上回書，說到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期景氣指數(shù)。

本回書，聊聊房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先景氣指數(shù)。

顧名思義，領(lǐng)先景氣指數(shù)的運(yùn)行，領(lǐng)先于當(dāng)期指數(shù)。所以，其監(jiān)測(cè)和研究?jī)r(jià)值很高。

領(lǐng)先景氣指數(shù)中包括五個(gè)細(xì)分指標(biāo)，分別是經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)、金融環(huán)境指數(shù)、政策環(huán)境指數(shù)、房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)、住宅潛在供貨壓力指數(shù)等。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境景氣指數(shù)：暫難明顯改善

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是各市場(chǎng)、各行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和母體。

2025年12 月份的經(jīng)濟(jì)環(huán)境略有好轉(zhuǎn)，相關(guān)指數(shù)為 - 77，主要得益于制造業(yè) PMI 經(jīng)營(yíng)指數(shù)回升并超過 50% 的榮枯線，這也是該指數(shù)近 9 個(gè)月以來首次站上榮枯線。

其余經(jīng)濟(jì)細(xì)分指標(biāo)有好有壞，綜合來看，12 月份經(jīng)濟(jì)環(huán)境雖有改善，但仍處于偏低位。

基本可以確定，2022 年疫情爆發(fā)后，整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均為負(fù)值，且長(zhǎng)期在 -50 到 -100 之間箱體震蕩。

這意味著當(dāng)前樓市需求面的低迷，和經(jīng)濟(jì)在低位盤整、景氣度不足高度相關(guān)，也說明樓市復(fù)蘇的支撐動(dòng)力不足，尤其是購(gòu)房需求端目前表現(xiàn)偏弱。

預(yù)測(cè) 2026 年，經(jīng)濟(jì)面整體仍會(huì)保持在偏低位，唯一可能出現(xiàn)改善的指標(biāo)是通縮，通縮狀況在 2026 年可能會(huì)小幅好轉(zhuǎn)。

至于 GDP 增速，大概率維持在 5% 左右，實(shí)際增速基本和 2025 年持平；出口則可能比 2025 年略弱，因?yàn)?2025 年有關(guān)稅戰(zhàn)背景下的搶出口、搶轉(zhuǎn)口等特殊因素支撐，2026 年這類因素將消退。

金融環(huán)境景氣指數(shù)：

金融環(huán)境近期呈現(xiàn)沖高回落的走勢(shì)，12 月份相關(guān)指標(biāo)為正值，意味著金融環(huán)境處于景氣區(qū)間，整體偏寬松。

這一情況和 2021 年 1 季度有相似之處，當(dāng)時(shí)為應(yīng)對(duì)疫情，貨幣、財(cái)政政策寬松，推動(dòng)金融環(huán)境改善。但目前金融環(huán)境指標(biāo)的正值絕對(duì)值，明顯低于 2015 年的爬坡期，也大幅低于 2016 年的高峰期。

當(dāng)前金融環(huán)境雖已改善，相關(guān)指標(biāo)連續(xù)多個(gè)月為正值，但正值絕對(duì)值不夠高，且存在震蕩盤整的情況。

以 2025 年 12 月份為例，雖匯率、股市表現(xiàn)有所改善，但居民杠桿率、相關(guān)利率指標(biāo)走弱。

此外，2025 年 9 月份之后，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù) 3 次降息，而我國(guó)貨幣政策除了 2025 年 5 月份的 1 次降息外，始終保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持不全面降息。

金融環(huán)境景氣指數(shù)，包括多個(gè)細(xì)分指標(biāo)。這里稍微聊幾句。

關(guān)于股市

2026 年元旦之后，股市出現(xiàn)一波大幅上漲。股市上漲受多重因素影響，但據(jù)觀察，支撐股市的股撐景氣指數(shù)雖處于正值區(qū)間，但數(shù)值存在波動(dòng)，且當(dāng)前數(shù)值偏小，12 月份僅為 7，這就形成了明顯的剪刀差：股市漲幅較大，但基本面的支撐力不足。

