的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)

人為推高房價(jià)是當(dāng)前化解中國經(jīng)濟(jì)所面臨一切困境的“靈丹妙藥”，放之四海而皆準(zhǔn)

戴維斯雙擊是資本最期望的場景，而目前中國部分地區(qū)的房地產(chǎn)受基本面的持續(xù)提升與低估值正處于戴維斯雙擊的臨界點(diǎn)，而激活這一效應(yīng)的最佳選擇就是擴(kuò)大潛在購買群體，持續(xù)注入增量貨幣，人為推高房價(jià)，形成賺錢效應(yīng)，使其回歸內(nèi)在價(jià)值的合理范疇內(nèi)

四、中央依然對(duì)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的進(jìn)程不滿意，在國內(nèi)持續(xù)出臺(tái)激勵(lì)政策的背景下，引入國際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場

理論上這一輪房地產(chǎn)周期在2021年就應(yīng)該要進(jìn)入上行期，但是顧及美聯(lián)儲(chǔ)貨幣收緊的財(cái)富收割，2021年中央刻意通過提高房貸利率、出臺(tái)“三條紅線”等措施人為將這一輪上行周期推至當(dāng)下

人為強(qiáng)制干涉市場必然會(huì)擾亂市場的出清機(jī)制，事實(shí)自2023年8月中央開始激活房地產(chǎn)以來，房地產(chǎn)市場的反應(yīng)極為緩慢，遠(yuǎn)不及2009年與2015年

其實(shí)，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的另一因素是中國房地產(chǎn)市場的基本面發(fā)生了變化，即2009年和2015年是全國城市房價(jià)普漲，而這一輪卻是長三角與珠三角極少數(shù)地區(qū)

房地產(chǎn)進(jìn)入上行期的信號(hào)已經(jīng)極為明顯，最大的特征有三，即

1、地王頻出，地王是開發(fā)商與地方政府交易的結(jié)果，這一群體對(duì)房地產(chǎn)市場的敏感度遠(yuǎn)高于社會(huì)大眾

2、交易量放大，財(cái)富階層對(duì)市場機(jī)會(huì)的敏感度也高于普羅大眾，而目前已經(jīng)有大量的新增購買力進(jìn)入

3、新房房價(jià)上漲，其實(shí)一直以來，政府為了高價(jià)賣地通常會(huì)通過差異化的政策制定讓一手房的購買成本遠(yuǎn)低于二手房，便于一手房出售，所以一手房房價(jià)是房地產(chǎn)行情到來的風(fēng)向標(biāo)

即使如此，中央依然對(duì)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的進(jìn)程不滿意，在國內(nèi)持續(xù)出臺(tái)激勵(lì)政策的背景下，引入國際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場

五、目前政府不惜對(duì)國際資本開放房地產(chǎn)市場足以證明政府試圖人為推高房價(jià)的急迫性

嚴(yán)格意義來講，目前國際貨幣美元的發(fā)行權(quán)掌握在美國人的手中，而房地產(chǎn)極易形成金融風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)富被收割，如果政府盲目全面對(duì)國際資本開放房地產(chǎn)市場，則必然會(huì)導(dǎo)致巨量資本涌入，瞬間推高房價(jià)，形成資產(chǎn)泡沫與收割本國國民的財(cái)富

國際資本規(guī)模大，購買力強(qiáng)，對(duì)機(jī)會(huì)的敏銳度極高，通常是房地產(chǎn)泡沫的“罪魁禍?zhǔn)住?/strong>

基于此，經(jīng)濟(jì)主權(quán)獨(dú)立國家的房地產(chǎn)市場都會(huì)對(duì)國際資本限購，杜絕其大規(guī)模的涌入推高資產(chǎn)價(jià)格，形成泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)，一直以來，對(duì)國際資本開放房地產(chǎn)市場的行為定性為經(jīng)濟(jì)主權(quán)的讓渡

