來源：大偉看樓市

時光邁入2026馬年，中國房地產(chǎn)市場終于告別持續(xù)四年的深度調(diào)整，迎來標(biāo)志性的反轉(zhuǎn)拐點。從中央政策的全面托底到地方利好的密集落地，從核心城市成交量的爆發(fā)式增長到二手房價格的止跌回升，從購房成本降至歷史低位到市場信心的全面回歸，多重信號交織共振，清晰宣告樓市單邊下行周期已然終結(jié)，理性回暖的新征程正式開啟。更關(guān)鍵的是，這場反轉(zhuǎn)帶來的購房紅利窗口期并非無限延續(xù)，隨著市場熱度升溫、政策優(yōu)惠收縮，2026年已成為剛需、改善群體上車的最后黃金機遇，認(rèn)清市場邏輯、果斷把握機遇，成為馬年置業(yè)的核心命題。

政策底率先夯實，成為樓市反轉(zhuǎn)的核心引擎，為回暖筑牢根基。2026年作為“十五五”開局之年，調(diào)控邏輯實現(xiàn)從“抑制過熱”到“穩(wěn)定復(fù)蘇”的根本性轉(zhuǎn)變，形成自上而下的全方位托底格局。中央經(jīng)濟工作會議明確將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”列為重點任務(wù)，強調(diào)“政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足”，徹底扭轉(zhuǎn)了市場觀望情緒。截至2026年2月，全國已有超100個城市出臺樓市優(yōu)化政策，覆蓋一線、強二線至三四線全層級城市，政策力度與覆蓋范圍均創(chuàng)下近五年新高，絕非以往“添油戰(zhàn)術(shù)”式的試探性調(diào)控，而是精準(zhǔn)發(fā)力、按需施策的系統(tǒng)性托底。

政策紅利呈現(xiàn)“普惠+精準(zhǔn)”雙重特征，全方位降低購房門檻與成本。需求端，限購、限貸、限售全面松綁，北京、上海、深圳等一線城市放寬非戶籍人口購房社保年限，多數(shù)強二線城市直接取消限購，三四線城市全面放開購房限制，讓更多潛在需求得以釋放；換購住房個人所得稅退稅政策延續(xù)至2027年底，增值稅減免年限優(yōu)化，部分城市對剛需購房給予專項補貼，一套總價500萬的房子可節(jié)省近10萬元交易稅費，有效帶動“賣舊買新”鏈條活躍。供給端，房企融資“白名單”制度落地，債務(wù)重組取得實質(zhì)進展，預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化，現(xiàn)房銷售制度穩(wěn)步推進，“保交樓”成效顯著，購房者最擔(dān)心的交付風(fēng)險大幅降低；同時各地積極收購存量商品房用作保障房、人才房，既消化庫存，又穩(wěn)定市場預(yù)期，實現(xiàn)供需兩端雙向發(fā)力。

房貸利率破3%成為關(guān)鍵催化劑，購房成本降至歷史低位，徹底打消剛需入市顧慮。如果說百城松綁是樓市反轉(zhuǎn)的“導(dǎo)火索”，那么房貸利率的持續(xù)下行則點燃了市場熱情。央行數(shù)據(jù)顯示，2026年2月，全國5年期以上LPR維持在3.5%不變，而全國主流首套房貸利率已跌破3%，普遍降至2.95%-3.0%區(qū)間，部分城市取消利率下限，甚至憑借貼息政策步入“2字頭”區(qū)間——廣州、南京首套利率低至3.0%，昆明、蘇州低至2.95%，徐州、南通等城市30年房貸貼息后，實際利率可低至1.75%-2.05%。

利率下行帶來的成本優(yōu)勢尤為顯著，對剛需家庭而言堪稱“實打?qū)嵉募t利”。以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款為例，若利率從2021年的5.88%降至當(dāng)前的2.95%，月供將從5918元降至4423元，每月少還1495元，30年累計省息超53萬元；若貸款200萬元，30年累計省息可超百萬元。與此同時，首套房首付比例普遍下調(diào)至15%-20%，公積金貸款利率同步降至2.6%，青年人才還可享受額外利率優(yōu)惠，多重利好疊加，讓剛需群體的入市門檻大幅降低，月供壓力顯著減輕。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，2026年一季度可能實施“雙降”（降準(zhǔn)50基點+降息10基點），房貸利率仍有進一步下行空間，但這種紅利窗口期不會持續(xù)太久，隨著市場回暖，政策將逐步回歸中性，利率優(yōu)惠可能逐步退出。

市場底正式確認(rèn)，量價齊升的回暖信號持續(xù)落地，印證拐點已然到來。“量在價先”的復(fù)蘇規(guī)律再次應(yīng)驗，成交量的爆發(fā)式增長成為樓市回暖的最鮮明信號。2026年1-2月，全國重點13城二手房成交量環(huán)比上升16%，同比增長33%，其中北京連續(xù)三個月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在1.4萬套以上，上海單月成交站穩(wěn)2.2萬套高位，深圳同比漲幅超25%，成都以218萬平方米的成交量位居首位，同比激增63%。新房市場同樣暖意凸顯，核心城市核心板塊去化周期縮短，開盤即售罄的現(xiàn)象重現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)改善盤、地鐵盤成為成交主力，90-144平方米改善戶型成交占比超55%。

