最近一個(gè)現(xiàn)象引起了很多人的關(guān)注。北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線(xiàn)城市的二手房掛牌量全部進(jìn)入下降通道，杭州、蘇州、合肥、天津等二線(xiàn)城市也出現(xiàn)了類(lèi)似趨勢(shì)。不少業(yè)主主動(dòng)把房子從市場(chǎng)上撤了下來(lái)，不賣(mài)了。

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有人說(shuō)這是樓市回暖的信號(hào)，業(yè)主開(kāi)始惜售了。但我的判斷是，這更像是一個(gè)筑底的過(guò)程，急跌階段大概率已經(jīng)過(guò)去，但離真正的反彈還有距離。對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最重要的不是猜房?jī)r(jià)漲不漲，而是算清楚自己手里這套房子的真實(shí)持有成本。

撤單的真相不是看多，是賣(mài)不動(dòng)了

先看一組數(shù)據(jù)。中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，百城二手房均價(jià)為12905元每平方米，環(huán)比下跌0.85%，但跌幅比上個(gè)月收窄了0.12個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)也印證了這個(gè)趨勢(shì)，二手房月環(huán)比跌幅從去年9月的0.64%收窄到了0.41%。

跌幅在收窄，但還在跌。

北京的二手房掛牌量從去年底的14.6萬(wàn)套降到了14萬(wàn)套左右，四個(gè)月減少了6000多套。上海更夸張，掛牌量已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降，二手房去化周期只剩4個(gè)月。深圳的二手房成交量創(chuàng)了10個(gè)月新高，部分門(mén)店周環(huán)比漲了70%到80%。

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表面上看，掛牌量下降、成交量回升，像是市場(chǎng)在好轉(zhuǎn)。但仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主撤單不是因?yàn)榭春煤笫校且驗(yàn)槔^續(xù)降價(jià)已經(jīng)沒(méi)有意義了。部分小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到接近貸款余額，再降就是倒貼錢(qián)賣(mài)房。這種情況下，與其虧本出手，不如先收著租。

這是一種被動(dòng)惜售，不是主動(dòng)看多。

租金回報(bào)率和房貸利率的微妙平衡

讓很多業(yè)主選擇不賣(mài)的另一個(gè)原因，是持有成本和租金之間的關(guān)系發(fā)生了變化。

目前商業(yè)貸款利率已經(jīng)降到3.06%，公積金貸款利率2.6%。全國(guó)重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率達(dá)到2.08%，部分小區(qū)甚至超過(guò)3%。這意味著對(duì)于已經(jīng)還了大部分貸款的業(yè)主來(lái)說(shuō)，每月的租金收入基本能覆蓋剩余月供和物業(yè)費(fèi)。

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但這個(gè)平衡是脆弱的。它建立在兩個(gè)假設(shè)之上，利率繼續(xù)維持低位，租金不下跌。2026年有30萬(wàn)億到60萬(wàn)億元的長(zhǎng)期存款到期，市場(chǎng)普遍預(yù)期LPR還有進(jìn)一步下調(diào)的空間，利率端暫時(shí)問(wèn)題不大。但租金端就不好說(shuō)了，經(jīng)濟(jì)下行周期中租金往往是滯后下跌的指標(biāo)，寫(xiě)字樓空置率的上升通常會(huì)在半年到一年后傳導(dǎo)到住宅租金。

所以現(xiàn)在的租金回報(bào)率能不能持續(xù)，還需要觀察。

成交量在回暖，但需求端的底氣還不夠

好消息是成交量確實(shí)在回升。北京1月二手房網(wǎng)簽15082套，連續(xù)三個(gè)月保持在14000套以上，同比增長(zhǎng)21%。深圳1月二手房成交也創(chuàng)了近10個(gè)月新高。一線(xiàn)城市的交易活躍度在明顯改善。

但需求端的底氣夠不夠，要看幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。居民存款在2025年上半年達(dá)到163萬(wàn)億元，凈新增17.94萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)56%。錢(qián)是有的，但大家不愿意花。這說(shuō)明收入預(yù)期和消費(fèi)信心還沒(méi)有完全恢復(fù)。

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樓市的本質(zhì)是信心游戲。供給端收縮只能減緩下跌速度，真正推動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)甚至回升的力量，必須來(lái)自需求端。而需求端的啟動(dòng)，需要居民收入預(yù)期的改善和資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)。這個(gè)過(guò)程不會(huì)很快，但方向是對(duì)的。政策端持續(xù)發(fā)力，利率處于歷史低位，各地限購(gòu)限貸也在逐步放松，這些都在為需求端的恢復(fù)創(chuàng)造條件。

普通人現(xiàn)在該怎么算這筆賬

對(duì)于手里有房的人，現(xiàn)在最該做的事情不是猜房?jī)r(jià)走勢(shì)，而是算清楚自己的真實(shí)持有成本。

以一線(xiàn)城市一套90平米的兩居室為例。月供按照3.06%的利率、30年期限來(lái)算，加上物業(yè)費(fèi)、維修基金、折舊，每月的持有成本大概在8000到12000元之間。如果同地段同戶(hù)型的租金在5000到8000元，那持有成本和租金之間還有一個(gè)缺口。這個(gè)缺口就是你為房產(chǎn)流動(dòng)性和未來(lái)增值預(yù)期支付的溢價(jià)。

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如果你覺(jué)得這個(gè)溢價(jià)值得，那就繼續(xù)持有。如果覺(jué)得不值得，趁現(xiàn)在市場(chǎng)還有成交量的時(shí)候出手，可能比等到成交量再次萎縮時(shí)更明智。

對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，撤單潮反而是一個(gè)需要注意的信號(hào)。優(yōu)質(zhì)低價(jià)房源正在從市場(chǎng)上消失，那些地段好、價(jià)格已經(jīng)跌到位的房子，業(yè)主正在把它們撤下來(lái)。如果你一直在等更低的價(jià)格，可能需要重新評(píng)估一下，因?yàn)樽詈玫膿炻┐翱诳赡苷陉P(guān)閉。

急跌已經(jīng)過(guò)去了，但筑底需要時(shí)間。接下來(lái)的春季行情能不能放量，將是驗(yàn)證這輪市場(chǎng)是否真正企穩(wěn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。