但是，目前中央對(duì)國際資本全面開放房地產(chǎn)的關(guān)鍵主要是期望國際資本高位接盤中國的地方政府與開發(fā)商債務(wù)，擴(kuò)張社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表，擴(kuò)大消費(fèi)以及釋放社會(huì)的潛在生產(chǎn)力與購買力

目前政府不惜對(duì)國際資本開放房地產(chǎn)市場足以證明政府試圖人為推高房價(jià)的急迫性

也就是說，在經(jīng)濟(jì)層面，國際資本投資中國房地產(chǎn)能夠賺四波收益，即

1、 人民幣匯率升值的套利

2、 房地產(chǎn)基本面提升的收益

3、 低估值回歸的套利

4、 租金高于按揭貸款利息的套利

初步估計(jì)，2035年，人民幣兌美元的匯率會(huì)達(dá)到1：3.5，這就意味著國際資本目前涌入中國，至2035年，僅匯率就具備一倍的套利空間，更別提估值與基本面提升的戴維斯雙擊收益

六、未來幾年長三角與珠三角部分地區(qū)，尤其是上海與深圳一帶的房價(jià)會(huì)走出一輪與其他地區(qū)截然不同的行情，持續(xù)暴漲導(dǎo)致其與其他地區(qū)的房價(jià)呈現(xiàn)“天淵之別”的態(tài)勢

如此誘人的投資機(jī)會(huì)必然會(huì)吸引國際資本“趨之若鶩”，大規(guī)模的涌入，但是資本的本性是趨利避害，確保低風(fēng)險(xiǎn)的高收益

這就意味著國際資本斷然不會(huì)投資基本面持續(xù)走衰地區(qū)的住房，更多應(yīng)該是拘泥于基本面持續(xù)提升的長三角與珠三角等極少數(shù)地區(qū)

即使人為推高房價(jià)，導(dǎo)致其遠(yuǎn)離內(nèi)在價(jià)值，也能夠基于長三角與珠三角的高附加產(chǎn)業(yè)逐步化解房價(jià)與基本面之間的“泡沫”

也就意味著，未來幾年長三角與珠三角部分地區(qū)，尤其是上海與深圳一帶的房價(jià)會(huì)走出一輪與其他地區(qū)截然不同的行情，持續(xù)暴漲導(dǎo)致其與其他地區(qū)的房價(jià)呈現(xiàn)“天淵之別”的態(tài)勢

當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場最佳的投資地是上海、深圳的周邊附屬城市，房價(jià)極低，且發(fā)展空間無限

資本、產(chǎn)業(yè)與人才是從高房價(jià)向周邊低房價(jià)地區(qū)逐級(jí)流動(dòng)的，自然會(huì)在上海周邊附屬城市形成增量流入，持續(xù)提升基本面與推高房價(jià)

疊加目前中國的城市演變已經(jīng)從單一大城市的虹吸效應(yīng)轉(zhuǎn)為城市協(xié)同的紅利外溢，政府大規(guī)模的投資城際高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加速城市協(xié)同的融合，現(xiàn)已成為極為明確的趨勢等決定，上海、深圳的周邊附屬城市具有極大的投資價(jià)值

本文推薦湖州和張江長三角科技城

七、為什么選擇投資湖州的住房？

1、湖州代表未來社會(huì)生活頂級(jí)追求的水準(zhǔn)

2005年，領(lǐng)導(dǎo)響應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態(tài)環(huán)保成了中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的底線，使任何團(tuán)體和個(gè)人絕對(duì)不能觸碰的底線

青山綠水的頂級(jí)生態(tài)是所有人財(cái)富到一定程度之后生活的必然選擇，過去40年湖州錯(cuò)過這一輪工業(yè)化的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致其保持了青山綠水的原始生態(tài)，恰恰契合社會(huì)財(cái)富大爆發(fā)后的頂級(jí)生活追求，自然成了財(cái)富階層所追求的居住目標(biāo)

2、具有存量零和分配的財(cái)富集聚機(jī)會(huì)

