2026年開年中國一線城市樓市的溫度計，在二手房網(wǎng)簽大廳率先爆了表。

北京單月超1.5萬套、上海沖破2.28萬套——兩座標(biāo)桿城市剛剛交出了近五年同期最耀眼的1月成績單。深圳二手房攀上6802套，創(chuàng)下近10個月新高；廣州也在8800套關(guān)口展現(xiàn)出驚人的韌性。在傳統(tǒng)淡季的1月，這份成交量足以讓任何觀察者側(cè)目。

然而當(dāng)“大拐點”、“止跌信號”等熱詞在市場流竄時，受訪分析師與一線機構(gòu)卻齊齊踩下剎車。他們的警告清晰而一致：成交量的陽春，尚未焐熱價格的堅冰。

量先行，價未動

冰冷的數(shù)字最能說明溫差。中指研究院百城價格指數(shù)顯示，2026年1月全國二手住宅均價為每平方米12905元，環(huán)比仍下跌0.85%，同比跌幅達(dá)8.67% 。盡管跌幅較去年12月微幅收窄0.12個百分點，但這被多位分析師歸因于春節(jié)前的季節(jié)性規(guī)律。

“目前入市的買家主要是剛需和置換，這一波成交更像是年初集中釋放?！鄙虾Ｒ幻麖臉I(yè)十余年的房產(chǎn)中介直言，“也就年初這一波市場?！彼脑挊闼氐赜∽C了機構(gòu)的判斷——華創(chuàng)證券宏觀團隊測算，剔除春節(jié)錯位影響進行農(nóng)歷對齊后，1月全國二手房銷售同比降幅仍達(dá)16%。

國信證券的研報措辭更為犀利。分析師直接潑出冷水：2024年四季度的量價齊升都未能筑底，眼下改善幅度明顯弱于彼時，“回過頭看當(dāng)時當(dāng)然不是底部”。居民收入信心指數(shù)在2025年四季度錄得45.8，仍在榮枯線下徘徊，這是他們認(rèn)為“底部證據(jù)嚴(yán)重不足”的核心邏輯。

北京西城區(qū)的一名中介感受到的微觀熱度，是學(xué)區(qū)房開間戶型10萬至15萬元的報價上探。但通州一位門店店總的總結(jié)更接近真相：“只有房主把價格調(diào)到合理范圍，才能換來成交。 ”

這恰恰是目前一線城市二手房“以價換量”的核心邏輯。上海寶山區(qū)總價200萬元左右的房源成交異?；钴S，剛需盤正在被快速消化。房價探底過程中的“買方市場”特征從未消散——買家想要的不是追漲，而是抄底。

變化潛伏在掛牌量上。截至1月底，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個月下降，從2025年4月約12萬套的高點降至8.9萬套；北京掛牌量亦回落至13萬套左右。安居客分析師觀察到，部分房東不再接受低價競爭，要么撤牌觀望，要么將房源“由售轉(zhuǎn)租”，地段較好的老房子翻新后年化租金回報率可達(dá)3.3%至3.5%。

這是一個關(guān)鍵博弈信號：急售房源正在減少，業(yè)主預(yù)期從“恐慌出貨”轉(zhuǎn)為“持有觀望”。但距離漲價，還差一個居民收入信心的實質(zhì)性反轉(zhuǎn)。

政策注入暖流，但難言拐點

1月的政策暖風(fēng)不可忽視?！肚笫恰冯s志罕見連續(xù)刊發(fā)《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》特約評論員文章及住建部部長署名文章，明確釋放“政策一次性給足”、“縮短調(diào)整時間”的強預(yù)期信號。需求端的換房退稅政策延續(xù)，供給端上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)率先啟動收購二手房用于保障性租賃住房試點。

但這一次，市場對政策的態(tài)度明顯比機構(gòu)冷靜。多位分析師指出，上海收儲模式與此前各地的“以舊換新”并無本質(zhì)區(qū)別，且分散房源不利于保租房規(guī)?；\營，實際拉動作用不宜高估。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟的研判顯得審慎而專業(yè)：2025年四季度政策推動的“止跌回穩(wěn)”已超額完成任務(wù)，但市場自動回暖的基礎(chǔ)仍不牢固。當(dāng)前最需要的是3月“小陽春”不再重復(fù)過去三年“以價換量”的老路。

春節(jié)的鞭炮聲剛剛散去，各地房產(chǎn)中介已經(jīng)開始為真正的開春大考蓄客。成交量大漲固然是久違的甘霖，但“量穩(wěn)”不等于“價穩(wěn)”，“企穩(wěn)”更不等于“反轉(zhuǎn)” 。對于2026年的中國樓市，1月只是一場提前上演的序曲——真正的主題曲，要在兩會后的春風(fēng)里才能辨清旋律。