正因如此，1月中旬國(guó)家層面開始給股市 “潑冷水”，包括上海、深圳、北京等大交易所發(fā)布通知，將融資保證金的最低比例由 80% 上調(diào)至 100%，核心目的就是控制杠桿、降溫市場(chǎng)，避免股市脫離基本面過度上漲，只有這樣才能推動(dòng)股市走出慢牛、長(zhǎng)牛行情。

2015 年股市也曾出現(xiàn)大幅上漲，當(dāng)時(shí)屬于典型的 “杠桿?！?，杠桿率極高，2015 年 2 季度國(guó)家多次出臺(tái)政策壓制杠桿、防范風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)杠桿率大幅下降，牛市也隨之結(jié)束。

本次交易所上調(diào)融資保證金比例，是首次小幅的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，說明當(dāng)前市場(chǎng)已出現(xiàn)過熱跡象，杠桿率上升較快。

展望 2026 年，股市大概率仍會(huì)走牛，但節(jié)奏會(huì)明顯放緩，一旦漲幅過快，監(jiān)管層就會(huì)出臺(tái)政策降溫。

個(gè)人判斷 2026 年股市高點(diǎn)大概率在 4300-4500 點(diǎn)之間，一旦指數(shù)超過 4500 點(diǎn)，就屬于市場(chǎng)過熱，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)基本面以及上市公司的盈利狀況，并不支持股市過快、過猛上漲。

當(dāng)前的股撐景氣指數(shù)，明顯弱于 2020-2021 年，更大幅弱于 2015-2016 年，這也是判斷股市難以快速大漲的核心依據(jù)。

關(guān)于M1、M2

2025 年 12 月份 M2 增速為 8.5%，比 11 月份略有擴(kuò)張，整體保持在 8% 以上的水平，說明貨幣環(huán)境總體寬松。

但 M1 增速連續(xù) 3 個(gè)月下滑，12 月份僅為 3.8%（今年1月略升至4.9%），背后原因較為復(fù)雜，一方面是基數(shù)效應(yīng)抬升，另一方面是 2025 年 11 月到 12 月股市出現(xiàn)震蕩調(diào)整，散戶入市的意愿有所降低，目前尚未出現(xiàn)散戶大規(guī)模跑步入市的情況，這和 2015 年的牛市行情有明顯區(qū)別。

主要原因是過去 1 年多，很多炒股散戶的股票收益大幅跑輸大盤指數(shù)，核心問題出在選股上。過去 1 年多，股市僅有部分行業(yè)、部分股票漲幅顯著，而白酒、飲料等傳統(tǒng)消費(fèi)類老股，漲幅極小甚至出現(xiàn)下跌，散戶若選不到優(yōu)質(zhì)行業(yè)和個(gè)股，很難實(shí)現(xiàn)盈利，這也導(dǎo)致當(dāng)前散戶入市的積極性遠(yuǎn)低于歷史大牛市時(shí)期。

M1 增速下滑，也反映出企業(yè)部門和個(gè)人部門的資金活躍度并未提升，相比 2025 年 6 到 9 月份還有所回落，6 到 9 月份股市大盤整體呈慢漲態(tài)勢(shì)，而 11 月到 12 月則以震蕩為主。

政策環(huán)境景氣指數(shù)：史上最寬松

樓市政策的發(fā)力期主要在 2022、2023、2024年，屬于政策多發(fā)期。

進(jìn)入 2025 年之后，政策面整體保持在高位震蕩徘徊的狀態(tài)。

盡管累計(jì)出臺(tái)的政策已十分寬松，寬松程度甚至略超上一輪樓市寬松周期的高點(diǎn) 2016 年，但 2025 年政策的邊際改善速度很慢，僅在 5 月份有 1 次降息，帶動(dòng)政策環(huán)境指數(shù)小幅上升。