價格端的止跌回升，進一步鞏固了反轉(zhuǎn)態(tài)勢。國家統(tǒng)計局2026年1月70城房價數(shù)據(jù)顯示，新房與二手房環(huán)比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微漲，1月有5城新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，大連以0.2%的漲幅領(lǐng)跑，合肥、廈門、武漢、南充均實現(xiàn)0.1%的小幅上漲。二手房價格表現(xiàn)更為亮眼，全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比降幅收窄至-0.5%，結(jié)束了長達近兩年的下行趨勢，北京海淀、上海陸家嘴、深圳南山等核心板塊，優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價較去年底上漲4%-6%，業(yè)主報價上調(diào)、議價空間收窄，市場從“買方市場”快速向“賣方市場”傾斜，觀望情緒徹底瓦解。

需要明確的是，2026馬年樓市的反轉(zhuǎn)，并非以往“大水漫灌”式的普漲狂歡，而是“筑底企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的理性回暖，“K型分化”成為市場最鮮明的特征，這也決定了“選對比買早更重要”。上行一端，一線及強二線核心城市憑借人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)支撐強勁和供應(yīng)收縮的優(yōu)勢，率先止跌企穩(wěn)，成為市場的“避風(fēng)港”——這些城市聚集了優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)資源，剛性與改善需求持續(xù)釋放，保值增值能力最強，是資金首選的布局方向。

下行一端，多數(shù)三四線城市仍深陷調(diào)整困境。2025年全國三四線城市人口凈流出達312萬人，人口持續(xù)外流導(dǎo)致購房需求不足，同時庫存高壓凸顯，廣義庫存去化周期普遍超過30個月，部分城市甚至更長，房價仍面臨承壓，2026年可能再跌3%—8%，部分區(qū)域累計跌幅或超20%。此外，遠郊無配套板塊、文旅盤、小開發(fā)商樓盤，即便降價也難成交，抗跌性極差。這種分化本質(zhì)是市場回歸基本面的體現(xiàn)，意味著“閉眼買房”的時代徹底結(jié)束，選擇城市、板塊和產(chǎn)品，成為把握紅利的關(guān)鍵。

當(dāng)前購房紅利窗口期正在快速關(guān)閉，2026年成為最后上車機會，猶豫觀望只會錯失機遇。核心原因有三點：一是政策優(yōu)惠將逐步退出，當(dāng)前限購限貸松綁、利率補貼等寬松政策已達頂峰，隨著市場穩(wěn)步回暖，政策將逐步回歸中性，優(yōu)惠政策會有序收緊，購房成本上升是必然趨勢；二是價格洼地快速填平，當(dāng)前處于回暖初期，價格仍處于2019-2020年的歷史低位，議價空間較大，但隨著成交量持續(xù)放大，業(yè)主漲價、樓盤提價成為常態(tài)，低價房源將迅速消失；三是優(yōu)質(zhì)房源稀缺性凸顯，核心地段、好戶型、好樓層的優(yōu)質(zhì)房源永遠稀缺，回暖初期選擇最多，后期只能“撿別人剩下的”，選擇空間大幅縮小。

歷史周期反復(fù)證明，樓市最佳買入點，永遠是政策底、市場底剛出現(xiàn)的回暖初期，2016年、2020年的行情無不如此，2026馬年這一輪同樣不會例外。對于不同購房群體，需把握精準(zhǔn)策略：剛需群體無需糾結(jié)短期漲跌，若有結(jié)婚、上學(xué)、落戶等明確需求，且月供不超家庭收入50%，可借助低利率、低首付政策果斷入市，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，聚焦地鐵、學(xué)區(qū)、商業(yè)配套成熟的板塊；改善群體可抓住“賣舊買新”政策紅利，賣掉老破小、遠郊房等非核心資產(chǎn)，置換核心區(qū)品質(zhì)住宅，兼顧居住舒適度與資產(chǎn)增值潛力；投資群體需徹底摒棄炒房思維，聚焦一線與強二線核心區(qū)，看重租金回報率與流通性，不碰遠郊、文旅、商鋪等風(fēng)險資產(chǎn)，堅持長期持有。

2026馬年，樓市徹底反轉(zhuǎn)的拐點已至，四年寒冬終過，春暖花開可期。這場回暖，不是投機炒作的狂歡，而是行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的理性回歸，是政策、資金、需求三重共振的必然結(jié)果。當(dāng)前，政策紅利、價格洼地、低風(fēng)險三大優(yōu)勢疊加，構(gòu)成了未來十年難得一遇的購房黃金窗口期。市場從不等人，機遇只留給果斷行動的人，當(dāng)所有人都意識到樓市回暖時，窗口早已關(guān)閉。對于每一個有購房需求的人而言，理性判斷市場風(fēng)向，把握這最后的上車機遇，才能在樓市新周期中，實現(xiàn)居住夢想與資產(chǎn)保值的雙重目標(biāo)。