在全力發(fā)展生態(tài)，且生態(tài)與經(jīng)濟(jì)兩手都要抓的背景下，領(lǐng)導(dǎo)又多次提出“一定要把南太湖建設(shè)好”，尤其幾乎每兩年親自實(shí)地考察，檢查作業(yè)，督促當(dāng)?shù)卣σ愿暗默F(xiàn)實(shí)決定，浙江與湖州必須通過將存量產(chǎn)業(yè)、人才與資本規(guī)?；瘜?dǎo)入，極速形成規(guī)模，且取得成就，無形中形成了存量財(cái)富零和再分配的聚集機(jī)會(huì)

3、獨(dú)特的地理位置決定湖州到了大爆發(fā)的時(shí)代

湖州緊貼杭州、蘇州與無錫，與上海、合肥與南京近在咫尺，號(hào)稱位于長三角的心臟地位，但是由于未趕上上一輪工業(yè)化的浪潮，房價(jià)與土地相對(duì)低廉，對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成虹吸效應(yīng)

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續(xù)崛起，經(jīng)濟(jì)增長處于浙江首位，人口持續(xù)大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發(fā)達(dá)城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時(shí)開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰(zhàn)略，“要致富，先修路”，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提

湖州作為長三角的中心城市，只有大規(guī)模的發(fā)展交通，降低物流成本，各城市的產(chǎn)業(yè)、人才、資本與資源才會(huì)循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價(jià)

4、估值極低，具有極大的套利空間

這一輪房地產(chǎn)回調(diào)幾乎對(duì)湖州的房地產(chǎn)市場重新洗牌，所有的開發(fā)商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實(shí)，這恰恰是個(gè)“打劫”的超級(jí)機(jī)會(huì)，妥妥的白菜價(jià)

理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發(fā)商會(huì)墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產(chǎn)泡沫背景下，現(xiàn)在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發(fā)錢，而非對(duì)股市不切實(shí)際的幻想

5、地處未來500年世界中心地位，具有戰(zhàn)略布局的價(jià)值

在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊

6、諸多基礎(chǔ)設(shè)施投資即將釋放基本面提升的效力

這幾年在領(lǐng)導(dǎo)的持續(xù)督促和市場演變下，湖州大興土木、產(chǎn)業(yè)興旺、極速發(fā)展，GDP增長率處于長三角的前列，同時(shí)修建四條輕軌與一條城際高鐵

湖杭高速已開通，2024年12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通了湖州直達(dá)上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程

城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產(chǎn)模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動(dòng)

上海、蘇州、無錫與杭州的產(chǎn)業(yè)、資源、資本與人才會(huì)持續(xù)涌向價(jià)值洼地湖州，理論上湖州會(huì)迎來新一輪的發(fā)展，基本面持續(xù)提升，具有極佳的投資價(jià)值

目前長三角的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)妥妥的進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列，人類努力的終極目標(biāo)就是“為了活得更好、更久”

在滿足住房的基本需求之后，財(cái)富階層必然追求生態(tài)、智慧產(chǎn)業(yè)支撐的高品質(zhì)住宿，湖州有山有水的自然環(huán)境與高科技支撐的智慧型基礎(chǔ)設(shè)施必然會(huì)成為下一輪財(cái)富階層所追求的生活方式

中央大力支持與長三角經(jīng)濟(jì)紅利的持續(xù)外溢，必然會(huì)推動(dòng)湖州的發(fā)展，湖州的高品質(zhì)生態(tài)與住房將會(huì)成為財(cái)富階層的首選

目前房價(jià)白菜價(jià)的現(xiàn)實(shí)，疊加這一輪房地產(chǎn)上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應(yīng)下，房價(jià)被嚴(yán)重低估，怎么都賺錢，并且是動(dòng)輒上百萬的收益

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來，錯(cuò)過2008年，不能再錯(cuò)過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來

凡是在本文作者丁彥皓推薦的湖州樓盤購房，可在已打折的基礎(chǔ)上總價(jià)再減10000元

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可信財(cái)商-所有評(píng)論都對(duì)投資有所幫助！

作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教