此后因國(guó)家層面未出臺(tái)新政策，政策面雖保持寬松，但無邊際改善，包括 2025 年 12 月份的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)樓市的定調(diào)也沒有新亮點(diǎn)。

不過年初出現(xiàn)了一些新的信號(hào)，元旦期間《求是》雜志刊發(fā)的一篇特約評(píng)論員文章，部分觀點(diǎn)犀利且富有新意，再加上此前外媒透露的相關(guān)信號(hào)。

我判斷 2026 年樓市層面肯定會(huì)有新政策出臺(tái)，政策制定的力度會(huì)大于 2025 年。

房地產(chǎn)政策景氣度的上升，將成為 2026 年樓市的一個(gè)利好刺激因素。

房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)：已經(jīng)擠完了

房地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)中，還包括兩個(gè)行業(yè)內(nèi)部指標(biāo)：房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)與住宅潛在供貨壓力指數(shù)，這里只聊一下前者。

我們創(chuàng)立的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)，也是全國(guó)范圍內(nèi)的創(chuàng)新指標(biāo)。

總體來看，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)自2024年10月進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，也就意味著房?jī)r(jià)泡沫擠完了。

2025年12月，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)的數(shù)值為 - 78，已回落至上一輪樓市低迷期 2015 年 7、8 月份的水平。

由此預(yù)估 2026 年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)也會(huì)繼續(xù)下行，但下降速度會(huì)有所放緩。泡沫雖已擠完，但市場(chǎng)存在慣性，會(huì)出現(xiàn)跌過頭的超跌情況。

房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)，又包括三個(gè)細(xì)分指標(biāo)：

房?jī)r(jià)收入比指數(shù)為 - 168，該指標(biāo)超調(diào)幅度較大；

租售比指數(shù)為 - 65，處于偏低水平，尚未調(diào)整到位；

房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)為 - 96，同樣出現(xiàn)超調(diào)。

簡(jiǎn)單來說，三個(gè)細(xì)分指標(biāo)里，二個(gè)超調(diào)，一個(gè)未調(diào)到位，但總體來看，房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)擠凈了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先景氣指數(shù)：2027年很關(guān)鍵

最后，我們來看綜合領(lǐng)先指數(shù)，將經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策面、金融環(huán)境、房?jī)r(jià)泡沫、潛在供貨壓力這 5 個(gè)指標(biāo)綜合計(jì)算后，當(dāng)前領(lǐng)先指數(shù)處于小幅翻紅的狀態(tài)。

主要原因是經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、房?jī)r(jià)泡沫指標(biāo)均有改善，而金融環(huán)境、潛在供貨壓力指標(biāo)略有走弱，多因素綜合下形成了小幅翻紅的態(tài)勢(shì)。

不過當(dāng)前領(lǐng)先指數(shù)的數(shù)值，遠(yuǎn)低于 2015 年和 2016 年的水平。

這里可以做一個(gè)形象比喻：領(lǐng)先指數(shù)是 “馬”，房地產(chǎn)當(dāng)期經(jīng)濟(jì)指數(shù)是 “車”。

當(dāng)下屬于馬拉車的狀態(tài)，但馬走得很慢、出力很小，再加上市場(chǎng)本身存在滯后性，所以目前的力度還難以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌，尤其是房?jī)r(jià)，很難實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

我們可以做個(gè)歷史比對(duì)：2015 年 4 月份全國(guó) 70 城的二手房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌，當(dāng)時(shí)領(lǐng)先指數(shù)的值為 40 左右，而當(dāng)前僅有 16，且數(shù)值處于震蕩狀態(tài)，并非持續(xù)上行。

因此，至少在未來半年甚至一年，我看不到領(lǐng)先指數(shù)上升到 40 左右，也就意味著馬拉車的力度偏弱，暫時(shí)無法拉動(dòng)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)止跌。

但如果展望2027 年，我估計(jì)領(lǐng)先指數(shù)有望上升到 40，甚至 50、60，屆時(shí)將對(duì)房?jī)r(jià)止跌起到關(guān)鍵性作用。